Deux décisions de la 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation méritent une attention particulière :
- L’arrêt du 5 octobre 2017 (pourvoi n°16-21971) notamment au regard de l’application du délai de contestation des décisions de l’assemblée générale des copropriétaires prévue à l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
- L’arrêt du 7 septembre 2017 (pourvoi n°16-18777) relatif à l’action contre les copropriétaires défaillants.
A propos de l’arrêt du 5 octobre 2017
Une assemblée générale de copropriétaires qui s’était tenue le 1er mars 2013 avait voté favorablement la résolution visant à missionner un géomètre en vue de procéder au mesurage des lots de copropriété. Cette mission de mesurage s’inscrivait dans une mission plus large visant à s’assurer que la répartition des charges était en adéquation avec les surfaces respectives des différents lots.
Aucun copropriétaire opposant ou défaillant n’a contesté cette décision durant le délai prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir 2 mois après la notification du procès-verbal de l’assemblée général par le syndic. A cet égard, la décision de l’assemblée générale pouvait donc être exécutée.
Or, le copropriétaire de certains lots et son locataire n’ont pas laissé le géomètre accéder à leurs locaux. Dès lors le syndicat de copropriétaires les a assignés afin d’obtenir l’autorisation de pénétrer dans leurs locaux et d’y procéder au mesurage.
La Cour d’Appel en a déduit que le refus du copropriétaire et du locataire des lots concernés de laisser le géomètre accomplir sa mission était constitutif d’un trouble manifestement illicite et ce pour deux raisons cumulatives.
Premièrement, la Cour d’Appel n’a fait qu’appliquer l’article 42 de loi du 10 juillet 1965 prévoyant que :
« Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic ».
Le copropriétaire des lots en question n’ayant émis aucune contestation, la mission du géomètre devenait dès lors définitive et être réalisée en permettant à ce dernier d’accéder aux différents lots.
Deuxièmement, la position de la Cour d’Appel était renforcée par un autre argument. Elle a estimé que la mission du géomètre ne portait pas une atteinte disproportionnée aux droits du copropriétaire et du locataire au regard du but légitime poursuivi, à savoir la vérification de la correcte répartition des charges.
La décision de la Cour d’Appel a donc été confirmée par la Cour de Cassation. Le copropriétaire et le locataire doivent donc laisser le géomètre accéder à leurs locaux.
A propos de l’arrêt du 7 septembre 2017
La haute juridiction décide qu’un copropriétaire défaillant pour le paiement de ses charges peut être actionné directement par un autre résident pour réparer le préjudice causé au syndicat.
Approuvant l'arrêt de la Cour d’appel, elle ouvre pour la première fois une fenêtre vers un contentieux permettant de lutter contre la pratique détestable des « appels de fonds de solidarité » par lesquels les autres copropriétaires sont de facto tenus de se substituer au débiteur de charges, afin d’autoriser le paiement effectif des dépenses communes, le syndic ne pouvant avancer des fonds pour le règlement des factures de travaux ou autres dettes courantes.
Jean-Charles Delacourt, Associé chez Delacourt Immobilier et Decisiv Conseil et Formateur indépendant
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