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 Formation : 	Etre Gestionnaire d'immeubles commerciaux (Property Manager)

Etre Gestionnaire d'immeubles commerciaux (Property Manager)

Prix: 5053 € Référence: 14122

Objectifs de la formation

  • Structurer ses connaissances juridiques par une maîtrise complète des réglementations applicables à la gestion d'un parc immobilier d'entreprise
  • Optimiser sa gestion patrimoniale, éviter les sources de contentieux et sécuriser ses actes
  • Préserver les intérêts juridiques et économiques de sa société ou de son mandant
  • Mesurer les impacts des lois Pinel et Macron

contenu


A. Baux commerciaux : maîtriser la réglementation  (2 jours)


1. Cadre juridique du statut
  • champ d’application
  • conditions pour bénéficier du droit au statut
  • distinguer le bail commercial du bail professionnel
  • conventions d’occupation précaire, baux dérogatoires 
  • domaine public
Partage de pratiques : prise de conscience des enjeux du bail commercial

2. Droits et obligations des parties
  • les règles d'ordre public qui s'imposent aux parties
  • l'obligation de délivrance du bailleur
  • les aménagements contractuels
  • le régime des sanctions des clauses contraires au statut
Etude de cas : identifier les droits et obligations des parties à la lecture des clauses d'un bail

3. Aspects financiers du bail
  • fixer le loyer initial
  • clauses d'indexation ILC/ICC/ILAT)
  • charges locatives : les charges, impôts, redevances et taxes refacturables depuis la loi Pinel
  • révision triennale
  • révision légale et clauses d’échelle mobile
  • le lissage des augmentations de loyer
Cas pratique : calculer l'indexation d'un loyer

4. Changement de destination des locaux
  • activités connexes et complémentaires
  • changement d'activité
  • impact du règlement de copropriété
  • demande de déspécialisation
  • déspécialisation partielle en cas de liquidation judiciaire
  • que faire en cas d’activités non prévues par le bail ?

5. Cession et sous-location
  • les cas de transmission légale du droit au bail
  • analyse des clauses usuelles
  • information et opposition du bailleur
  • que devient le bail principal ?
  • obligations réciproques des parties, la question de la solidarité
  • le jeu du droit de préemption des communes

6. Réparations et entretien
  • grosses réparations
  • mise en conformité des locaux
  • vétusté
Etude de cas : analyser la jurisprudence récente et le décret Pinel relatif à la répartition des travaux entre bailleur et preneur

7. Les annexes au bail commercial
  • état des risques naturels, miniers et technologiques
  • diagnostic de performance énergétique
  • diagnostic amiante
  • annexe environnementale
  • les informations obligatoires (état des lieux - programme travaux - informations sur les charges, les impôts et les pondérations appliquées)

8. Résiliation du bail
  • clause résolutoire
  • résiliation judiciaire et amiable
  • impact de la faillite du locataire
  • saisie conservatoire

9. Fin du bail commercial
  • congé : cas et formalisme depuis les lois Pinel et Macron
  • demande de renouvellement : les formalités depuis la loi Macron
  • tacite prolongation
  • vente des locaux : le droit de préférence du preneur

10. Exercice du droit au renouvellement
  • conditions pour bénéficier du droit au renouvellement
  • complications liées à la sous-location
Etude de cas : identifier les pièges pouvant survenir à l'occasion du renouvellement du bail

11. Loyer du bail renouvelé
  • fixation à l’indice
  • fixation à la valeur locative
  • le calcul du plafond et le lissage du déplafonnement
Cas pratique : calculer le loyer déplafonné en intégrant le principe du lissage du déplafonnement

12. Impacts du refus de renouvellement
  • versement de l'indemnité d'éviction
  • modalités de refus du renouvellement
  • comment faire valoir le droit de reprise ?


