Etre gestionnaire d'immeubles commerciaux (property manager)

Contenu de la formation

A. Baux commerciaux : maîtriser la réglementation (2 jours)

1. Cadre juridique du statut

• champ d'application
• conditions pour bénéficier du droit au statut
• distinguer le bail commercial du bail professionnel
• conventions d'occupation précaire, baux dérogatoires, baux de courte durée

Echanges d'expériences : prise de conscience des enjeux du bail commercial

2. Droits et obligations des parties

• droits et obligations imposés par la loi
• limites légales aux obligations posées par le contrat
• travaux et entretien des locaux
• nouvel état des risques naturels et technologiques

Etude de cas à partir d'exemples issus de la jurisprudence récent

3. Aspects financiers du bail

4. Changement de destination des locaux

• activités connexes et complémentaires
• impact du règlement de copropriété
• demande de déspécialisation
• que faire en cas d'activités non prévues par le bail ?

5. Cession et sous-location

• information et opposition du bailleur
• que devient le bail principal ?
• obligations réciproques des parties
• impacts du nouveau droit de préemption des communes

6. Résiliation du bail

7. Fin du bail commercial

• congé
• demande de renouvellement

8. Exercice du droit au renouvellement

• conditions pour bénéficier du droit au renouvellement
• complications liées à la sous-location

Etude de cas : identifier les pièges pouvant survenir à l'occasion du renouvellement du bail

9. Impacts du refus de renouvellement

• versement de l'indemnité d'éviction
• modalités de refus du renouvellement
• comment faire valoir le droit de reprise ?
• quid des renouvellements différés ?

10. Impacts de la Loi de Modernisation de l'Economie sur le bail commercial

11. Loi du 22/07/2009 relative aux résidences de tourisme : les conséquences pour les parties


B. Baux commerciaux : ateliers pratiques (1 jour)

Remarque : cette journée est entièrement consacrée à la réalisation de cas pratiques


C. Baux commerciaux : fixation et révision du loyer (1 jour)

1. Rédiger la clause loyer dans le bail commercial

• modalités de rédaction
• loyer au prix de marché
• versement d'un pas de porte
• clause recettes
• loyer progressif
• franchise de loyer

2. Prévoir contractuellement l'évolution du loyer : la clause d'indexation

• choix de l'indice ICC / ILC
• condition de validité : indexation uniquement à la hausse, modalités de calcul

3. La fiscalité du loyer

• TVA ou CRL
• imposition du loyer

4. Modifications du loyer en cours de bail

• modification conventionnelle
• révision triennale du loyer : application des indices, fixation à la valeur locative, rédaction de la demande de révision
• révision de l'article L. 145-39 du Code de commerce
• révision du loyer suite à la déspécialisation

Atelier : rédaction d'un avenant modifiant le loyer

5. Fixation du loyer du bail renouvelé

• définition de la valeur locative
• comment déterminer la valeur locative
• plafonnement : conditions et exercices de calcul
• déplafonnement : fixation à la valeur locative à la baisse ou à la hausse
• les cas de déplafonnement : durée contractuelle du bail supérieure à 9 ans ; durée effective du bail supérieure à 12 ans ; locaux à usage exclusif de bureaux ; locaux monovalents ; terrains nus; modification des facteurs locaux de commercialité; modalité de fixation du prix d'origine; modification des obligations des parties modification de la destination; travaux d'amélioration; modification des caractéristiques des locaux
• la procédure de fixation du loyer à la valeur locative

Cas pratique : étude de cas de plafonnement et de déplafonnement du loyer


D. Charges locatives en immobilier d'entreprise et commercial (1 jour)

1. Comment déterminer les charges et réparations locatives en immobilier commercial ?

• qu'est-ce qu'une charge locative récupérable ?
• principes du Code civil (connaissance des articles 1719, 1720, 1754 et 1755)
• rôle des articles 605 et 606
• règles suivant le type de bail
• cas des immeubles mixtes
• qu'est-ce qu'une réparation locative ?
• fondements des dispositifs

2. Comment gérer les charges récupérables en immobilier d'entreprise et commercial ?

• charges de l'immeuble entier
• charges de copropriété
• nature et structure des charges techniques (chauffage, climatisation, gardiennage, nettoyage...)
• problématique de la maintenance des équipements
• charges liées aux fluides et énergies
• comment fixer ou modifier les provisions sur charges ?
• répartition entre locataires dans le contexte des immeubles entiers
• procéder à la régularisation de charges pendant le bail, à la fin du bail
• moyens à mettre en oeuvre pour la maîtrise des charges

3. Traitement des changements de locataires

• arrêté des charges du locataire sortant
• établissement du compte d'apurement
• premières charges du nouveau locataire

4. Assujettissement des locations à la TVA

• assujettissement de plein droit : cas, modalités et déduction
• assujettissement sur option : conditions, modalités, conséquences
• déduction de la TVA

