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Brève sur l’actualité législative et jurisprudentielle de ces derniers mois en matière de Baux commerciaux

Brève sur l’actualité législative et jurisprudentielle en matière de Baux commerciaux : nouvelle formalité en cas de cession de Fonds de commerce ; revirement de la jurisprudence en matière de loyers binaires depuis l’arrêt Théatre Saint-Georges de 1993…

Nouvelle formalité en cas de cession de Fonds de commerce : la loi n° 2016-1524 du 14 novembre 2016 sur le pluralisme des médias a rétabli en son article 21 l’obligation de publier sous quinzaine dans un journal d’annonces légales la vente d’un fonds de commerce, qui avait été supprimée par la loi MACRON du 6 août 2015, pour toutes les transactions postérieures au 16 novembre 2016.

Actualité Jurisprudentielle en matière de Baux commerciaux :

- Deux arrêts de la 3° chambre civile de la Cour de cassation du 3 novembre 2016 (n° 15-16.826 et 15-16.827) recevant une diffusion maximale, reviennent sur une position constante et ancienne depuis le célèbre arrêt THEATRE SAINT GEORGES du 10 mars 1993.

En effet, la Cour de cassation avait alors décidé de ne pas soumettre au statut de la propriété commerciale, mais à la seule convention des parties, le renouvellement d’un bail soumis au loyer binaire (dit clause-recettes, c’est-à-dire fixé en fonction d’un loyer fixe minimum et d’une fraction du chiffre d’affaires du locataire).

Ce revirement notable permet donc désormais au juge des loyers commerciaux de fixer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative selon les critères résultant des articles L 145-1 et suivants du Code de Commerce, sans que la fixation, en sus d’une part variable justifiant un abattement, n’empêche la fixation du loyer d’échapper aux règles du statut des baux commerciaux.

Encore faut-il que le contrat le prévoit.

Ces décisions ont une grande importance pour les baux pratiqués dans les centres commerciaux et augurent un assainissement des loyers binaires en cas de renouvellement.

En sus, il convient de rappeler les nouvelles modalités de renégociation issues de l’article 1195 du Code civil sur l’imprévision applicable depuis le 1er octobre 2016 dans le cadre de la réforme du droit des contrats. Ce texte, sans doute à caractère supplétif, ouvre de nouvelles perspectives d’aménagement du contrat sous contrôle possible du juge dans l’hypothèse de changement de circonstances imprévisibles au cours du contrat. Une vigilance s’impose quant au recours aux dispositions de ce texte sur la fixation du loyer du bail commercial. 

- Un arrêt de la 3° chambre civile de la Cour de cassation du 6 octobre 2016 (n° 15-12.606) définit ce que peut faire le bailleur d’un local commercial lorsque le loyer a été fixé par une décision du juge des baux commerciaux, mais qu’elle n’est pas devenue définitive, dans la mesure où le statut prévoit un droit d’option permettant toujours aux parties – sous réserve du respect du délai pour agir – d’opter pour le non renouvellement du bail expiré.

Jusqu’à présent, il était considéré qu’un tel jugement avait un caractère provisoire, ce qui interdisait au bailleur de requérir une condamnation proprement dite à « payer » le nouveau loyer, qui se trouvait seulement « fixé », et lorsqu’il s’agissait d’une indemnité d’éviction de solliciter l’expulsion du locataire avant l’exercice éventuel d’un droit de repentir du bailleur offrant finalement de renouveler le bail après avoir refusé de le faire.

Désormais, la haute juridiction estime que la décision de fixation soumise au droit d’option ou de repentir n’en constitue pas moins un titre exécutoire autorisant de recourir à l’exécution forcée aux risques et périls toutefois de la partie qui agit ainsi. Il est apparu en effet que le code des procédures civiles d’exécution (CPCE) ne permet de recourir à l’ensemble des mesures d’exécution qu’en se prévalant d’un « titre exécutoire » (sous-entendu prononçant une condamnation pécuniaire), ce qui avait en pratique l’inconvénient de geler durablement la situation jusqu’à ce que la décision de fixation devienne non seulement définitive mais irrévocable.

Un tel jugement est donc assimilé à une condamnation à hauteur du loyer ou de l’indemnité d’éviction fixés, sans perdre pour autant son caractère potentiellement provisoire, ce qui constitue la conciliation pragmatique de principes procéduraux en principe inconciliables.

- Un arrêt de la 3° chambre civile de la Cour de cassation du 8 septembre 2016 (n° 15-17.485) rendu en matière de révision triennale d’un bail commercial parait d’une grande importance pratique dans la mesure où il décide que l’art. L 112-1 du code monétaire et financier n’est pas applicable à une telle révision mais seulement à la clause d’indexation dite « d’échelle mobile » figurant dans ce bail. On rappellera que ces deux types de révision sont prévus par les articles L 145-38 et L 145-39 du Code de Commerce et impliquent, l’un une notification du bailleur lorsqu’au moins trois années se sont écoulées depuis la dernière fixation de loyer, l’autre une indexation annuelle automatique en fonction de l’indice contractuellement retenu et licite.

Jusqu’à présent, la haute juridiction faisait simplement référence à la révision (sans autre précision) pour interdire toute distorsion entre la variation des indices et la période s’écoulant entre deux révisions comme l’exige le code monétaire et financier.

Désormais cette jurisprudence, intervenant à propos de la date à prendre en compte pour faire courir le délai de 3 ans séparant chaque révision triennale, a pour conséquence indirecte d’exclure l’annulation de la clause de révision, introduisant une distorsion au profit du bailleur et au détriment du preneur si cette distorsion est constatée, dans d’autres cas que lors d’une révision annuelle automatique selon la clause d’indexation dite « clause d’échelle mobile » figurant au bail.

Cet arrêt a donc cette conséquence d’importance d’alléger les sanctions portant sur l’indexation du bail commercial, en limitant le champ d’application de l’article L.112-1 précité, à la clause d’échelle mobile.

- Un arrêt de la 3° chambre civile de la Cour de cassation du 22 septembre 2016 (n°15-18456) rappelle l’importance d’une immatriculation régulière de l’exploitant.

Un bailleur avait assigné la locataire, en déchéance du droit à une indemnité d'éviction, au regard du défaut d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés pour l'activité réellement exercée dans les lieux. La Cour d’appel lui refuse estimant que l'absence de modification de l'immatriculation ne peut pour autant pas constituer un manquement suffisamment grave justifiant la déchéance du droit au paiement de l'indemnité d'éviction alors que le bailleur n'a jamais mis en demeure son locataire de régulariser la situation et que la loi ne prévoit expressément que l'obligation d'immatriculation.

Cassation de l’arrêt de la Cour d’Appel pour violation de la loi : l’immatriculation régulière de l’exploitant implique qu’il soit immatriculé au registre du commerce et des sociétés au titre d'une activité réellement exercée dans les lieux loué.

 

François de la VAISSIERE – Avocat et auteur en droit immobilier

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