Etre responsable de montage d'opération immobilière

Contenu de la formation

A. Droit de l'urbanisme : les règles fondamentales (2 jours)

1. De la règle nationale à la règle locale

• inventaire des différents textes applicables (Code de l'urbanisme, Code de l'environnement et du patrimoine, CCH, RNU, lois Littoral et Montagne, DTA, PIG, OIN, PSMV...)
• réglementation locale : SCOT, PADD, POS/PLU et carte communale
• hiérarchie et compatibilité des différentes règles précitées
• les procédures opérationnelles d'aménagement (ZAC, lotissement, PUP, expropriation...)
• impacts de la loi LME et de la loi Grenelle II

Echanges autour des différents documents d'urbanisme : POS/PLU, SCOT et PADD

2. Les acteurs de l'urbanisme

• communes
• ABF, commission de sécurité et des sites
• départements et régions
• DDT, établissements mixtes, SEM
• rôle du préfet et contrôle de la légalité

3. Incidences fiscales et financières

• Taxe d'Aménagement et Versement pour Sous Densité
• suppression de la TLE et de 4 autres taxes d'urbanisme (PRE, PNRAS, PVR et participation des riverains pour l'Alsace Lorraine
• suppression programmée de la participation PAE
• suppression du versement pour dépassement de PLD
• maintien des autres régimes (participation pour financement des équipements publics exceptionnels, participation PUP, participation ZAC, redevance de bureaux en IDF et redevance d'archéologie préventive)
• taxes sur les cessions de terrains rendus constructibles
• cession gratuite de terrain

4. Se repérer dans le contentieux de l'urbanisme

• contentieux administratif
• contentieux civil
• contentieux pénal

B. Permis de construire : comment l'obtenir ? (2 jours)

1. Articulation entre permis de construire et documents d'urbanisme

• portée des règles posées par les PLU, le SCOT...
• cas des PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur)
• autorités et organismes compétents
• apport des dernières réglementations

2. Monter un dossier complet

• auteur de la demande
• nature des travaux et destination des constructions
• choix d'un maître d'oeuvre
• recours obligatoire à l'architecte
• descriptif de la configuration des travaux et de leur implantation dans le site
• éléments relatifs à la situation de l'immeuble au regard des taxes
• projet architectural
• étude d'impact

Atelier : lister les pièces constitutives d'un dossier de PC complet

3. Constituer un dossier recevable

• identifier les pièces à consulter avant la demande
• opportunité d'un Certificat d'Urbanisme créateur de droit acquis
• demande de pièces complémentaires légalement requises

Cas pratique : à partir d'un dossier de demande de PC, trouver les éléments susceptibles de remettre en cause sa recevabilité

4. Nouvelles règles en matière d'instruction et de délivrance du permis

• services à consulter
• étapes clés de l'instruction du dossier
• intervention de l'ABF : pouvoirs légaux d'intervention, portée de sa décision et recours possibles
• les différents types de permis (permis de construire, permis modificatif, permis d'aménager et permis de démolir)
• délais de réponse, les nouveautés
• impact des délais d'obtention du PC sur la promesse de vente
• permis tacite et retrait

5. Actes à accomplir après l'obtention du PC

• conditions nouvelles d'affichage
• déclarer l'ouverture de chantier / l'achèvement des travaux
• nouveau rôle de la DAT (date d'achèvement des travaux) : conformité et recours des tiers

6. Que faire en cas de modification du projet ?

• permis modificatif ou permis nouveau
• permis en régularisation
• retrait de permis

Cas pratique : extension d'un bâtiment existant non conforme

7. Contentieux du permis

• contester un refus de permis et suites pratiques
• conséquences civiles, pénales et administratives d'un recours contre le permis
• recours des tiers, délais de recours et conditions de recevabilité
• recours gracieux, recours en excès de pouvoir, sursis à exécution : définition et champ d'application

Cas pratique : analyse de jurisprudences récentes portant sur des contestations de PC (annulation et démolition)

8. Autres autorisations d'urbanisme

• règles spécifiques à l'urbanisme commercial
• régime des installations classées

C. Etudes préalables et pré-opérationnelles aux opérations de construction et d'aménagement (1 jour)

1. Quels sont les objectifs des études préalables et pré-opérationnelles ?

• pour le maître d'ouvrage
• pour les autres acteurs à l'opération de construction envisagée
• un outil de motivation de la programmation
• une aide à la décision de lancement

Illustration : présentation d'un tableau de décision de lancement des études

2. La méthode multicritère

• les risques du site
• étude du lieu d'implantation
• modularité des espaces
• panorama des principaux équipements
• estimation de la durée de vie des ouvrages
• importance de la maintenance
• importance de l'entretien
• les règles d'urbanisme et de fiscalité

Atelier : analyser puis s'approprier un tableau d'analyse multicritère

3. Les différentes études de faisabilité

• les enjeux
• quelle méthodologie mettre en place ?
• affiner ses objectifs
• choisir ses options
• quelles sont les options dites « classiques » ?
• synthèse du programme et validation

Ateliers :
- concevoir un bilan prévisionnel
- établir un calendrier de trésorerie
- construire un phasage calendaire


D. Construction - réhabilitation : les étapes clés du montage d'opérations immobilières (2 jours)

1. Contexte du montage d'opération

• aspect foncier de l'opération : constructibilité et fiscalité de la zone
• outils de programmation de l'opération
• définir et répartir les rôles entre les maîtres d'ouvrage, les maîtres d'oeuvre et les différents intervenants obligatoires
• quid du développement durable ?

