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Actualité législative relative aux baux d’habitation, à la politique du logement et la copropriété

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L’actualité législative touchant à la politique du logement a été assez fournie ces derniers mois.

De nombreuses thématiques sont concernées.

En baux d’habitation : du changement d’usage pour les locations dites « touristiques », de la fiscalité sur les résidences secondaires dans les zones tendues, ainsi que de la fiscalité des particuliers percevant des revenus fonciers, de la lutte contre l’habitat indigne, des nouveaux diagnostics techniques obligatoires pour le gaz et l’électricité, enfin la loi égalité et citoyenneté publiée en janvier dont plusieurs mesures touchent le logement social.

En copropriété : de la fiche synthétique d’information pour les syndicats, du fonds travaux obligatoire ou encore de l’immatriculation des syndicats.

BAUX D’HABITATION

  • On notera que la loi sur la modernisation de la justice au XXI° siècle a doublé la sanction du défaut de déclaration de changement d’usage pour les locations dites « touristiques » à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile ; l’amende encourue passe de 25.000 à 50.000 € par infraction, le pouvoir de la prononcer passant aux maires, ce qui traduit une orientation punitive qui s’était déjà manifestée par l’obligation de délation de leurs clients faite aux plateformes collaboratives de type AIRBNB, et par la fiscalisation en BIC des revenus tirés de cette activité pour les loueurs en meublé au-delà de 23.000 €/an, avec obligation corrélative de s’affilier et de cotiser au régime social des indépendants (RSI). Néanmoins, un loueur qui occuperait sa résidence principale et la mettrait à disposition moins de 4 mois par an resterait à l’écart du dispositif de changement d’usage, la définition de la résidence principale faite par la loi ALUR n’imposant que huit mois de présence de l’occupant titré.
  • Dans les zones tendues, et notamment Paris, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires est notablement majorée afin de lutter contre la vacance des logements, le taux de majoration déjà porté à 20 % pouvant l’être jusqu’à 60 % (avec plafonnement du taux communal à 60,48 %), cette pénalisation s’ajoutant à l’augmentation importante de la taxe sur les logements vacants, qu’il est cependant envisagé d’aggraver encore.
  • La fiscalité des particuliers percevant des revenus fonciers a été également affectée par la loi de finances rectificative pour 2016 qui a transformé le « Borloo ancien » et le « Besson ancien » (supprimés) en « Cosse ancien » avec conventionnement pour une déduction spécifique de 15 % jusqu’à 85 %. Parallèlement, la loi de finances pour 2017 a prolongé d’un an le régime de défiscalisation Pinel (ex-Duflot) et celui du Censi-Bouvard, tout en créant une nouvelle réduction d’impôt pour les résidences de tourisme. La publicité en matière d’investissement locatif se trouve en outre plus strictement encadrée.
  • En vue de lutter contre l’habitat indigne, le « permis de louer » institué par la loi ALUR est entré en vigueur avec la publication du décret du 19 décembre 2016, la mise en location nouvelle de résidences principales étant alors soumise à déclaration préalable dans certains secteurs géographiques, selon des dispositions très bureaucratiques qui sont fortement critiquées par la doctrine.
  • C’est à partir de juillet 2017 que les  nouveaux diagnostics obligatoires pour le gaz et l’électricité devront être produits aux locataires, et du 1 février 2017 que l’encadrement des loyers sera applicable à Lille.
  • La loi égalité et citoyenneté est parue au Journal officiel du 28 janvier 2017. Le deuxième de ses trois titres concerne principalement le logement et spécifiquement le logement social. Mesure phare est celle qui vise à assurer le logement d’un quart des demandeurs de logement social en dehors des quartiers prioritaires de la politique de la ville. Le parc social doit être universaliste et non pas réservé aux plus pauvres.

COPROPRIETE

L’année 2017 se caractérise :

  • par l’obligation issue du décret du 21 décembre 2016 de la fiche synthétique d’information pour les syndicats de plus de 200 lots,
  • par la mise en place au 1 janvier 2017 du fonds de travaux obligatoire par application du décret du 27 décembre 2016 (sur ce thème voir notre Newsletter de novembre 2016),
  • par l’immatriculation obligatoire des syndicats sur un registre spécial en vertu du décret du 26 août 2016 (sur ce thème voir notre Newsletter de septembre 2016),
  • par quelques dispositions issues de la loi égalité et citoyenneté  comme par exemple l’article 91 qui facilite les réunions de lots de copropriété en abaissant la majorité requise pour créer des lots dont l’un ne répond pas aux exigences de décence en termes de surface, hélas dans les zones tendues exclusivement.

 

François de LA VAISSIERE
Avocat et formateur en droit immobilier

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