La loi "Grenelle II" du 12 juillet 2010 fait obligation aux propriétaires et aux syndicats de copropriétaires d’immeubles dotés de chauffage collectif de réaliser dans les 5 ans un diagnostic de performance énergétique (DPE) global - et non plus par logement comme celui obligatoire en cas de vente et location ; dans les copropriétés, ce DPE nouvelle manière est censé permettre de présenter à l’assemblée générale suivante un "un plan de travaux d'économies d'énergie ou un contrat de performance énergétique (CPE)". Pour les copropriétés de plus de 50 lots ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire déposée avant le 1er juin 2001, le DPE collectif est remplacé par un "audit énergétique", avec le même objectif d’aboutit à un plan de travaux ou un CPE.


Tout ceci doit être précisé dans un décret et des arrêtés d’application, le premier, concernant l’audit énergétique, bien avancé, devant être publié au printemps 2011, et les autres avant la fin de l’année. En ce qui concerne le DPE, la parution est prévue à l'automne prochain en cohérence avec l'échéancier du plan de fiabilisation du "DPE vente et location" engagé par les pouvoirs publics. Il s’insèrera dans un cadre règlementaire global.

Sans attendre, la fédération des PACT et le groupe Socotec ont mis au point et expérimenté pour les copropriétés une méthodologie originale d'audit énergétique. Le partenariat a été lancé à l'occasion des travaux du Plan Bâtiment Grenelle et notamment ceux du "Chantier copropriété" : il vise à proposer aux copropriétés un outil adapté pour réaliser, au moins pour celles de plus de 50 lots qui ont un chauffage collectif et qui ont été construites avant le 1er juin 2001, l' "audit énergétique" prescrit avant fin 2016 par la loi "Grenelle II". L'objectif est en fait plus large et vise toutes les copropriétés qui souhaiteraient entreprendre des travaux d'amélioration de leur performance énergétique, ne serait-ce que pour ne pas être dévalorisées par rapport à l'immobilier neuf qui sera désormais aux normes "BBC", ou par rapport aux immeubles anciens qui auront accompli leur rénovation énergétique.

L'originalité de la démarche des initiateurs est de ne pas s'être contentés de définir une simple méthodologie d'audit énergétique - l'ADEME a assez largement déblayé le terrain au moyen d'un cahier des charges reconnu - mais d'insérer l'analyse énergétique dans un audit plus large de la copropriété, d'où son appellation d' "audit 360°", prenant en compte d'une part l'état complet de l'immeuble, ses caractéristiques techniques et ses pathologies non traitées, ainsi que ses besoins en gros entretien et réparations dans les années à venir, et d'autre part, dans le cadre d'une "enquête d'usage", le mode d'occupation, les priorités des habitants en termes de confort, santé, sécurité, voire même accessibilité, ainsi que les capacités contributives des copropriétaires et les aides et financements divers et variés dont ils peuvent bénéficier.

L' "audit 360°" est censé être réalisé par une équipe indépendante composée d'experts en bâtiments et de spécialistes des enjeux socio-économiques n'ayant pas d'intérêt financier aux travaux à effectuer. Il a fait l'objet d'une expérimentation au niveau de plusieurs copropriétés pilotes et doit à présent être déployé sur l'ensemble du territoire national. Socotec et la fédération des PACT ont souhaité rendre accessible cet outil à tous via le site www.audit-360.fr, qui détaille les différentes phases de l'audit, les bénéfices apportés et des témoignages et exemples concrets de réalisations.

La méthodologie implique fortement les copropriétaires et le conseil syndical, et vise à faciliter la prise de décision en présentant plusieurs scénarios de travaux : un minimal, un extrême "facteur 4", et un intermédiaire.

Appliqué dans un parc de copropriétés où aucune programmation pluriannuelle des travaux de gros entretien n'est - sauf rares exceptions - jamais réalisée et dont les syndics et copropriétaires n'ont qu'une connaissance très approximative des immeubles, l'audit 360° est, sous la pression des contraintes de la loi Grenelle II, l'outil rêvé pour faire d'une pierre deux coups : effectuer le diagnostic technique des immeubles qui aurait dû être effectué et mis à jour régulièrement, et programmer la rénovation énergétique de manière cohérente et coordonnée avec les autres travaux nécessaires. Vu ainsi, il s'impose en préalable à tout lancement de travaux importants, comme un ravalement, une réfection de toiture ou des travaux en chaufferie : la réalisation de tels travaux sans une programmation prenant en compte des objectifs d'amélioration énergétique de l'immeuble expose à faire de mauvais choix, voire même à devoir ultérieurement défaire ce qui a été fait...

Alain PAPADOPOULOS - Cofondateur et responsable du contenu éditorial et documentaire d’Universimmo

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