Atelier : établir un bilan prévisionnel

2. Etape administrative

3. Phase contractuelle du montage d'opération

• types de marchés
• rédiger les clauses d'indexation, de révision et d'actualisation
• pièces constitutives du marché
• application des normes
• contrats d'architecte
• contrats de contrôle technique
• contrats d'entreprise : entreprise générale, entreprise pilote, entreprise mandataire commun

4. Gérer les litiges en cours de chantier

• réagir en cas de mise en « faillite » de l'entreprise prestataire
• solutions pour sécuriser la reprise du chantier par une autre entreprise
• intervenir en cas de malfaçons en cours de travaux
• réceptionner les travaux en préservant ses voies de recours
• les nouvelles règles applicables au relevé de forclusion en cas d'absence de déclaration de créances dans les délais

5. Paiement du prix par le maître d'ouvrage

• variations prévisibles du prix, indices et actualisation
• vérifier les situations de paiement
• modalités de paiement et retenues de garanties
• justifications et sanctions au non-paiement du prix

6. Obligations des constructeurs à l'égard du maître d'ouvrage pendant l'opération

• respecter les règles de l'art
• renseigner et conseiller
• exécuter les travaux prévus
• tenir les délais prévus
• conséquences pratiques de ces obligations

7. Réceptionner les travaux

• enjeux de la réception
• déclencher l'acte de réception
• réagir face aux désordres apparents

E. L'ingénierie financière appliquée au montage d'opérations immobilières (1 jour)

1. Monter le dossier financier d'une opération immobilière

• budget des études préalables à l'opération (architecte, géomètre, notaire...)
• perspectives préalables
• bilan prévisionnel
• bilan des risques et des potentialités
• bilan définitif

2. Déterminer les flux de trésorerie (cash flow)

• dépenses d'investissement
• coûts concessionnaires (électricité, gaz, eau...)
• revenus d'activité et d'autofinancement
• flux de financement
• autres aspects du calcul des flux (fiscalité, inflation)

3. Calculer la rentabilité financière

• outils d'analyse financière
• mesurer la rentabilité d'un investissement
• taux de rendement moyen (ROI)
• délai de récupération du capital investi (pay back)
• valeur actuelle nette (VAN)
• taux de rendement interne (TRI)

4. Financer l'investissement

• quelle stratégie privilégier et avec quels outils ?
• effet de levier de l'endettement
• quand recourir à l'emprunt ?

5. Gérer les risques inhérents à l'investissement

• risque propre aux flux
• risque sur le capital
• répartir les risques entre les différents actifs

F. Construction - réhabilitation : maîtriser les risques et responsabilités dans la maîtrise d'ouvrage (2 jours)

1. Quels dommages peuvent être causés à l'occasion de l'opération de construction ?

• aux tiers, au voisinage
• aux usagers du bâtiment
• aux salariés de l'entreprise
• aux bâtiments environnants et à la construction elle-même

2. Dans quelles circonstances peut-il y avoir responsabilité ?

• dommages provenant d'un fait personnel, du fait d'employés, de sous-traitants...
• dommages causés par du matériel de chantier

Cas pratique : identifier, grâce à des exemples issus de la jurisprudence récente, les situations de mise en responsabilité du constructeur

3. Identifier les cas de responsabilité civile

• fait déclenchant de la responsabilité délictuelle et quasi délictuelle
• comment s'engage la responsabilité contractuelle ?
• responsabilité des fournisseurs et des fabricants, le cas des EPERS
• incendie, inondation, explosion du bâtiment : qui supporte la reconstruction ?
• dommages causés par le bâtiment, la responsabilité du constructeur peut-elle être engagée ?

