Les leviers financiers de la valorisation foncière

Contenu de la formation

1. Rappel de quelques notions de mathématiques financières

2. Les concepts et agrégats

• intérêts composés et actualisation
• taux de rendement moyen
• délai de récupération du capital investi
• valeur actuelle nette
• indice de profitabilité
• taux de rendement interne

3. L'importance de l'étude préalable

• analyse des flux de trésorerie entrants et sortants
• durée des flux
• phasage des flux
• paramétrage des flux et gestion des aléas

Atelier : simulations sur les flux et incidence sur les agrégats

4. Premier modèle de valorisation envisagé par le détenteur du bien : maîtrise d'ouvrage directe et location directe aux utilisateurs

• situation du propriétaire : coûts de construction et amortissement, perception de redevance ou de loyers
• situation de l'utilisateur : paiement de redevance ou de loyer, coûts d'implantation, choix d'implantation et situations comparatives (locations alternatives et acquisition), gestion du risque de précarité

Simulation : analyse financière selon que l'on est propriétaire ou utilisateur

5. Deuxième modèle de valorisation envisagé par le détenteur du bien : maîtrise d'ouvrage directe et apport du bâtiment à une SCI créée à son initiative

• situation du propriétaire : coût de construction, apport en nature à la SCI, perception de redevance
• situation de la SCI : amortissement de la construction, paiement de redevance ou perception de loyers
• importance de la composition du capital de la SCI et de son évolution : régime fiscal de la SCI et de ses associés, régime fiscal des cessions de parts
• les attentes et les risques de chacun des partenaires : associé-propriétaire, associés-Investisseurs, associés-utilisateurs
• situation de l'utilisateur non associé

6. Troisième modèle de valorisation envisagé par le détenteur du bien : délivrance d'un bail d'un terrain à une SCI créée à son initiative et construisant des locaux loués à des utilisateurs

• situation du bailleur : perception de loyers
• situation de la SCI : coût de construction et amortissement, financement de la construction et effet de levier éventuel, paiement de loyers, perception de loyers
• importance de la composition du capital de la SCI et de son évolution
• situation de l'utilisateur non associé

7. Quatrième modèle de valorisation envisagé par le détenteur du bien : délivrance d'un bail à un promoteur-constructeur

• construisant des locaux revendus à des utilisateurs
• situation du bailleur
• situation du promoteur : coûts de construction (dont loyer), revente des locaux, les risques classiques du promoteur
• situation de l'acquéreur : transfert des paiements de loyer, coût d'acquisition des immobilisations et leur amortissement
• choix d'implantation et situations comparatives (locations et acquisitions alternatives)

Simulation : analyse financière des différentes situations envisagées afin d'effectuer un choix stratégique

6. Cinquième modèle de valorisation envisagé par le détenteur du bien : délivrance d'un bail à un organisme de crédit-bail concluant un contrat de CB immobilier à des utilisateurs

• situation du bailleur : perception de loyers
• situation du crédit-bailleur : coûts de construction, loyer et refacturation au crédit-preneur, perception de loyers, perception de l'option d'achat, taux d'intérêt du contrat et gestion du risque de précarité
• situation du crédit preneur-utilisateur : paiement de loyers, paiement de l'option d'achat et ses conséquences fiscales, gestion du risque de précarité et examen des situations comparatives

Simulation financière : analyse des impacts financiers pour chacune des parties

Points Forts de la formation

Partage d'expérience mise en pratique
Un formateur expert en montage financier appliqué au secteur de l'immobilier
Illustration par des simulations financières