Baux commerciaux et Travaux

Contenu de la formation

I - Travaux, réparation et entretien : Quel est le contexte aujourd'hui ?

1. Comment définir les notions essentielles : réparations, entretien, travaux, mise en conformité, remplacement, réfection, amélioration, vétusté...

2. Les règles essentielles pour comprendre la répartition du coût des travaux entre le locataire et le bailleur :
la liberté contractuelle en matière commerciale : piège ou opportunité ?
attention à l'interprétation restrictive des clauses en faveur du locataire
analyse et lecture de clauses

3. Les apports du Grenelle de l'environnement en la matière

4. Les trois étapes clefs : livraison des locaux, en cours de bail et restitution des locaux

II - L'état des locaux lors de la livraison

1. Les clauses usuelles des baux commerciaux : analyse de la jurisprudence récente

• la clause d'acceptation des locaux en l'état : quel impact sur l'état de vétusté des locaux et sur la délivrance des locaux ?
• la question de l'exonération de la garantie des vices cachés.
• l'importance de la connaissance précise des locaux pour le locataire : remise de documents, clauses spécifiques...que peut-il exiger du bailleur ?
• identification des problèmes usuels lors de la prise à bail : fenêtre, vitrine, chauffage, climatisation, toiture...

2. L'importance de l'état des lieux d'entrée

• obtenir une « photographie » de l'état des locaux lors de la livraison
• les conséquence de l'absence d'état des lieux
• comment se déroule l'état des lieux ?

III - Les réparations et l'entretien en cours de bail

1. Les règles de répartition bailleur / preneur

• en l'absence de clause spécifique : application des règles du Code civil :réparation, vétusté, force majeure, ravalement, remplacement, réfection, amélioration...
• les clauses spécifiques du contrat : les grosses réparations de l'article 606 du Code civil ; les apports de la jurisprudence récente sur le ravalement, l'ascenseur, la toiture, la climatisation, les ouvrants, la chaudière...
• immeubles en copropriété : comment distinguer les locaux loués et les parties communes ?

2. Quelles sont les précaution à prendre pour l'entretien courant des locaux : contrat d'entretien, information du bailleur en cas de difficulté...
3. Les conséquences des manquements des parties à leurs obligations d'entretien et de réparation

• comment obtenir la résiliation du bail ?
• le cocontractant peut-il agir à la place de l'auteur de l'infraction ?

IV - La mise en conformité en matière d'hygiène, sécurité des locaux et accessibilité aux personnes en situation de handicap

1. La répartition du coût de la mise en conformité entre le bailleur et le preneur : lecture du contrat et analyse de la jurisprudence


2. Quelles sont les principales mises aux normes imposées : amiante, plomb, ascenseur, accessibilité personnes en situation de handicap



3. Les règles de sécurité incendie des ERP : analyse des règles applicables

• définition des ERP
• les principales règles de sécurité incendie des ERP
• les règles de sécurité issues du Code du travail

V - Les travaux d'aménagement du locataire
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1. Les premiers travaux du locataire lors de la livraison des locaux

• que doit - il être prévu au bail ?
• dossier technique et contrôle du bailleur

2. L'exécution des travaux par le locataire en cours de bail

• quelle liberté laissée au preneur ?
• le bailleur peut-il s'y opposer ?

VI - La restitution des locaux


1. Dans quel état les locaux doivent-ils être restitués ?

• la question de l'accession : retrait ou maintien des installations du locataire réalisées dans les locaux loués
• restitution en bon état, parfait état ou à l'état neuf

2. L'état des lieux de sortie et travaux de remise en état

• les conséquences financières à anticiper

Conférences complémentaires :

• Le bail commercial dans la procédure collective du preneur
• Actualité des baux commerciaux

Points Forts de la formation

Cette journée sera animée par :

• Maitre Christophe DENIZOT est docteur en droit, avocat spécialiste en droit des baux commerciaux. Il est également auteur de nombreux articles dans des revues juridiques et professionnelles.
• Monsieur Philippe LAVENU est un spécialiste du bâtiment et de son entretien. Ancien directeur immobilier d'un grand groupe de communication, il a été formateur agréé par le ministère du travail puis formateur à l'Université Léonard de Vinci.