B. Baux commerciaux : ateliers pratiques (1 jour)
Test : évaluer son niveau de maîtrise de la réglementation du bail commercial au moyen d'un QCM
Atelier 1 : clauses et contenu du bail
  • analyser les clauses du bail et ses annexes
  • déterminer la stratégie juridique pour préserver les intérêts de chaque partie
  • identifier les erreurs et les pièges d'un bail type
Atelier 2 : renouvellement du bail
  • que facturer et à quelle période ?
  • quand et comment délivrer les actes ?
  • quand et comment répondre aux courriers reçus ?
  • indemnité d'éviction
  • délais de prescription
Atelier 3 : défaillance financière du locataire
  • précautions et garanties à prendre dès la conclusion du bail
  • démarches à réaliser en urgence dès le jugement d'ouverture du redressement judiciaire
  • impacts du droit des procédures collectives
  • que faire et ne pas faire à l'égard du mandataire liquidateur ?
  • actions à engager par le bailleur postérieurement au jugement
  • répondre aux courriers reçus
Atelier 4 : bail dérogatoire
  • champ d'application
  • durée
  • modalités de sortie
Atelier 5 : révision légale du loyer
  • distinguer les révisions légales et les indexations
  • maîtriser les conditions de révision légale
  • éviter les pièges


C. Baux commerciaux : fixation et révision du loyer (1 jour)

1. Rédiger la clause loyer dans le bail commercial
  • modalités de rédaction
  • loyer au prix de marché
  • versement d'un droit d'entrée
  • clause recettes
  • loyer progressif
  • franchise de loyer

2. Prévoir contractuellement l'évolution du loyer : la clause d'indexation
  • choix de l'indice ICC / ILC / ILAT
  • conditions de validité : indexation à la hausse, indice de base fixe
  • modalités de calcul
Cas pratique : calculer l'indexation d'un loyer commercial

3. La fiscalité du loyer
  • TVA ou CRL
  • imposition du loyer

4. Modifications du loyer en cours de bail
  • modification conventionnelle
  • révision triennale du loyer : application des indices, fixation à la valeur locative, rédaction de la demande de révision, le lissage du déplafonnement
  • révision de l'article L. 145-39 du Code de commerce
  • révision du loyer suite à la despécialisation
Cas pratique : rédaction d'un avenant modifiant le loyer

5. Fixation du loyer du bail renouvelé
  • Demande de renouvellement au regard des lois Pinel et Macron
  • définition de la valeur locative
  • comment déterminer la valeur locative ?
  • plafonnement : conditions et exercices de calcul
  • déplafonnement : fixation à la valeur locative à la baisse ou à la hausse ; lissage du déplafonnement
  • les cas de déplafonnement : durée contractuelle du bail supérieure à 9 ans, durée effective du bail supérieure à 12 ans, locaux à usage exclusif de bureaux, locaux monovalents, terrains nus, modification des facteurs locaux de commercialité, modalité de fixation du prix d'origine, modification des obligations des parties, modification de la destination, travaux d'amélioration, modification des caractéristiques des locaux
  • la procédure de fixation du loyer à la valeur locative
Cas pratique : calculer le loyer déplafonné en intégrant le nouveau principe du lissage du déplafonnement


D. Charges locatives en immobilier d'entreprise et commercial (1 jour)

1. Les fondements juridiques de la récupération des charges par les bailleurs et des réparations locatives
  • le Code civil (connaissance des articles 1719, 1720 et 1721, 1754 et 1755)
  • les législations spécifiques (notamment le Code de commerce après la loi Pinel) et les décrets d’application
  • les dispositions d’ordre public 
  • les types de baux et conventions
  • la référence aux articles 605 et 606 du Code civil
Atelier : analyse de spécimens de baux commerciaux et/ou de baux issus du Code civil

2. Les principes généraux et leur incidence sur les charges et dépenses liées à la chose louée
  • l'obligation de délivrance
  • la notion de vétusté et de force majeure : quel impact?
  • les clauses relatives aux charges
  • les clauses relatives aux réparations
  • la prise en compte de la jurisprudence

3. Autres charges et dépenses liées à la chose louée
  • taxe foncière, taxe sur les bureaux, locaux commerciaux, etc., contribution foncière des entreprises
  • charges à caractère locatif engagées par le bailleur
  • charges de gestion
  • assurance

