1. Accueil
  2. /
  3. Actualites
  4. /
  5. Immobilier urbanisme construction
  6. /
  7. Compte bancaire séparé et copropriété
Compte bancaire séparé et copropriété

BLOG / Immobilier - Urbanisme - Construction

A l’aune de deux récents arrêts de la Cour de cassation (pourvois n° 16-24588 du 21 décembre 2017 et n° 16-20752 du 9 novembre 2017), il peut être judicieux de rappeler les règles relatives à l’ouverture d’un compte bancaire séparé pour un syndicat de copropriétaires et le rôle joué par le syndic dans cette ouverture.

1. L’ouverture d’un compte bancaire séparé

L’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis définit un principe général selon lequel tout syndicat de copropriétaires doit disposer de son propre compte bancaire. En ce sens, un compte bancaire ne peut donc pas accueillir les opérations de plusieurs syndicats de copropriétaires.

Ce principe général souffre cependant deux exceptions.

La première exception est relative aux petites copropriétés (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965). Ainsi, sous réserve que le syndicat comporte au maximum quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces (autrement dit quinze lots principaux), l’assemblée générale des copropriétaires peut décider de ne pas ouvrir de compte bancaire séparé. Cette décision de l’assemblée générale est prise à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, et éventuellement à la majorité de l’article 25-1 en cas de second vote. Un point important mérite néanmoins d’être souligné. Même lorsqu’un seul compte bancaire accueille les opérations de plusieurs syndicats, il doit faire apparaître dans les écritures de l'établissement bancaire un sous-compte individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents à chaque syndicat.

La seconde exception est relative aux syndicats composés exclusivement de personnes morales (art. 18-1-AA de la loi du 10 juillet 1965). Dans ce cas, et sous réserve que l’immeuble soit à destination totale autre que d'habitation (par exemple, lots de bureaux ou lots de commerces), l’assemblée générale peut décider à la majorité de l’article 25 de ne pas ouvrir de compte bancaire séparé.

Notons par ailleurs que les syndicats de copropriétaires devant cotiser à un fonds de travaux en vertu de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ont l’obligation de disposer d’un compte bancaire séparé dédié au recueil des cotisations audit fonds : aucune exception à ce principe de séparation n’existe à ce jour.

2. Le rôle du syndic

En vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, c’est le syndic qui doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat de copropriétaires. L’absence d’ouverture d’un tel compte par le syndic entraîne la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration d’un délai de trois mois suivant sa désignation.

En cas de compte bancaire séparé, le syndic doit mettre à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci. En cas de compte bancaire unique affecté à plusieurs syndicats, le syndic doit, pour chaque syndicat, transmettre au président du conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires du sous-compte, dès réception de ceux-ci.

3. La reprise du compte bancaire séparé par le nouveau syndic vaut-elle ouverture de compte ?

La Cour de cassation (pourvoi n° 16-24588 du 21 décembre 2017) a récemment eu à se pencher sur la question de la reprise du compte bancaire séparé par le nouveau syndic, en cas de changement de syndic.

Dans l’affaire en question, un compte bancaire séparé au nom du syndicat ayant été ouvert par le précédent syndic, le nouveau syndic avait tout simplement repris ce dernier lors de sa prise de fonction. Or, certains copropriétaires avaient argué du fait que le nouveau syndic avait manqué à son obligation d’ouverture d’un compte bancaire séparé imposée par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et, de ce fait, devait voir son mandat frappé de nullité.

La Cour de cassation a estimé que la reprise, par le nouveau syndic, du compte bancaire séparé ouvert par le précédent syndic équivalait à l’ouverture d’un compte bancaire séparé, et que le nouveau syndic n’avait donc commis aucune faute dans l’exécution de son mandat.

4. De quel délai dispose un copropriétaire pour demander l’annulation d’un mandat de syndic pour motif de non-respect par celui-ci de son obligation d’ouverture d’un compte bancaire séparé ?

La Cour de cassation s’est récemment prononcée sur cette question (pourvoi n° 16-20752 du 9 novembre 2017). En l’espèce, une copropriétaire avait demandé l’annulation d’une assemblée générale de copropriétaires qui s’était tenue le 29 mars 2011, au motif que le syndic, désigné le 7 avril 2010, n’avait pas répondu à son obligation d’ouverture d’un compte bancaire séparé et voyait ainsi son mandant entaché de nullité, rendant ainsi nulle la convocation à l’assemblée générale à laquelle il avait procédé.

Sans se prononcer sur la demande d’annulation de l’assemblée générale qui sera examinée ultérieurement par la Cour d’appel de Paris, la Cour de cassation a estimé que s’appliquait, en matière de délai, l’article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965. Celui-ci prévoit que :

« les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans ».

En conséquence, la copropriétaire dispose d’un délai de 10 ans à compter de la fin du délai octroyé au syndic par la loi pour ouvrir un compte bancaire séparé (c’est-à-dire 3 mois après sa désignation) pour introduire sa demande de nullité du mandat du syndic.

Précisons en ce sens que la Cour de cassation n’a donc pas suivi la Cour d’appel qui appliquait à l’affaire le délai de prescription quinquennale prévu à l’article 2224 du Code civil.

Jean-Charles Delacourt, Associé chez Delacourt Immobilier, Formateur indépendant