Bail commercial et droit des contrats

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Le droit des contrats a été profondément réformé par l’ordonnance du 10 février 2016 applicable à tous les contrats signés depuis le 1er octobre 2016, dont bien sûr le contrat de bail.

Certaines règles impératives résultant du statut des baux commerciaux, s’imposeront nécessairement et dérogeront aux nouvelles dispositions de droit commun.

Par contre, les dispositions d’ordre public du Code civil primeront sur le droit spécial.

Comment articuler dans ce dernier cas le nouveau droit commun des contrats et le droit spécial des baux commerciaux, et plus particulièrement les principes de bonne foi et du devoir général d’information depuis la réforme ?

Nota Bene : l’ordonnance du 10 février 2016 est actuellement soumise à ratification devant le Parlement. Quelques modifications de ladite ordonnance sont attendues à l’issue de la navette entre les deux chambres.

Les règles impératives propres aux baux commerciaux sont édictées aux articles L.145-15 et L. 145-16 du Code de commerce.

Il s’agit essentiellement du droit au renouvellement ou au paiement de l’indemnité d’éviction, de la durée minimum de neuf ans, des dispositions sur la fixation du loyer révisé, de celles relatives à la déspécialisation, à la clause résolutoire, aux états des lieux et aux charges récupérables.

Mais certains des nouveaux articles du Code civil sont d’ordre public, et ne pourront ainsi être contournés, prenant leur place dans les clauses et conditions du bail relevant de la liberté contractuelle : travaux, renonciations diverses du preneur, impôt et taxes, clauses d’accession, loyer de renouvellement.

Deux principes d’importance ont ainsi été érigés en principe d’ordre public. Il s’agit de la Bonne foi d’une part, et du devoir général d’information d’autre part.

  • La Bonne foi  

A cet égard, l’article 1104 d’ordre public dispose :

« Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. »

L’ancien art. 1134 du Code civil, qui n’exigeait que l’exécution de bonne foi, est abrogé.

En matière de bail commercial comme ailleurs, il appartiendra à celui qui soutient que le texte a été respecté, d’en apporter la preuve.

En centre commercial notamment, le bailleur devra être en mesure de démontrer, pièces à l’appui, qu’il a négocié le contrat de bonne foi, sans faire miroiter au locataire potentiel des résultats commerciaux qu’il savait à l’époque non garantis, voire illusoires (il devra aussi, sans doute, démontrer qu’il a attiré l’attention du preneur sur la venue possible de concurrents).

A noter qu’en l’état actuel, les juridictions tranchent en faveur d’une obligation de moyens du bailleur en centre commercial d’où il suit que le preneur ne peut se soustraire au paiement et obtenir le paiement que s’il a été empêché d’exploiter son local ( Cass.3ème civ., 7 juillet 2016, pourvoi n°15-16097).

  • Le devoir général d’information

Le nouvel art. 1112 du Code civil – 1 est d’ordre public.

Il instaure un devoir général d’information, au cours des négociations pré contractuelles, auquel les parties ne peuvent déroger valablement : il est donc radicalement inutile de faire renoncer le cocontractant, dans le bail lui-même, à l’application de ce nouveau texte.

Tout au plus pouvons-nous faire déclarer par les parties qu’elles ont reçu la totalité des informations dont elles avaient besoin pour déterminer leur consentement.

Par-ailleurs, l’Art. 1112 dispose :

«  L’initiative, le déroulement et la rupture des négociations pré contractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser la perte des avantages attendus du contrat non conclu. »

Nota bene : l’ordonnance portant réforme du droit des contrats est actuellement soumise à la discussion du Parlement pour ratification. Le Sénat avait proposé de modifier in fine l’article 1112 comme suit : «  En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat conclu ni la perte de chance d’obtenir ces avantages. ». Le projet de loi de ratification est actuellement en cours de navette entre les deux chambres.

Et l’Art. 1112 – 1 :

«  Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

Pour se prémunir d’éventuels contentieux, il est donc impératif de pouvoir démontrer que lors de la formation du bail, le preneur a reçu toutes les informations qui étaient détenues par le bailleur, et que celui-ci a considérées comme déterminantes du consentement de son futur locataire.

Sans doute sera-t-il prudent d’interroger le futur locataire sur les causes qui déterminent son consentement : le prix du loyer ? L’emplacement ? La qualité technique du local ? La destination des lieux ?

Il ne faudra donc pas pécher par omission, et être en mesure de prouver que l’on a donné au locataire potentiel toutes les informations, notamment celles qui, peut-être, auraient pu l’amener à ne pas signer.

La charge de la preuve incombera au bailleur.

Aucune disposition contractuelle du bail ne peut valablement limiter ou exclure de quelque façon que ce soit, ce devoir général d’information, qui doit être respecté.

On doit donc vivement recommander aux bailleurs, mais aussi et surtout à leurs Conseils, de conserver dans leurs archives toutes les pièces démontrant dans quelles conditions se sont déroulées les discussions pré contractuelles, ce qui peut dans certains cas poser problème puisque les correspondances entre avocats demeurent confidentielles.

Enfin, la sanction est extrêmement lourde, puisque le locataire pourra demander l’annulation du contrat, (la rétention d’information sera considérée comme un vice du consentement), outre la réparation de son préjudice par celui « qui était tenu » au respect du devoir général d’information (octroi de dommages intérêts).

A noter, un arrêt de la Cour de cassation du  15 décembre 2016 (3ème Civ., pourvoi n° 15-23529) sévère pour le bailleur, professionnel de l’immobilier et rédacteur du bail, qui a considéré qu’il ne pouvait valablement autoriser le locataire à délivrer congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception alors qu’à l’époque, cela n’était pas possible.

A tout le moins, doit-il attirer l’attention du locataire sur l’irrégularité de son congé e l’invitant à régulariser par Huissier.

Si cette jurisprudence a perdu de son intérêt depuis les modifications apportées à l’article L 145-4 par la loi Macron, elle est une illustration de l’obligation d’information pesant sur le bailleur professionnel de l’immobilier et rédacteur du bail.
 

Géraldine Lamoril, Consultante-Formation, Docteur en droit privé avec la collaboration de Catherine Cariou, Avocat à la Cour d’appel et Formatrice en Baux commerciaux

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