4. Eviter le risque pénal

• délits non intentionnels applicables aux accidents de construction
• infractions pénales propres à l'activité de construction
• impacts de la délégation de pouvoir en matière pénale

Cas pratique : analyser les différentes responsabilités pouvant être mises en cause dans une situation déterminée

5. Se désengager de sa responsabilité

• utiliser efficacement les actions récursoires
• cas d'exonération légale
• effet de la force majeure
• clauses limitatives de responsabilité
• faute de la victime

G. Sous-traitance dans la construction : obligations contractuelles et sociales (1 jour)

1. Que recouvre la notion de sous-traitance ?

• place de la sous-traitance parmi les différents modes de dévolution des marchés de bâtiment et de travaux publics
• distinction et combinaison éventuelle entre sous-traitance et cotraitance
• critères de qualification
• étendue de la sous-traitance

Atelier : distinguer sous-traitance et cotraitance à partir de situations concrètes

2. Acteurs de la sous-traitance

• entrepreneur principal
• sous-traitant
• sous-traitant de second rang et les sous-traitants de rang inférieur
• maître d'ouvrage

3. Liens contractuels ou non contractuels entre les acteurs

• liens contractuels entre entrepreneur principal/sous-traitant et sous-traitant/sous-traitant du sous-traitant
• absence de liens contractuels entre le maître d'ouvrage et le sous-traitant
• existence d'obligations légales entre le maître d'ouvrage et le sous-traitant
• agrément du sous-traitant par le maître d'ouvrage et ses conséquences quant au paiement (action directe)
• existence d'obligations indirectes (délégation de paiement)
• risque de requalification de la sous-traitance en cotraitance ou en marché direct

Atelier : analyse de jurisprudence sanctionnant l'existence d'un contrat de sous-traitance

4. Obligations légales et contractuelles des parties

• ce que peut exiger le maître d'ouvrage avant d'agréer un sous-traitant (communication du contrat de sous-traitance, respect des dispositions de lutte contre le travail dissimulé...)
• dans quel document l'exiger ?
• importance du CCAP
• ce que peut exiger l'entreprise qui veut sous-traiter, ce qu'elle ne peut pas faire
• droits et obligations du sous-traitant (assurance responsabilité...)
• règles liées à la sécurité du chantier (CHSCT, règlement sécurité, coordination SPS...)

Atelier : lister les obligations légales de l'entrepreneur principal et les sanctions qui en découlent

5. Conditions financières du marché de sous-traitance

• déterminer le prix
• prix forfaitaire et augmentation du prix en cours de marché
• modalités de paiement du sous-traitant : qui paie et sous quelles formes ?
• les apports de la loi MURCEF
• que se passe-t-il en cas de faillite de l'entreprise principale ?

6. Résiliation du contrat de sous-traitance

• causes possibles
• que faire en cas d'abandon de chantier ?
• devenir de l'ouvrage
• cas particuliers de la faillite du sous-traitant

7. Résolution des incidents survenant lors de l'exécution des prestations ou des travaux

• défaillance d'une partie (dépôt de bilan...)
• responsabilité des acteurs : contractuelle ou délictuelle ?
• que se passe-t-il en cas de sous-traitance en chaîne ?
• réparation des dommages
• mise en jeu des assurances
• cas particulier de la requalification
• quels recours pour les tiers ?

Atelier : analyse de l'enchaînement des responsabilités suite à l'apparition d'un dommage

H. Assurances construction : prévention et gestion des sinistres (2 jours)

1. Responsabilité décennale, dommage de nature décennale, garantie décennale... que recouvrent ces notions ?

• définir un désordre de nature décennale
• acteurs de l'opération de construction qui peuvent engager leur responsabilité
• distinguer les garanties légales et les garanties d'assurance

2. Dommages couverts par une assurance

• dommages liés à la construction elle-même
• dommages intermédiaires
• dommages aux existants
• travaux sous-traités
• notion de dommages immatériels
• dommages causés par l'absence d'ouvrage

Atelier : identifier les dommages relevant de l'assurance dommage-ouvrage à partir de situations issues de jurisprudences récentes

3. Contrats d'assurance souscrits par le maître d'ouvrage

• police unique de chantier
• assurance dommage-ouvrage
• contrat de Constructeur Non Réalisateur
• contrat tous risques chantier
• contrat multirisque

4. Assurances de responsabilité des constructeurs

• contrat de responsabilité civile
• contrat de responsabilité décennale

5. Déclenchement de l'assurance dommage-ouvrage

• point de départ des garanties
• mise en oeuvre des garanties
• franchise dommage-ouvrage
• subrogation

6. Règlement d'un sinistre relevant de l'assurance de responsabilité décennale

• point de départ des garanties
• garantie décennale obligatoire en capitalisation
• exclusions de garantie
• causes d'exonération de la responsabilité décennale

7. Estimation et réparation du dommage

• expertise amiable légale de la dommage-ouvrage
• interruption du délai de garantie
• prescription en matière d'assurance

Points Forts de la formation

Acquisition d'une qualification "métier" par une approche opérationnelle complète centrée sur la pratique
Des formateurs praticiens experts de leur domaine qui partagent leur expérience de professionnel de terrain
Une évaluation de fin cycle pour valider l'acquisition des compétences et obtenir le certificat ELEGIA

Apports exclusifs de la formation

Accompagnement individualisé au poste de travail par un suivi à distance assuré par le formateur pendant le mois suivant la fin de la formation.
Remise d'un document pédagogique mis à jour en continu s'appuyant sur le fond documentaire des Editions Législatives.