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Centres commerciaux en copropriété et/ou en AFUL : les simplifications et clarifications de la loi ALUR

Lorsqu'ils ne sont pas en mono-propriété, les centres commerciaux recourent très souvent à deux modes de propriété partagée : la copropriété proprement dite, adaptée aux galeries marchandes et aux grands mails, et la division en surface (lotissement) ou en volumes (ensembles immobiliers complexes quand les composants du centre se chevauchent, s'imbriquent ou sont en surplomb les uns par rapport aux autres).

Centres commerciaux en copropriété et/ou en AFUL

 

Les centres commerciaux régis par la loi du 10 juillet 1965

La totalité du centre peut être en copropriété, relevant de la loi du 10 juillet 1965. Dans ce cas, l'emprise foncière du centre est propriété indivise de l'ensemble des copropriétaires, au prorata de leurs tantièmes généraux tels que fixés à l'état descriptif de division. Ce qui n'empêche pas de spécialiser s'il y a lieu les parties communes, au niveau de leur propriété (il y a alors des sous-indivisions pour ces parties communes qui sont alors qualifiées de « spéciales »), ou au moins pour la répartition des charges (on parle alors de « charges spéciales »). Si certains bâtiments du centre présentent des spécificités particulières, il peut aussi être créé pour leur gestion des syndicats secondaires, syndicats dans le syndicat des copropriétaires global qui prend alors l'appellation de syndicat « principal ». Les copropriétaires du ou des syndicats secondaires participent seuls aux charges de leurs bâtiments, mais sont également membres du syndicat principal et participent aux charges générales du centre.

Jusqu'à la loi « ALUR » du 24 mars 2014, ces copropriétés étaient soumises strictement au même régime que les immeubles d'habitation. La loi ALUR a créé un régime dérogatoire dès lors qu'un immeuble ou ensemble immobilier est à destination totale autre que d'habitation, et que le syndicat des copropriétaires est composé exclusivement de personnes morales : dans ce cas, les copropriétaires peuvent décider, à la majorité des voix totales de la copropriété, de fixer comme ils l'entendent les missions du syndic, les honoraires de celui-ci, la durée du mandat, les modalités de perception et de gestion des fonds du syndicat, ce qui réintroduit dans le statut de la copropriété une liberté contractuelle perdue depuis très longtemps...

Les centres commerciaux soumis au régime de la division en surface ou en volumes

Lorsque l'ensemble immobilier est soumis au régime de la division en surface ou en volumes, la gestion des éléments communs - accès, voiries, éclairages, assainissement, équipements de sécurité, chauffage et réfrigération, etc. - est la plupart du temps confiée à une association syndicale de propriétaires, ASL (association syndicale libre) ou AFUL (association foncière urbaine libre), plus rarement à une AFU (association foncière urbaine - non libre, donc réglementée et ayant dans les faits le statut d'établissement public). L'acte de division et le « cahier des charges » qui en constitue souvent une annexe font obligation aux propriétaires de parcelles ou de volumes inclus dans le périmètre de la division, d'être membre de l'association et de participer à ses charges. L'association est dotée de statuts qui doivent aujourd'hui être conformes à une ordonnance du 1er juillet 2004 et son décret d'application du 3 mai 2006. En réalité, ces textes, qui remplacent une vieille loi du 21 juin 1865, sont très peu contraignants, contrairement à ceux régissant les copropriétés, ce qui oblige en contrepartie leurs rédacteurs de définir à chaque fois une gouvernance adaptée aux spécificités de l'ensemble immobilier et à la nature et aux intérêts de ses membres.

L'obligation de mise en conformité des statuts de ces associations avant le 6 mai 2008 étant à l'époque passée quelque peu inaperçue, nombre de celles créées antérieurement à l'ordonnance de 2004 se sont trouvées dans l'illégalité, et bien qu'un effort de rattrapage ait été entrepris ces dernières années, beaucoup le sont encore à ce jour. La question s'est posée des conséquences de ce défaut de mise en conformité, et la perte de leur existence juridique a même été évoquée. La Cour de cassation a adopté une position moins sévère et a restreint la conséquence du défaut de mise en conformité dans le délai imparti à la perte de la capacité à agir. La loi ALUR a achevé de clarifier la situation de ces associations, en leur permettant de recouvrer la capacité juridique perdue, soit à la date de la promulgation de la loi pour celles qui s'étaient mises en conformité avant, soit à compter de la mise en conformité de leurs statuts si elles y procèdent ultérieurement.

Les centres commerciaux partiellement constitué en copropriété

La loi ALUR a également permis de clarifier au moins partiellement le régime de représentation des copropriétaires lorsqu'une partie d'un centre commercial est constitué en copropriété, et que celle-ci est sur une parcelle ou dans un volume d'un ensemble immobilier plus vaste, doté d'une ASL ou d'une AFUL pour la gestion des éléments communs avec d'autres propriétaires. La difficulté de ce type de situations découle du fait que lorsqu'une copropriété est dans le périmètre d'une association de propriétaires, les membres de l'association sont les copropriétaires et non leur syndicat. Pourtant, ils ne participent pas individuellement à l'assemblée de l'association et doivent donc être représentés par leur syndic, le président de leur conseil syndical ou un mandataire « ad hoc » désigné par l'assemblée de leur copropriété. Celui-ci peut voter à l'assemblée de l'association en leur nom sur les questions courantes inscrites à l'ordre du jour, mais la loi ALUR prévoit que pour les décisions pour lesquelles les statuts de l'association prévoient une majorité qualifiée, le mandataire désigné ne peut prendre part au vote s'il ne dispose d'une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires le mandatant et se prononçant sur cette décision à la même majorité...

Enfin, la loi ALUR a créé deux souplesses supplémentaires :

elle a supprimé la règle de l'unanimité pour décider de la surélévation d'un bâtiment d'une copropriété lorsque celle-ci est réalisée par le syndicat des copropriétaires, ainsi que le droit de véto de fait des copropriétaires du dernier étage ;

elle autorise désormais, sous réserve de l'accord du préfet du département, la scission d'une copropriété en volumes, et non plus seulement lorsque la division de la propriété du sol est possible.



Alain PAPADOPOULOS

Diplômé d'HEC, fondateur d'Universimmo.com et d'Universimmo-pro.com, sites de référence en immobilier, il a dirigé des sociétés de gestion immobilière et de syndic de copropriétés. Il est également formateur chez ELEGIA où il intervient en Inter, en Intra et lors de conférences d'actualité. Tant son expérience que sa connaissance fine du secteur offrent aux participants la garantie d'une formation pratique et actualisée.






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