4. Charges de l’immeuble multi-occupants
  • immeuble ou ensemble immobilier en monopropriété
  • ensemble immobilier en copropriété
  • ensemble immobilier divisé en surface ou en volume - ASL et AFUL, unions de syndicats
  • ensembles organisés en plusieurs niveaux d’ASL, AFUL et copropriété
Atelier : analyse de cas concrets portant sur des ensembles immobiliers complexes

5. La répartition des charges de l’immeuble multi-occupants
  • le cas de la copropriété
  • pourquoi et comment les principes de la copropriété peuvent être transposés dans la monopropriété ? le concept d’utilité
  • répartition contractuelle et principe d’équité
  • comment le bailleur peut modifier la répartition des charges ?
Atelier : analyse d’une répartition des charges dans un ensemble en copropriété

6. La fixation des provisions pour charges courantes
  • la justification nécessaire
  • comment doit être établi un budget de charges ?
  • quid lorsque le bailleur fixe des provisions trop élevées ou insuffisantes ?

7. La régularisation des charges courantes
  • le décompte de régularisation - niveau de détail minimal - prescriptions issues de la loi Pinel
  • la comptabilité des charges : l’annualité, les dotations aux provisions
  • la justification
Atelier : confrontation et analyse comparée de décomptes de régularisation

8. Cas de récupération de dépenses de travaux
  • nécessité d’un plan pluriannuel de travaux
  • enregistrer des dotations aux provisions pour grosses réparations

9. Traitement des changements de locataires
  • arrêté des charges du locataire sortant
  • établissement du compte d'apurement
  • premières charges du nouveau locataire
Cas pratique : relever les points de vigilance lors du changement de locataire

10. Assujettissement des locations à la TVA
  • assujettissement de plein droit : cas, modalités et déduction
  • assujettissement sur option : conditions, modalités, conséquences
  • déduction de la TVA

11. Autres impositions


E. Comptabilité et budget d'exploitation d'un immeuble tertiaire, d'entreprise et commercial (1 jour)

1. Principes généraux de comptabilité
  • partie double, comptabilité d'engagement
  • comptabilité dans le contexte d'un patrimoine propre
  • comptabilité dans le contexte d'un patrimoine géré sous mandat
  • cas de lots détenus dans le cadre de copropriétés
Partage de pratiques : les différents modes d'organisation comptable au sein des entreprises des participants

2. Les spécificités de la comptabilité locataire
  • quittancement
  • comptabilité ou gestion extra-comptable
  • imputation des encaissements et quittances

3. Elaboration d'un budget prévisionnel (annuel - pluriannuel)
  • budget de charges et budget d’exploitation
  • élaboration du compte de résultat prévisionnel
  • les différents postes de charges et de produits
  • budget entretien courant
  • plan pluriannuel de « gros entretien et grosses réparations »
Cas pratique : établir le budget du poste "chauffage - climatisation"

4. Le reporting à l'asset manager ou au mandant
  • le compte-rendu de gérance du Property Manager sous mandat
  • l'analyse d'exploitation
  • ratios de rentabilité et autres indicateurs
Etude de cas : revue d'un budget et analyse d'exploitation


F. Contentieux du bail commercial : procédures applicables et solutions transactionnelles (2 jours)

1. Règles de procédure spécifique du bail commercial
  • compétence matérielle et territoriale
  • règle de prescription
  • procédure spécifique devant le juge des loyers
  • compétences des commissions départementales de conciliation au regard de la loi Pinel
  • importance des enjeux des défauts de paiement et des procédures collectives du locataire
  • modes de preuves applicables
Partage d'expériences : quelles sont les solutions transactionnelles et dans quels cas les privilégier ?

