Bail commercial : comment négocier les clauses du contrat ?

La négociation d’un bail commercial est un processus qui demande non seulement une parfaite maitrise des règles applicables, mais également de déterminer au préalable ses objectifs. Suivez nos conseils pour savoir comment négocier efficacement toutes les clauses du contrat.

Déterminez vos objectifs

Listez les éléments du contrat de bail sur lesquels vous ne souhaitez pas négocier. Puis classez ceux ouverts à la négociation et ceux sans importance majeure pour vous.
Vous devez connaitre les règles pour identifier les effets induits de certaines clauses du contrat de bail commercial. Vous pourrez ainsi vérifier qu’elles ne compromettent pas vos objectifs. Les différentes dispositions d’un bail se répondent et ressemblent à un jeu de dominos.
La clause travaux, par exemple, va vous permettre de réaliser des travaux d’aménagement dans les locaux. Mais vous devrez peut-être les enlever lors de la restitution des locaux si la clause d’accession permet au bailleur, en fin de jouissance, de demander la remise des lieux dans leur état d’origine.

Identifiez les clauses présentant des problèmes

Le plus difficile n’est pas d’identifier une clause dont la rédaction vous est défavorable. Le plus difficile est d’identifier qu’une clause est absente. Cette difficulté concerne surtout les clauses « secondaires » comme l’accession ou la restitution, l’assurance, la destruction des lieux loués, ou toute clause qui peut avoir des conséquences considérables dans certaines occasions.
Il faudra ainsi vérifier que tout ce qui a été négocié se retrouve bien dans le bail (franchise de loyer, travaux du bailleur, etc.).
Si vous avez besoin d’autorisations, vous devez les avoir toutes dans le bail. Il ne faut pas avoir à revenir vers le bailleur plus tard. Ainsi, pour vos premiers travaux d’aménagement, vous devez vous faire autoriser dans le bail et non prévoir de demander l’autorisation du bailleur ultérieurement.

Comment rédiger les clauses du contrat de bail commercial ?

Tout l’art consiste alors à tenter de trouver une rédaction du bail commercial qui non seulement ménage vos intérêts, mais répond également aux besoins de votre futur partenaire.
La négociation du bail commercial est surtout un rapport de force. Donc dans certains cas, il n’y aura d’autre solution que le donnant / donnant ou l’épreuve de force.

Méfiez-vous des techniques de négociation consistant à donner du mou dès le départ du bail, avec des clauses auxquelles on est prêt à renoncer pour après demander à son cocontractant de faire des concessions à son tour. De même, ne passez jamais sur une rédaction qui ne vous convient pas pour avancer et remettre sa discussion à plus tard, car on revient rarement dessus.

Certaines clauses appellent toujours une vigilance certaine :

• Clauses financières (loyers, charges, franchises) ;
• Clauses touchant aux travaux (premiers travaux d’aménagement, accession, restitution) ;
• Clauses jouant sur la durée (durée, résiliation triennales, renouvellement, sous-location, cession).

Ce qu’il faut retenir

• Pour réussir la négociation de votre bail commercial vous devez avoir tout d’abord une parfaite maitrise des règles.
• Vous devez ensuite identifier vos objectifs et vérifier que tout ce que vous souhaitez se retrouve dans le bail.
• En vous mettant à la place de votre cocontractant, vous pourrez parvenir à une rédaction mutuellement satisfaisante.