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Dossier pratique - Actualité Immobilier - Mai 2011
24/05/2011
Les obligations s'accumulent sur les copropriétaires : après celles visant à la sécurisation des ascenseurs, dont une grande partie reste encore à faire dans la plupart des immeubles, arrivent pour les immeubles à chauffage collectif les nouvelles obligations résultant du Grenelle de l'environnement relatives à l'amélioration de la performance énergétique : audit dans les 5 ans à compter de 2012, et plan de travaux d'économies d'énergie ou contrat de performance énergétique. Elles s'ajoutent bien sûr aux gros travaux nécessités par l'entretien et la conservation du patrimoine, dont certains devront être différés pour être mis en cohérence avec les objectifs de l’amélioration énergétique...
Loi Grenelle II : de nombreux textes en préparation
Sans aller aussi loin que d'aucuns l'auraient souhaité, la loi Grenelle II du 12 juillet 2010 a fixé aux copropriétés un calendrier ambitieux : celles dont le permis de construire est antérieur à 2001, équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement, et comportant plus de 50 lots tous types confondus (immeubles ou résidences de plus de 15 à 20 logements - leur nombre est estimé à environ 200.000 copropriétés) devront d'ici fin 2016 avoir réalisé un "audit énergétique", et devront présenter dans l'année qui suit à l'assemblée générale des copropriétaires un "plan de travaux d'économie d'énergie" ou une proposition "contrat de performance énergétique" (CPE) à conclure avec un opérateur spécialisé ou "intégrateur" prêt à s'engager sur un résultat. Les autres copropriétés de plus petite taille mais dotées néanmoins d'un chauffage ou d'une climatisation collectifs seront dispensées d'audit, mais devront quand même réaliser un "diagnostic de performance énergétique" (DPE) global pour l'immeuble, et présenter dans l'année qui suit un plan de travaux ou un CPE...
Autres innovations : non seulement les plans de travaux à soumettre aux assemblées pourront, même s'ils constituent des "améliorations" et qu'ils ajoutent à l'immeuble des équipements qu'il ne comportait pas, être votés avec une majorité dérogatoire - celle de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir la majorité des voix de tous les copropriétaires, avec possibilité d'un second vote lors de la même assemblée à la majorité simple des présents et représentés -, mais ils pourront aussi comporter des travaux "d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes".
Comme souvent après un législateur visionnaire, la mise en musique s'avère laborieuse. Près d'un an après, aucun texte d'application (décrets et arrêtés) n'est encore publié, et un seul semble achevé dans la rédaction : le décret définissant l' "audit énergétique". Et encore non sans susciter de critiques : l'ARC (Association des responsables de copropriété) et plusieurs autres participants du "Chantier copropriété" du Plan bâtiment Grenelle lui reprochent de se restreindre aux aspects thermiques, et de ne pas obliger de prendre suffisamment en compte l'état global de l'immeuble, son vieillissement et ses pathologies générales, et les problèmes vécus par les habitants (acoustique, accessibilité, sécurité...) ; bref de ne pas s'articuler avec un plan de rénovation globale, de ne pas permettre de bâtir un plan de financement viable ou de mobiliser des subventions, et de tomber dans le travers des diagnostics thermiques qui n’aboutissent la plupart du temps, dixit l'ARC, qu’à changer les chaudières vétustes... L'administration se défend en mettant en avant la rédaction de la loi, qui ne mentionne qu'un "audit énergétique", et le fait que rien n'interdit à une copropriété d'en faire plus si elle le souhaite...
Le diable étant comme on dit dans les détails, encore faut-il attendre l'arrêté qui suivra le décret pour connaître les modalités précises de cet "audit", probablement vers la fin de l'année.
Pas de nouvelles par contre des autres textes : celui sur le DPE collectif attend le renforcement en cours du DPE individuel, celui obligatoire en cas de vente ou de location, jugé insuffisamment rigoureux pour le moment. Les observateurs resteront encore un peu sur leur faim, car il est difficile d'imaginer que, pour permettre d'établir à la suite un plan de travaux ou proposer un CPE, le DPE collectif diffère beaucoup de l' "audit énergétique" imposé aux copropriétés de plus de 50 lots...
