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Adhésion conventionnelle au statut des baux commerciaux et renonciation à l'immatriculation du locataire

Adhésion conventionnelle au statut des baux commerciaux et renonciation à l'immatriculation du locataire

 

Dans le cadre de la soumission conventionnelle au statut des baux commerciaux, le bailleur peut renoncer à la condition d'immatriculation de son locataire au RCS, ce qui lui interdit de refuser au preneur le droit au renouvellement de son bail.

A propos de l’arrêt : Cass. 3e civ., 28 mai 2020, n° 19-15.001, n° 347 P + B + I

La soumission conventionnelle au statut des baux commerciaux emporte l’application de toutes ses dispositions impératives de sorte que les clauses contraires sont réputées non écrites. De même, le droit au renouvellement (ou au paiement d’une indemnité d’éviction) qui est de l’essence du statut ne peut être dénié au preneur non commerçant ne remplissant pas la condition légale d’immatriculation, au registre du commerce et des sociétés (RCS) celle-ci n’étant pas impérative (Cass. 3e civ., 9 févr. 2005, n° 03-17.476, n° 197 FS – P + B : AJDI sept. 2005, p. 658, obs. J.-Ph. Blatter ; Cass. 3e civ., 9 déc. 2008, n° 07-19.220).

La Cour de cassation a rendu une décision assez surprenante aux termes de laquelle elle a considéré que le bailleur avait renoncé à se prévaloir de la condition d’immatriculation de son locataire alors même que ce dernier était une société anonyme.

Le bail conclu entre les parties stipulait que « les soussignées confirment et déclarent leur intention expresse de soumettre la présente convention au statut des baux commerciaux tel qu’il résulte des articles L. 145-1 du code de commerce et des textes subséquents, et ce même si toutes les conditions d’application de ce statut ne sont pas remplies ou ne le sont que pour partie, en sorte qu’il y aura éventuellement extension conventionnelle du champ d’application dudit statut ».

La destination du bail permettait au preneur « d’exercer l’activité d’exploitation hôtelière et/ou para-hôtelière consistant en la sous-location meublée de locaux situés dans le même ensemble immobilier avec mise à disposition de services ou prestations para-hôtelière à la clientèle ». Il est probable que les parties ont souhaité préciser leur intention concernant la soumission du bail aux dispositions statutaires pour éviter toute difficulté concernant le droit au renouvellement ou le droit à indemnité d’éviction du preneur.

A l’expiration du bail, le bailleur a délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction puis il s’est rétracté ultérieurement en refusant au locataire le droit à l’indemnité d’éviction pour défaut d’immatriculation régulière au RCS à l’adresse des lieux loués.

La cour d’appel a fait droit à la demande du bailleur estimant que le locataire n’étant pas régulièrement immatriculé, il ne pouvait pas prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction.

La Cour de cassation casse cet arrêt au motif que la cour d’appel a dénaturé la convention claire et précise du bail dont il résulte que le bailleur a renoncé à se prévaloir de la condition d’immatriculation, ce qui constitue une violation de l’article L. 145-1 du code de commerce.

Pourtant, le bailleur avait fait valoir dans son pourvoi que le bail ne contenait aucune clause expresse permettant au locataire de se dispenser d’être régulièrement immatriculé qui constitue une des obligations du statut protecteur des baux commerciaux. La Haute juridiction en a décidé autrement.

 

Philippe Legrand, Avocat à la cour d'appel de Paris – Dictionnaire Permanent Gestion Immobilière – 10 juillet 2020

 

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