2. Contentieux de l'exécution du bail
  • sanction des clauses contraires au statut : la force du « réputé non écrit »
  • répartition des charges et réparations, obligations du bailleur… : le positionnement de la jurisprudence et les apports du décret Pinel
  • contentieux de la déspécialisation
  • contentieux de la restitution des locaux
Cas pratique : analyse des clauses de répartition entre le locataire et le bailleur, des charges et des réparations  à la lumière du décret Pinel

3. Défaut de paiement des loyers et charges
  • analyse des clauses loyers et charges
  • mesures conservatoires
  • solutions amiables pour résoudre le litige
  • mise en œuvre de la clause résolutoire
  • résiliation judiciaire, les règles de procédure
  • contestations de charges et leur contentieux

4. Le locataire en procédure collective
  • prérogatives du bailleur
  • délais et formalités
  • procédure de contestation des créances devant le juge commissaire
  • poursuite ou résiliation du bail
  • incidences de la nouvelle réglementation
  • déspécialisation partielle en cas de liquidation judiciaire
Cas pratique : identifier les actes à effectuer pour garantir sa créance en cas de déclenchement d'une procédure collective

5. Litiges nés du renouvellement ou du non-renouvellement du bail
  • fixation du loyer en renouvellement
  • procédures et motifs de déplafonnement : le nouveau calcul du plafond et de son lissage
  • fixation de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation
  • droit d'option, droit de repentir, les droits d'option du bailleur et du preneur
Etude de cas : étude de formulaire et rédaction de modèle d'acte


G. Eviction du locataire commerçant : maîtriser la procédure, anticiper les coûts (1 jour)

1. Fondements de l'indemnité d'éviction
  • compensation financière du non-renouvellement du bail
  • préjudice subi par le locataire
  • indemnité d’éviction, indemnité de résiliation : des implications financières distinctes

2. Procédure et règles de prescription
Cas pratique : déterminer le calendrier des échéances en fin de bail

3. Circonstances exemptant le bailleur du versement d'une indemnité
  • non-renouvellement pour motif grave et légitime
  • dénégation du droit au renouvellement
  • droit de reprise pour reconstruire, surélever, construire, habiter… en faire usage sans risque financier
Cas pratique : valider les situations donnant lieu ou non à versement d’une indemnité

4. Réagir face au maintien du locataire dans les lieux
  • séquestre de l’indemnité d’éviction, une prévention contre les situations litigieuses
  • date de libération des locaux
  • décompte des pénalités de retard
  • mise en demeure, commandement… l’essentiel de la procédure à engager pour garantir ses droits

5. Utiliser efficacement le droit de repentir du bailleur
  • délais et forme à respecter
  • obstacles à son exercice
  • risques financiers encourus

6. Comment s'évalue une indemnité d'éviction ?
  • valeur marchande du fonds de commerce, bénéfices, chiffre d'affaires, recette journalière, prix d'acquisition… quelles sont les méthodes d'évaluation utilisées par les experts ?
  • quels accessoires à l'indemnité peuvent être comptabilisés ?
  • documents à consulter
  • date de référence à retenir pour déterminer le montant
  • jouer sur le montant de l'indemnité si le préjudice du locataire est moindre
  • valorisation du droit au bail à l'épreuve de la loi Pinel
  • compenser avec l'indemnité d'occupation
Partage de pratiques : analyse d'un dossier d'expertise
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Public
  • Property Managers dédiés à l'immobilier d'entreprise - Gestionnaires locatifs - Toute personne en charge de la gestion d'un patrimoine immobilier d'entreprise
Pré requis
Aucun prérequis n'est nécessaire pour suivre ce cycle
Points Forts


Acquisition d'une qualification "métier" par une approche opérationnelle complète centrée sur la gestion pratique d'un parc immobilier d'entreprise
Digital learning : une collection de 5 modules e-learning courts sur les baux commerciaux complète la formation en présentiel
Invitation à la journée d’actualité ELEGIA sur les baux commerciaux pour appréhender les évolutions juridiques les plus récentes du métier
evaluation
A l’issue du cycle, une évaluation en ligne est réalisée afin de valider l’acquisition des connaissances et obtenir le certificat ELEGIA
Dates et lieux

Dates et lieux des prochaines sessions

  • Lieu : Paris
  • Date de sessions :
    • 2-3-4-5 octobre 2017 & 23-24 octobre 2017 & 15-16-17 novembre 2017

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