Enfin aucune nouvelle des textes qui doivent définir ce que peut être un CPE en copropriété, et les garanties dont il doit être assorti pour sécuriser les copropriétaires. Les réflexions entamées à ce sujet dans le cadre du "Grenelle" révèlent la complexité de ce type de contrats dès lors qu'il ne s'agit pas de traiter uniquement de l'appareil de production de chaleur ou de refroidissement. Or une rénovation énergétique doit nécessairement intégrer le bâti et son isolation, car un traitement adéquat des façades, toitures et ouvertures - fenêtres et baies vitrées - réduit considérablement les besoins par rapport à l'appareil de production.
Indépendamment des CPE, un vaste chantier reste au demeurant encore à ouvrir concernant les responsabilités relatives aux travaux qui seront proposés aux copropriétaires : qui sera garant vis à vis d'eux qu'ils apporteront bien les économies escomptées et qu'ils justifieront les investissements impliqués ? Les syndics n’ont pas vocation à porter cette responsabilité. Architectes et bureaux d'études ne sont pas non plus habitués à endosser ce type de risques. De nouveaux types d'opérateurs indépendants - assistants à maîtrise d'ouvrage, "accompagnateurs", "intégrateurs" - devront émerger, dotés de nouvelles couvertures assurantielles.
Des budgets de 12 à 20.000 euros par copropriétaires, voire plus...
En tous cas, les factures s'annoncent lourdes : l'ANAH (Agence nationale de l'habitat), qui a consacré 92 millions d'euros de subventions accordées aux copropriétés en difficulté en 2010, tire la sonnette d'alarme et souhaite qu'une véritable politique préventive soit mise en oeuvre afin d'éviter que les copropriétés ne se retrouvent dans des situations parfois dramatiques. Une étude sur les copropriétés construites entre les années 1950 et 1980, dont le nombre est estimé à 145.000 (24% des immeubles en copropriété mais 45% des logements car ces immeubles sont généralement de taille supérieure à la moyenne), révèle que 40 à 70 milliards d'euros seront nécessaires dans les 10 ans qui viennent pour les réhabiliter et les améliorer ! Il faut ajouter à celles-ci les 318.000 copropriétés construites avant 1948, formant 53% du parc, dont le coût de rénovation n'a pas encore été chiffré.
Concrètement, sur l'ensemble des immeubles construits entre 1950 et 1984, d'ici à dix ans la rénovation devrait représenter selon l'ANAH une charge moyenne de 12.000 à 20.270 euros par propriétaire de résidence principale. Et cette charge s'accroît considérablement quand la copropriété est dégradée. Si l'immeuble cumule les problèmes (façade, toit, chaudière, etc.) l'ANAH estime entre 25.000 et 38.000 euros le coût de la rénovation des parties communes (selon que l'on procède ou pas à une rénovation thermique) !
Certes, les aides ne manquent pas pour les copropriétaires, mais elles sont en très grande partie essentiellement individuelles : "Eco-prêt à taux zéro" ("Eco-PTZ"), en cours de remise à plat, crédit d'impôt (malheureusement pour le moment exclusifs l'un de l'autre), aides dans le cadre du programme de lutte contre la précarité énergétique (programme "Habiter mieux" doté d'un milliard d'euros, auquel s'associe un nombre croissant de départements - près de 50 à ce jour), et autres aides des collectivités territoriales, caisses de retraite, etc.. L'ANAH ne distribue pratiquement plus de subventions aux copropriétaires occupants, aux bailleurs et aux copropriétés elles-mêmes en dehors des conventionnements, programmes de lutte contre l'habitat indigne, plans de sauvegarde ou "OPAH copropriétés dégradées". Ce qui n'est pas rien : près de 800.000 logements sont concernés !
En dehors de ces contextes, des subventions collectives sont accordées par l'ADEME dans le cadre d'opérations programmées pour la réalisation des diagnostics et audits. Un groupe de travail du "Chantier copropriété" a formulé des propositions pour la mise en place avec les banques et les pouvoirs publics d'un "Eco-PTZ copropriété", mais les obstacles à lever ne sont pas minces, dont le moindre n'est pas un certain manque d’appétence des banques à son égard et à celui de l'Eco-PTZ en général...
Alain PAPADOPOULOS - Cofondateur et responsable du contenu éditorial et documentaire d’UniversimmoAlain PAPADOPOULOS - Cofondateur et responsable du contenu éditorial et documentaire d’Universimmo
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