Suivez l'actualité des baux commerciaux : les derniers arrêts de la Cour de Cassation

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Baux commerciaux : focus sur 3 arrêts de la Cour de Cassation

La jurisprudence de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a été abondante en matière de baux commerciaux, au cours du 4ème trimestre 2017 et du 1er trimestre 2018. Revenons en détail sur trois arrêts importants :

  • L’obligation de délivrance du bailleur
  • Le loyer en renouvellement
  • Les délais rétroactifs pouvant être accordés au preneur, avec leurs conséquences

Mais il existe de nombreux autres arrêts sur des sujets très variés : mauvaise foi du bailleur, application de la loi PINEL dans le temps, déspécialisation, procédures collectives du preneur…

L’obligation de délivrance pesant sur le bailleur

L'obligation de délivrance pesant sur le bailleur résulte de l’article 1719 du Code civil :
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

  1. De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
  2. D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
  3. D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
  4. D'assurer également la permanence et la qualité des plantations »

L’obligation de délivrance du bailleur : Illustration jurisprudentielle

  • Cass. 3ème civ. 18 janvier 2018, n° 16-26011 FS-P+B+I

A l’occasion de travaux d’aménagement d’une crèche, l’entreprise mandatée par le preneur trouve des plaques d’amiante dans le toit. Elle les fait déposer et il en résulte un coût supplémentaire, outre un retard dans les travaux.

La Cour d’appel avait retenu que l’entreprise devait prendre en charge ces préjudices, puisqu’elle était tenue, en vertu de son contrat, d’une obligation de résultat.
Sa décision est cassée : le bailleur doit indemniser le preneur car il a toujours l’obligation de prendre en charge les travaux nécessaires à l’exercice de l’activité du preneur, sauf clause expresse contraire du bail.

RAPPEL : le nouvel article 1170 du Code Civil, résultant de l’Ordonnance du 11 février 2016 (contrats conclus depuis le 1er octobre 2016), prévoit qu’est réputée non écrite toute clause privant de sa substance une obligation essentielle du débiteur.
Il est donc théoriquement possible de prévoir une clause de dérogation expresse dans le bail, mais il y a fort à parier qu’elle pourra ensuite être réputée non écrite si le nouveau texte est applicable
Il vaut donc mieux conseiller au bailleur, en toute circonstance, de prendre en charge ce genre de travaux.

Loyer en renouvellement : motifs de déplafonnement

  • Article L145-33 : la règle

« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

  1. Les caractéristiques du local considéré ;
  2. La destination des lieux ;
  3. Les obligations respectives des parties ;
  4. Les facteurs locaux de commercialité ;
  5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. »
  • ​Article L145-34 : la dérogation

« A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques.

A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans »

Illustration jurisprudentielle des motifs de déplafonnement

  • Cass. 3ème civ. 15 février 2018 n° 17-11866 & 17-11867 FS-P+B+I

Les parties étaient opposées sur une fixation du loyer révisé et une procédure était en cours.
De plus, l’échéance du bail étant proche (1er avril 2013), le preneur fait délivrer une demande de renouvellement de son bail.
Le 7 mars 2014, les parties signent un avenant aux termes duquel :

  • Elles mettent fin à la procédure de fixation du loyer révisé ;
  • Elles « réajustent » le loyer pour la période du 1er janvier 2012 au 31 mars 2013, date de l’échéance contractuelle (loyer différent par rapport à celui pratiqué avant le 1er janvier 2012).

Le bailleur demande alors que le loyer du bail renouvelé soit déplafonné.
La Cour de Paris fait droit à sa demande et le pourvoi du preneur est rejeté.

Il y a eu modification notable de l’une des clauses du bail (le loyer), donc des obligations respectives des parties, donc motif de fixation à la valeur locative.
En vertu de l’article L 145-15 du Code de Commerce, l’article L 145-34 n’est pas d’ordre public : il aurait donc fallu régler dans l’avenant, outre les autres questions, celle du renouvellement du bail, et faire renoncer le bailleur à son motif de déplafonnement.

Plus généralement, ne jamais perdre de vue que l’on peut déroger valablement, dans le bail ou  dans un acte quelconque, à toutes les règles découlant de l’article L 145-34, y compris d’ailleurs le lissage prévu en son dernier alinéa, résultant de la loi PINEL du 18 juin 2014.

Les délais rétroactifs accordés au preneur

  • Le texte applicable : article L 145-41 du Code de commerce

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
 »

Il est donc possible d’obtenir des délais devant le juge des référés pour s’acquitter du paiement de la dette; pendant l’échéancier et sous réserve de la clause de déchéance du terme, l’acquisition de la clause résolutoire est suspendue.

De nombreuses décisions ont déjà été rendues en vertu desquelles le preneur peut aussi obtenir du juge du fond des « délais rétroactifs », lorsqu’il s’est mis à jour et que la dette  a été soldée, ce nonobstant la décision de référé.

Possibilité d'obtenir des délais rétroactifs : illustration jurisprudentielle

  • PARIS Pôle 4 Chambre 8, 21 décembre 2017 n° 740/17
Par une Ordonnance définitive du 2 juin 2014, le juge des référés homologue un protocole d’accord aux termes duquel la dette est reconnue par le preneur, celui-ci s’obligeant à la régler par mensualités, avec clause de déchéance du  terme en cas de nouvel impayé sur l’échéancier ou les loyers et charges courants.

En exécution de cette décision, non respectée par le preneur, le bailleur fait délivrer Commandement de quitter les lieux le 3 août 2016. L’expulsion est réalisée le 11 juillet 2017.
Le juge de l’exécution avait validé le Commandement de quitter les lieux.

La Cour de PARIS infirme cette décision, juge le Commandement de quitter les lieux n’est pas valable, et ordonne la réintégration du preneur dans les lieux loués sous astreinte, condamnant en outre le bailleur au paiement de la somme de 100 000 € à titre de dommages intérêts.

Elle estime, pour cela, que le bailleur n’était en possession d’aucun des titres exécutoires indispensables pour expulser, en vertu de l’article  411-1 du Code des procédures civiles d’exécution :
« Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un  immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à quitter les locaux. »
Selon la Cour de Paris, la décision du juge des référés ne suffisait pas pour expulser, car elle n’était pas «exécutoire » et n’était pas revêtue de l’autorité de la chose jugée.

Pour aller plus loin : les prochains rendez-vous Elegia

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  • Bernard Pain, Expert Immobilier
 
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