L’acronyme BIM signifie « Building Information Modeling » ou en « Modélisation des données du bâtiment ». La lettre la plus importante dans le mot BIM est le « I » pour «informations». Ce sont toutes  les données utiles au dossier d’immeuble. Ce qui fait la richesse du BIM, c’est le travail collaboratif autour de cette base de données.

Le mot « BIM » est souvent associé à la notion de maquette numérique, c’est-à-dire la représentation graphique en 3D du bâtiment. C’est une modélisation qui est une des composantes du BIM et qui permet de visualiser le projet de construction ou de rénovation.

Mais l’aspect 3D n’est que la partie émergée de l’iceberg. L’essentiel, c’est l’intégration dans la maquette des informations techniques qui figuraient auparavant dans des documents papier.

La notion de développement durable impose de gérer les immeubles par la notion du coût global.

Cette notion implique d’anticiper les risques d’inadaptation et d’obsolescence par la maîtrise du cycle « conception, réalisation, entretien, rénovation ou déconstruction ». Le but est d’optimiser le coût de revient de ce cycle pour le propriétaire et la collectivité.

Il est nécessaire de regrouper en un seul lieu toutes les informations liées à l’immeuble qui sont encore à ce jour trop souvent disparates. C’est la mise en application de la data room numérique.

Pour être efficace cette data room doit être accessible en temps réel à tous les acteurs et utilisateurs de l’immeuble. L’idéale serait que le système d’information se transforme en une base de données à accès instantané, une sorte de messagerie proactive.

L’obstacle majeur actuel est l’incompatibilité des systèmes numériques entre eux. Cela implique une forte mobilisation des humains qui doivent l’animer.

Cet investissement est intelligent, car ces maquettes numériques, vont permettre, grâce à l’expertise de chacun des membres de l’équipe, de mener des analyses pour optimiser le projet et faciliter les choix dès les premières phases de conception.

La taille du projet n’importe pas, l’objectif doit rester Bâtir Intelligemment et Mieux !

Le concept existe depuis 1970 et la Technologie existe depuis 1987

Pour donner toutes ces chances à ce système d’optimisation des coûts, la Directive 2014/24/UE du Parlement européen et du Conseil du 26 février 2014 sur la passation des marchés publics a incité les états membres à utiliser le BIM dans leurs projets publics, de bâtiments et d’infrastructures.

La transposition de la directive européenne 2014/24/UE - article 22.4 a posé les premières bases du questionnement pour le BIM.

Sa retranscription française a été inscrite dans le nouveau code des marchés par l’article 42 du décret n° 2016-360 du 25 mars 2016 relatif aux marchés publics.

C’est la voie de l’incitation qui a été retenue.

Les avantages du BIM pour le maître d’ouvrage deviennent les suivants :

  • Vérifier très tôt si un projet respectera les critères financiers et les délais de construction.
  • Le modèle virtuel 3D aide à la vérification des critères fonctionnels et environnementaux d'un projet par itérations successives, moins coûteuses à réaliser que dans la phase réalisation du chantier de construction.
  • Il permet une meilleure collaboration entre les intervenants et une meilleure compréhension des critères du projet.
  • Il permet une estimation du coût en temps réel et une vérification immédiate des incidences budgétaires que peuvent engendrer les modifications de conception. 
  • Il facilite le développement de la technique des livraisons sans réserve des bâtiments.
  • Il permet de corriger à l’avance les risques sur les chantiers et se rapprocher du « zéro accident »
  • Il permet une réactivité accrue dans tous les domaines du bâtiment.
  • Il permet la création de nouveaux métiers.

Les avantages du BIM pour le maître d’œuvre sont les suivants :

  • Le modèle 3D est la source de tous les dessins, ce qui permet donc d'éliminer toutes inconsistances entre eux.
  • Il permet la découverte des erreurs et omissions avant le début des travaux. Les conflits et autres problèmes de construction sont visualisés au stade des études et non sur le chantier.
  • Grâce aux objets paramétriques du modèle virtuel, les modifications seront reportées en temps réel et leurs conséquences peuvent être visualisées.
  • Le modèle 3D permet l'extraction de tous les matériaux et ressources nécessaires à chaque étape du projet. Il est beaucoup plus facile de planifier les livraisons des matériaux et des équipements. Les commandes aux sous-traitants peuvent être effectuées avec plus de précision et en temps opportun. 

Les avantages du BIM pour l’immobilier sont les suivants :

  • Avoir la connaissance technique et graphique de son patrimoine
  • Traçabilité des interventions
  • Anticiper et maîtriser les coûts d’exploitation
  • Maitriser les évolutions des exigences réglementaires et leur conséquence
  • Exporter et importer des maquettes numériques
  • Gagner en efficience en interne dans la gestion de l’immeuble et dans sa valorisation
  • Rendre un meilleur service aux locataires
  • Toutes les informations collectées durant la construction peuvent être insérées dans le modèle 3D et remises aux propriétaires. Le modèle 3D remis est une source d'informations indispensables pour la gestion et l'opération des installations, ainsi que lors des travaux d'entretien.

Les inconvénients du BIM sont les suivants :

Tous nos systèmes informatiques et nos logiciels bâtiments n’ont pas encore atteint le niveau interpolaire nécessaire, alors que les outils des secteurs de l’aéronautique, des médias et du tourisme savent le faire.

Le lancement est donc compliqué, il nécessite une réorganisation et un investissement.

Il génère au stade actuel une nécessaire baisse de productivité dans les structures qui s’y investissent.

Le système fait cependant émerger de nouveaux métiers dont celui, entre autres, de BIM MANAGER.

La fonction de BIM Manager est indispensable dans tout projet réalisé en BIM. Plus que dans un projet mené de manière traditionnelle, l’existence de la maquette numérique nécessite des processus rigoureux afin de coordonner les acteurs du projet (Maîtrise d’Œuvre, bureaux études, entreprises, Property, Asset Manager etc…) autour de la maquette numérique tout au long du cycle de vie de l’ouvrage.

Le BIM Manager, intervient au profit de la qualité technique, de la constructibilité du projet et de la profitabilité économique pour le Maître d’ouvrage.

  • Objectif = tendre au BIM niveau 3 (Maturité du BIM).

tendre au BIM niveau 3


Christian NAVLET, Consultant Formateur, Expert  en  Evaluation  Immobilière, Promoteur Développeur Immobilier, Investisseur et Gestionnaire d’Actifs

Remarque : Création Catalogue ELEGIA 2019 : le BIM - Les fondamentaux

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