5. Autres impositions

• taxe foncière
• taxe sur les bureaux en région Ile-de-France

E. Budget d'exploitation d'un immeuble tertiaire, d'entreprise et commercial (1 jour)

1. Panorama des principes généraux de comptabilité

• principes généraux : partie double, comptabilité d'engagement
• comptabilité dans le contexte d'un patrimoine propre
• comptabilité dans le contexte d'un patrimoine géré sous mandat
• cas de lots détenus dans le cadre de copropriétés

2. Elaborer un budget prévisionnel (annuel - pluriannuel)

• méthodes d'élaboration d'un budget
• méthodes d'élaboration du compte de résultats prévisionnels
• les différents postes de charges et de produits
• établir un budget entretien
• construire un budget « grosses réparations »
• analyser les résultats

3. Aspects comptables et budgétaires des charges et travaux locatifs

4. Elaborer un compte-rendu de gérance

• à quelle périodicité ?
• avec quel contenu et sous quelle présentation ?
• quelle comptabilité derrière le compte-rendu ?
• ratios de rentabilité
• autres indicateurs

Atelier : analyse d'un cas pratique de budget d'exploitation


F. Contentieux du bail commercial : procédures applicables et solutions transactionnelles (2 jours)

1. Règles de procédure spécifique du bail commercial

• compétence matérielle et territoriale
• règle de prescription
• procédure spécifique devant le Juge des loyers
• importance des enjeux des défauts de paiement et des procédures collectives du locataire
• modes de preuves applicables
• solutions transactionnelles, dans quels cas les privilégier ?

2. Contentieux de l'exécution du de bail

• répartition des réparations et entretien, obligations du bailleur... le positionnement de la jurisprudence
• contentieux de la déspécialisation
• contentieux de la restitution des locaux

Cas pratique : analyse des clauses de répartition des réparations et entretien

3. Défaut de paiement des loyers et charges

• analyse des clauses loyers et charges
• mesures conservatoires
• solutions amiables pour résoudre le litige
• mise en oeuvre de la clause résolutoire
• résiliation judiciaire, les règles de procédure
• contestations de charges et leur contentieux

4. Preneur en procédure collective

• prérogatives du bailleur
• délais et formalités
• procédure de contestation des créances devant le Juge Commissaire
• poursuite ou résiliation du bail
• incidences de la nouvelle réglementation

Cas pratique : étude de cas inspirés par les derniers états de la jurisprudence

5. Litiges nés du renouvellement ou du non-renouvellement du bail

• fixation du loyer en renouvellement
• procédures et motifs de déplafonnement
• fixation de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation
• droit d'option, droit de repentir, les droits d'option du bailleur et du preneur

Atelier pratique : étude de formulaire et de modèle d'acte


G. Eviction du locataire commerçant : maîtriser la procédure, anticiper les coûts (1 jour)

1. Fondements de l'indemnité d'éviction

• compensation financière du non-renouvellement du bail
• préjudice subi par le locataire
• indemnité d'éviction, indemnité de résiliation : des implications financières distinctes

2. Procédure et règles de prescription

3. Circonstances exemptant le bailleur du versement d'une indemnité

• non-renouvellement pour motif grave et légitime
• droit de reprise pour démolir, construire, habiter... en faire usage sans risque financier

Cas pratique : valider les situations donnant lieu ou non à versement d'une indemnité

4. Réagir face à un locataire qui se maintient dans les lieux

• séquestre de l'indemnité d'éviction, une prévention contre les situations litigieuses
• date de libération des locaux
• décompte des pénalités de retard
• mise en demeure, commandement... l'essentiel de la procédure à engager pour garantir ses droits

5. Savoir utiliser efficacement le droit de repentir du bailleur

• délais et forme
• obstacles à son exercice
• risques financiers

6. Comment s'évalue une indemnité d'éviction ?

• valeur marchande du fonds de commerce, bénéfices, chiffre d'affaires, recette journalière, prix d'acquisition... quelles sont les méthodes d'évaluation utilisées par les experts ?
• quels accessoires à l'indemnité peuvent être comptabilisés ?
• documents à consulter
• date de référence à retenir pour déterminer le montant
• jouer sur le montant de l'indemnité si le préjudice du locataire est moindre
• valorisation du droit au bail

Points Forts de la formation

Acquisition d'une qualification "métier" par une approche opérationnelle complète centrée sur la gestion pratique d'un parc immobilier d'entreprise
Des formateurs experts de leur domaine qui partagent leur expérience de professionnel de terrain
Une évaluation de fin cycle pour valider l'acquisition des compétences et obtenir le certificat ELEGIA

Apports exclusifs de la formation

Accompagnement individualisé au poste de travail par un suivi à distance assuré par le formateur pendant le mois suivant la fin de la formation.
Remise d'un document pédagogique mis à jour en continu s'appuyant sur le fond documentaire des Editions Législatives.