Actualité en droit immobilier et gestion locative

Après d’âpres débats parlementaires, nous connaissons la version définitive de la loi ELAN, votée dans chaque chambre sur la base du texte de la commission mixte paritaire très amendé et très développé puisque le projet gouvernemental comportait 65 articles, finalement porté à 234 articles. La loi ELAN a été publiée au journal officiel du 24 novembre 2018.

Cette loi « fourre-tout », soumise au contrôle du Conseil constitutionnel qui l’a validé hormis une vingtaine d’articles, aborde notamment une nouvelle et importante réforme du droit de l’urbanisme, du secteur social du logement, et comporte pour son volet locatif des dispositions innovantes.

En outre, pour cette newsletter de novembre 2018, nous avons sélectionné quelques points d’actualité d’intérêt majeur, survenues ces derniers mois, dans le domaine de la gestion locative (bail commercial et bail d’habitation)

1. Le point sur la loi ELAN et la Gestion locative

La loi ELAN adopte une série de mesures en matière de gestion locative qu’on peut résumer ainsi :

• Création d’un bail meublé « mobilité », d’une durée maximale de dix mois, non renouvelable, dépourvu de dépôt de garantie, réservé à certaines catégories en évolution professionnelle (nouveau Titre 1 ter de la loi du 6 juillet 1989) ;
• Abandon définitif, par abrogation de la loi ALUR, de la garantie universelle des loyers ;
• Abandon de la mission disciplinaire du CNGTI (Conseil national de la Gestion et de la Transaction Immobilières) dont le rôle reste consultatif ;
• Articulation du dispositif de surendettement des particuliers dans le Code de la consommation et dans la loi régissant les locations de résidences principale ;
• Prolongation pour 5 ans de l’expérimentation de l’encadrement des loyers institué par la loi ALUR mais jusqu’à présent limitée géographiquement à Paris et à Lille, en en laissant l’initiative aux grandes agglomérations. La loi du 6 juillet 1989 est expurgée de toute mention de l’encadrement (par réécriture de ses art. 17, 17-2 et 25-9) qui acquiert son autonomie dans l’art. 140 de la loi nouvelle, chaque territoire volontaire devant solliciter dans les deux ans un décret de validation, avec une étendue géographique limitée ;
• Accélération de la répression des « meublés de tourisme » pour les locations de courte durée à une clientèle de passage, avec implication des plateformes collaboratives de type AIRBNB, qui requièrent en zones urbaines denses une immatriculation par déclaration et un changement d’usage par compensations, sauf s’il s’agit de la location d’une résidence principale pour une durée maximale de 120 jours par an ;
• Lutte contre les squatters, au regard des délais d’expulsion et de la trêve hivernale, etc.

2. En matière de Bail commercial : pas de frais de négociation à l’occasion de la préemption par le preneur commerçant sur les murs de son local d’exploitation mis en vente par le bailleur

A propos d’un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation : 28 juin 2018, pourvoi n°17-14.605

Après semblable solution en matière de bail d’habitation principale (Cass. 3° Civ. Arrêt n°14-20.266 du 8 octobre 2015) décidant que le locataire qui préempte après congé pour vendre du bailleur ne peut se voir imposer des honoraires de l’intermédiaire mandaté pour rechercher un acquéreur tiers), voici qu’est réaffirmé le même principe mais cette fois à l’occasion de la mise en vente de son local commercial par le bailleur, ouvrant un droit de préemption institué par la loi PINEL du 18 juin 2014 créant l’art. L 145-46-1 du Code de Commerce.

Au passage, la Cour de Cassation retient que ce droit de préemption est d’ordre public, alors que le statut de la propriété commerciale ne l’indique nullement, puisque l’art. L 145-15 qui liste les dispositions d’ordre public partiel ne fait aucunement référence à cette innovation. La doctrine y voit la volonté de la haute juridiction d’édicter que tout droit de préemption est par définition d’ordre public lorsqu’il substitue à l’acquéreur choisi par le bailleur le locataire qui décide dans le délai légal d’acquérir, et alors sans être tenu de toutes les conditions que le tiers acheteur avait éventuellement acceptées, comme de payer une commission à un agent immobilier ayant réalisé l’entremise pour ce bien.

Dans l’espèce examinée, La Cour de cassation a approuvé une Cour d’Appel ayant déclaré la vente parfaite pour le seul prix du foncier, sans autre composante, le locataire préempteur ayant pour sa part refusé de supporter la rémunération de l’intermédiaire que le tiers acquéreur avait pourtant accepté préalablement. Il est vrai qu’en pareille hypothèse, il n’y a aucun lien de droit entre le locataire et l’intermédiaire professionnel qui n’a reçu aucun mandat de lui.

3. En matière d’immobilier résidentiel

a. Plafonnement des loyers dans les zones tendues par le décret n° 2018-549 du 28 juin 2018

Ce décret annuel, dit « de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 », reprend dans des termes identiques à l’année 2017 l’obligation de ne pas pratiquer d’augmentation du prix du loyer, hormis la révision indiciaire, par rapport au dernier locataire sortant, sauf exceptions en cas de travaux supportés par le bailleur. Ce mécanisme ne doit pas être confondu avec l’encadrement des loyers, actuellement inapplicable du fait des contentieux administratifs, mais relativise cette situation puisque les logements de résidence principale situés en zones urbaines denses restent ainsi soumis à une réglementation restrictive du fait de la persistance du déséquilibre qui y règne entre l’offre locative insuffisante et une demande encore pléthorique.

b. Meublés touristiques : une jurisprudence innovante inquiétante pour les auteurs de locations clandestines de courte durée aux touristes de passage

Un arrêt de la Cour d’Appel de Paris en date du 5 juin 2018 (Pôle 4 ch. 4, n° 16-10.684) a fait pour la première fois application du régime juridique des « fruits » de l’immeuble loué. Le détournement fautif au détriment du propriétaire des fruits civils produits par la sous-location non autorisée à l’initiative des locataires en titre, plus de 120 jours par an (limite admise sans nécessité de changement d’usage), et avec le concours de la plateforme AIRBNB, se traduit par un préjudice financier du bailleur floué qui est indemnisé par la confiscation des sous-loyers perçus illégalement dans leur intégralité.

La juridiction d’appel infirme le jugement de première instance qui avait écarté toute idée de préjudice matériel. Il devient d’autant plus aventureux de se livrer à une sous-location clandestine que la réglementation actuelle, considérablement renforcée, impose de fortes amendes administratives (jusqu’à 50.000 €) sur poursuites de communes, outre la possibilité pour les bailleurs d’actionner directement les plateformes collaboratives qui ne respecteraient pas leurs obligations déclaratives et négligeraient le contrôle de leurs clients. La loi ELAN contiendra en sus de nouvelles exigences permettant des poursuites facilitées contre les contrevenants.

Dans le même temps, la Cour de Cassation admet désormais que la nature commerciale de l’activité de « loueur en meublé touristique » permet de s’opposer à la pratique de copropriétaires ayant transformé des locaux d’habitation en contrariété avec la destination bourgeoise de l’immeuble.

Les obligations fiscales et sociales des loueurs, même n’excédant pas la limite temporelle de 120 jours par an, achèvent de les placer dans une situation qui n’a plus rien à voir avec le laxisme généralisé qui prévalait jusqu’alors.

François de LA VAISSIERE, Avocat honoraire, spécialiste en droit immobilier, formateur ELEGIA