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Quelle est l’incidence de l’obligation de bonne foi en matière de baux commerciaux ? Dans quelle mesure le locataire peut-il se prévaloir de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail ? Bail commercial et bail professionnel : existe-t-il des points de convergences ? La jurisprudence récente nous éclaire sur ces points.

  • L’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 28 mars 2017 n°16/14727 donne un nouvel exemple de la mise en en œuvre de l’obligation de bonne foi dans les baux commerciaux en matière d’acquisition ou de rejet de la clause résolutoire.

 

Rappelons que suivant l’article 1104 du Code civil, tel qu’issue de l’ordonnance portant réforme du droit des contrats entrée en vigueur au 1er octobre 2016 :

« Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ».

Comment cette nouvelle disposition, qui vise l’exécution et non plus seulement la formation du contrat, sera intégrée dans les baux commerciaux soumis au droit postérieur au 1er octobre 2016 ?

Quelle que soient les orientations prises, le principe de bonne foi, et a contrario de mauvaise foi, sert régulièrement de fondement juridique en jurisprudence.

Ainsi, dans l’arrêt du 28 mars 2017 précité, un locataire avait saisi le juge des référés, suite à une invasion de souris dans les locaux qu’il louait à usage de pizzeria, pour être autorisé à suspendre le paiement des loyers jusqu’à l’achèvement des travaux dans l’appartement situé au-dessous du restaurant à l’origine de cette invasion. Le juge avait fait droit à cette demande, mais le bailleur avait quelques mois plus tard assigné le locataire pour obtenir la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers.

La Cour d’appel a rejeté la demande du bailleur, arguant de sa mauvaise foi, dès lors que le locataire avait respecté la procédure de suspension de loyers.

Cet arrêt est à rapprocher de plusieurs autres de la Cour de cassation dénuant tout effet à l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail sur le fondement de la mauvaise foi du bailleur (voir par ex. Cass.3ème civ., 12 mai 2016 pourvoi n° 14-29834 et Cass.3ème civ., 5 nov. 2015, pourvoi n°14-11024)

  • L’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 27 avril 2017 n° 16-13.625, constitue également une intéressante illustration du principe de bonne foi dans un contexte cette fois où c’est le locataire qui invoquait la clause résolutoire d’un bail commercial afin d’être libéré du paiement des loyers.

En l’espèce, le bailleur avait délivré à son locataire un commandement de payer indiquant qu’il entendait se prévaloir de la clause résolutoire pour impayés de loyers. Plus d’un mois après, le bailleur l’avait assigné en paiement d’une provision sur les loyers impayés, mais sans demander la résiliation du bail.

Arguant de la demande du bailleur, le locataire avait alors demandé que soit constatée la résiliation du bail.

Sa demande est rejetée dans la mesure où locataire ne peut pas se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail commercial lorsque cette clause est stipulée au seul profit du bailleur et que ce dernier demande la poursuite du bail.

A noter que le bailleur peut choisir de ne pas invoquer la clause résolutoire prévue au contrat ou d’y renoncer même après avoir manifesté l’intention de s’en prévaloir (Cass., 3ème civ., 13 novembre 2008, pourvoi n°07-16663).

  • Enfin, sur une question de procédure, l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 22 juin 2017 n°16-15010, mérite toute l’attention.

Cet arrêt portait notamment sur une question de requalification d’une sous-location respectivement en bail commercial en première instance, puis en bail professionnel devant la Cour d’Appel. Or, l’article 564 du Code civil dispose qu’il est interdit de soumettre devant la Cour des prétentions nouvelles. Etait-il possible dans ce contexte de porter devant la Cour d’appel cette nouvelle qualification ?

La Cour d’appel avait rejeté cette demande au motif qu’elle n’avait pas la même fin. La Cour de cassation remet en cause cet argument dans la mesure où il s’agissait pour le locataire  d’être indemnisé du préjudice lié à l’éviction ; cette demande pouvait donc être formée pour la première fois en appel.

 

Géraldine Lamoril
Docteur en droit privé – Consultante formation Immobilier

Réforme de la formation 2018

Agréé auprès du ministère du Travail
pour les informations CE (arrêté n°99-469 du 29/03/99)

Agréé auprès du Préfet de Région pour
les formations CHSCT (arrêté n°2003-2254 du 28/10/03)

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