Actualité jurisprudentielle en matière de baux commerciaux

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Actualité jurisprudentielle en matière de baux commerciaux

Un avis n° 15004 en date du 9 mars 2018 de la Cour de Cassation porte sur la question introduite par la loi PINEL du 18 juin 2014, de limiter à 10 % par an les augmentations du loyer déplafonné dans le cadre d’une procédure de renouvellement ou de révision.

Un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation (15 février 2018, n° 17-11329) : est l’occasion de relancer le débat sur la question du déséquilibre significatif dans le cadre des baux commerciaux.

A propos de l’avis du 9 mars 2018 :

Ce dispositif aussi appelé « lissage » vise à éviter au locataire de se voir confronté à un important arriéré de loyer, mais a suscité les critiques de la doctrine. Cet avis de la haute juridiction apporte des précisions utiles sur divers points :

  • En premier lieu, les textes faisant état du lissage (articles L 145-34, L 145-38 et L 145-39 du Code de commerce, selon qu’il s’agit du renouvellement, de la révision triennale ou d’une clause d’échelle mobile) ne sont pas d’ordre public, ce qui signifie que le lissage peut faire l’objet de clauses de contournement ou que les parties peuvent convenir de ne pas l’appliquer.
    Toutefois le principe d’intangibilité des clauses d’un bail commercial révisé ou renouvelé doit la plupart du temps empêcher une application unilatérale de cette exception lorsque seul le bailleur la revendique.

  • En second lieu, il est posé le postulat que la fixation de la valeur locative déplafonnée n’est pas affectée par la nécessité d’étaler la hausse dans le temps, s’agissant de mécanismes distincts, de sorte que le juge des loyers commerciaux n’a pas à l’intégrer dans sa décision de fixation du nouveau loyer et doit renvoyer les parties à s’entendre sur le calendrier du lissage futur.
    Cependant, en cas de désaccord entre les parties, l’arbitrage du juge des loyers serait opportun, mais le recours à lui se heurte à la compétence limitée dont il dispose - uniquement la fixation du prix du loyer, à l’exclusion de toute autre question - ce qui renvoie à la formation collégiale du Tribunal de Grande Instance.

  • En troisième lieu, l’avis aborde la question de la nature du taux de 10 % l’an imposée pour limiter l’exigibilité globale du nouveau loyer. Selon certains, il s’agirait d’un plafond permettant aux parties de s’entendre sur un étalement plus réduit entre 0,1 et 10 % par an. Il n’en est rien, la taux de 10 % n’étant pas modulable, sauf naturellement si la différence entre la valeur locative à atteindre progressivement et le loyer de cette année-là est inférieure à ce taux. Or, il se peut que l’étalement à 100 %, et à raison de 10 % par an conduise à une durée supérieure à 9 ans (soit 10 ans dans ce cas), qui est la durée contractuelle minimale d’un bail commercial, ce qui est inopportun.


François de la Vaissière, Avocat honoraire, spécialiste en droit immobilier et Formateur

A propos d’un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation (15 février 2018, n° 17-11329) 

La Cour de cassation a considéré que seules les activités de production, de distribution ou de services entrent dans le champ d’application de l’article L 442-6 - I- 2°du Code de commerce.

Ce texte dispose

  • « I. - Engage la responsabilité de son auteur et l'oblige à réparer le préjudice causé le fait, par tout producteur, commerçant, industriel ou personne immatriculée au répertoire des métiers : (…)
De soumettre ou de tenter de soumettre un partenaire commercial à des obligations créant un déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties (…) »

Il s’ensuit que les litiges portant sur l’exécution d’un bail commercial ne relèvent donc pas des juridictions spécialement désignées pour statuer en application de ce texte.

Pour autant, suivant l’article 1171 du Code civil issu de la réforme du droit des contrats, repris dans le texte définitif par la Commission mixte paritaire le 22 mars dernier.

  • «  Dans un contrat d’adhésion, toute clause qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite. »

En matière de bail commercial, la première question à se poser sera donc la qualification entre contrat de gré à gré et contrat d’adhésion.

Se posera dès lors un problème de preuve, puisque le bailleur aura tout intérêt à démontrer que le bail était bien un bail négocié, de gré à gré, aucune clause n’étant soustraite à la négociation avec le preneur.

De son côté, ce dernier aura tout intérêt à tenter de démontrer que le bail est un contrat d’adhésion, ce qui lui permettra peut-être de faire réputer non écrites toutes les clauses vidant l’obligation essentielle du bailleur de sa substance.

On sait que les obligations essentielles du bailleur résultent de l’art. 1719 du Code civil, à qui la jurisprudence donne un caractère d’ordre public :

  • délivrance de la chose louée
  • jouissance paisible des locaux
  • entretien de la chose louée en état de servir à l’usage prévu au bail.

Dès lors, si le bail commercial est considéré comme un contrat d’adhésion, toutes les clauses expressément dérogatoires que contiennent souvent les baux, au profit du bailleur, seraient réputées non écrites…

Hormis le montant du loyer, qui ne peut entraîner aucun déséquilibre significatif en vertu du deuxième alinéa de l’art. 1171, le preneur pourra faire disparaître du bail, par exemple, les clauses de renonciation à l’art. 1724 du Code civil, les clauses de charges dites exorbitantes du droit commun, les clauses de fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, avec renonciation au dernier alinéa de l’article L 145 – 34, etc.

Le débat reste ouvert.
 

Catherine Cariou, Avocat en droit immobilier et Formatrice

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