Commandement visant la clause résolutoire dans un bail commercial et les conditions de validité

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Commandement visant la clause résolutoire dans un bail commercial et les conditions de validité

Le commandement visant la clause résolutoire, dont l’imprécision est de nature à créer dans l’esprit du locataire une confusion l'empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions qui lui sont faites et d'y satisfaire dans le délai requis, est nul.

A propos de l’arrêt de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation du 30 mars 2017 (pourvoi n°16-11.970)

En stipulant une clause résolutoire aux termes du bail commercial, bailleur et preneur s’offrent la possibilité de déterminer à l'avance les cas de figure dans lesquels ils pourront mettre fin au contrat. Dans la quasi-totalité des cas, la clause résolutoire est stipulée dans l’intérêt du bailleur, qui peut ainsi, se prévalant des dispositions de l’article L.145-41 du Code de commerce, poursuivre la résiliation du bail plus facilement. Il est alors en effet inutile d'apporter la preuve de la gravité de la faute du co-contractant, le simple constat du non-respect d’une obligation visée par la clause résolutoire suffit.

Mais, s’il peut ainsi obtenir la résiliation du bail dans un délai bien plus court et dans des conditions plus confortables que s’il saisissait le juge chargé d’apprécier la gravité de la faute commise, le bailleur doit néanmoins être prudent et rigoureux lorsqu’il met en œuvre cette clause résolutoire.

En effet, le commandement de payer ou d’exécuter signifié au preneur lui enjoignant de mettre fin à l’infraction dans le délai d’un mois (préalable indispensable à la mise en œuvre de la clause résolutoire) ne peut pas se limiter à indiquer que le preneur n’a pas respecté ses obligations. Il doit nécessairement mentionner de façon précise les manquements commis par le preneur et que ce dernier doit alors faire cesser dans le délai du commandement. A défaut, la résiliation du bail ne peut être obtenue. La jurisprudence est constante sur ce point.

Aux termes d’un arrêt rendu le 30 mars 2017, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation vient de rappeler ce principe en apportant quelques précisions bienvenues.

Dans cette affaire, le bailleur a notifié à son locataire un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à effectuer « toutes les réparations d'entretien normalement à sa charge, que ce soit dans les parties communes ou dans les parties privatives, à procéder à la remise en état des dégradations constatées par acte d'huissier de justice (…) et à remettre les lieux en état ».

La validité du commandement est contestée par le preneur et l’acte est annulé par le juge, car il ne précisait pas les travaux en fonction de leur nature et des lieux et ne distinguait pas les travaux relevant de l’entretien de ceux relevant de la remise en état.

L’enseignement à tirer de cette décision est simple : Pour être valable, le commandement visant la clause résolutoire doit être précis et permettre au locataire de savoir exactement ce que le bailleur attend. Ce dernier est donc tenu de lui fournir une information loyale et complète, ce que la jurisprudence a déjà rappelé dans le passé (notamment, CA Paris, 10 février 2016, n°14/01728).

Cette solution est conforme à la jurisprudence en la matière (Cass. Civ. 3, 4 février 1997, n°95-15243 ; Cass. Civ. 3, 28 octobre 2003, n°02-16115), et rappelons qu’elle est également applicable lorsque le commandement porte sur des loyers et charges impayés : l’acte doit contenir un décompte précis et détaillé, sous peine de nullité !

Gérald BERREBI
Avocat au Barreau de Paris
BERREBI Avocats
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