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Bail commercial L’exercice du droit de repentir ne peut comporter la proposition d'un nouveau bail incluant une modification substantielle des modalités de fixation du loyer

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Bail commercial : L’exercice du droit de repentir ne peut comporter la proposition d'un nouveau bail incluant une modification substantielle des modalités de fixation du loyer

A propos de l’arrêt du 12 septembre 2019 de la Cour de cassation (3ème Chambre civile, n°18-18218)

Conformément aux dispositions de l’article L.145-58 du Code de commerce, le bailleur peut, après avoir signifié un refus de renouvellement de bail, et  « jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet ».

L'exercice du droit de repentir entraîne ainsi le renouvellement du bail aux mêmes charges et conditions que le bail précédent, à l’exception du montant du loyer, qui sera arbitré par le Juge des Loyers Commerciaux en cas de désaccord, aucune des parties ne pouvant imposer à l’autre une quelconque autre modification.
 

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Dans cette affaire, le refus de renouvellement de bail a mal tourné pour le bailleur, tout comme l’exercice de son droit de repentir…

Le bailleur a notifié à sa locataire un refus de renouvellement comportant une offre de paiement d'une indemnité d'éviction. L’expert judiciaire désigné a évalué l’indemnité d’éviction à 773 000 euros. Le bailleur a notifié l’exercice de son droit de repentir.

Une stratégie parfois adoptée par les bailleurs consiste à imposer au preneur, en signifiant un refus de renouvellement, une désorganisation de son activité laquelle se trouve en effet dès lors vouée à cesser à court terme, et à le contraindre à prendre des mesures en vue de cette cessation d’exploitation… afin d’exercer une certaine pression pour l’inciter à accepter une renégociation des conditions du bail (et notamment du loyer). Cette stratégie, utilisant le refus de renouvellement, non pas pour reprendre possession des lieux mais pour renégocier les conditions du bail, est parfois payante, mais demeure en tout état de cause risquée. En effet, si le preneur quitte les lieux ou effectue des démarches irréversibles pour les libérer, le propriétaire ne peut plus exercer son droit de repentir : il lui reste donc à payer l’indemnité d’éviction…

Le bailleur peut-être ici conscient que sa manœuvre n’avait pas suscité la réaction escomptée du preneur et/ou que le refus de renouvellement allait lui couter finalement plus cher que prévu, a exercé son droit de repentir, mais en prenant un risque supplémentaire en proposant une modification du bail initial. Alors que celui-ci stipulait une clause-recette (déterminant le loyer en fonction du chiffre d'affaires du preneur), le bailleur proposait de substituer à cette stipulation une clause de loyer fixe dans le bail renouvelé.
 

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Curieusement, la Cour d’appel de Rennes n’a rien trouvé à redire à cette demande de modification des conditions du bail renouvelé et a jugé que cette offre du bailleur de modifier la clause de loyer dans le bail renouvelé n'était pas de nature à entacher la validité du repentir exercé.

Sans surprise, la Cour de cassation a censuré la décision de la Cour d’appel, au motif que l'exercice par le bailleur de son droit de repentir emporte renouvellement du bail et ne peut comporter la proposition d'un nouveau bail incluant une modification substantielle des modalités de fixation du loyer.

La Cour confirme ainsi la jurisprudence en la matière : constituant un acte emportant renouvellement du bail, l’exercice du droit de repentir doit être non équivoque et ne saurait être conditionnel, à savoir soumis à une condition de modification des conditions du bail renouvelé, pas plus qu’il ne saurait comporter une proposition de conclure un nouveau bail à des conditions différentes que le bail précédent (Cass. Civ. 3ème, 22 novembre 2011, n°10-26.021).

Les bailleurs seront donc avisés de ne pas ajouter un aléa supplémentaire à celui qui existe en cas d’exercice du droit de repentir après signification d’un refus de renouvellement, compte tenu de l’enjeu qui peut être particulièrement important…

 

Gérald BERREBI
Avocat au Barreau de Paris – BERREBI Avocats
Formateur ELEGIA