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Les charges récupérables auprès du locataire en résidence principale

La récupération des charges reste l'un des sujets majeurs en matière locative résidentielle. Il peut être intéressant d'effectuer un rappel des principales dispositions existantes.

Les charges récupérables auprès du locataire en résidence principale

 

Charges récupérables en location nue

Le cas des charges récupérables en location nue est traité par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Cet  article définit les charges récupérables comme étant la « contrepartie :

1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée

2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée.

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. »

L'article 23 complète cette définition assez générale en faisant référence au décret n°87-713 du 26 août 1987. Ce décret liste l'ensemble des dépenses pouvant être récupérées par le bailleur auprès du locataire, comme par exemple les dépenses d'électricité liées aux ascenseurs, les dépenses de combustible liées à l'alimentation en chauffage dans les parties privatives, une partie de la rémunération du concierge, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, etc.

La liste des dépenses ainsi établie a un caractère limitatif, comme cela a été notamment rappelé par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation dans son arrêt du 27 novembre 2002 (pourvoi n°01-11130) : « (...) la liste de l'annexe au décret du 26 août 1987 à un caractère limitatif (...) ». Toute dépense ne figurant pas dans ce décret ne peut être récupérée auprès du locataire. À titre d'exemple, les frais de télésurveillance, qui ne figurent pas dans le décret, ne peuvent être récupérés.

Le décret étant d'ordre public, aucune dérogation à celui-ci ne peut être portée dans le bail. Pour reprendre l'exemple précédent, une clause de bail prévoyant que les frais de télésurveillance seraient mis à la charge du locataire ne devrait donc pas être appliquée.

Bien que la liste établie par le décret soit limitative, l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que des aménagements peuvent y être apportés en vertu d'accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Les charges récupérables ainsi définies peuvent être acquittées par le locataire sous forme de provisions, le plus souvent mensuelles. Celles-ci sont régularisées une fois par an, cette régularisation donnant lieu à une restitution en faveur du locataire ou à un complément à verser au bailleur.
 

Charges récupérables en location meublée

La question des charges récupérables en location meublée est traitée par l'article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 qui a été créée par la loi ALUR du 24 mars 2014.

Les charges récupérables en location meublée peuvent être récupérées selon deux modalités différentes :

Soit dans les mêmes conditions que celles relatives aux locations nues présentées précédemment, à savoir des paiements de provisions suivis d'une régularisation annuelle.

Soit en ayant recours à un forfait de charges.

Dans ce dernier cas, aucune régularisation annuelle n'aura lieu : aucune restitution en faveur du locataire ou aucun complément à verser au bailleur ne sera donc opérée.

Le bailleur devra néanmoins porter une attention particulière à la fixation du montant forfaitaire de charges. En effet, l'article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application du même article 23 (de la loi du 6 juillet 1989)». Autrement dit, même s'il s'agit d'un montant forfaitaire, son montant ne doit pas être disproportionné par rapport au montant qu'aurait payé le locataire en application de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989.
  

Jean-Charles DELACOURT, Decisiv Conseil



Spécialisé en gestion locative de biens résidentiels et commerciaux, Jean-Charles DELACOURT intervient auprès de bailleurs personnes physiques et morales dans la gestion de leur parc immobilier. Son double cursus financier et immobilier lui permet d'appréhender les problématiques de ses interlocuteurs afin de leur apporter une réponse adaptée. Formateur chez ELEGIA depuis 2010, il intervient sur ces thématiques en inter et en intra.






Charges locatives en immobilier d'entreprise et commercial





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