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Conditions justifiant la conclusion d'une convention d'occupation précaire

La convention d'occupation précaire doit impérativement être justifiée par la survenance de circonstances particulières et indépendantes de la seule volonté des parties. Ainsi le projet de cession du fonds de commerce, ou du droit au bail, du locataire commercial ne constitue pas une cause de précarité justifiant la signature d'une telle convention. 
 
A propos de l’arrêt : Cass. 3e civ., 12 déc. 2019, n° 18-23.784, n° 1048 FS - P + B + I
 
La convention d’occupation précaire est une construction d’origine jurisprudentielle, qui est désormais définie par l’article L. 145-5-1 du code de commerce (C. com., Art. L. 145-5-1, créé par L. n° 2014-626, 18 juin 2014, art. 4). Le texte de cet article, issu de la loi Pinel du 18 juin 2014, prévoit que la convention d’occupation précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières et indépendantes de la seule volonté des parties. Cette définition rejoint celle de la jurisprudence rendue en la matière (Cass. 3e civ., 19 nov. 2003, n° 02-15.887, n° 1262 FS – P + B ; Cass. 3e civ., 7 juill. 2015, n° 14-11.644).
La convention d’occupation précaire est expressément exclue du champ d’application du statut des baux commerciaux (C. com., art. L. 145-5-1). Elle ne peut en aucun cas éluder les dispositions qui régissent la propriété commerciale. La précarité doit donc résulter de circonstances particulières et indépendantes de la seule volonté des parties, ce que le juge doit vérifier.
Dans le cas d’espèce, les parties avaient convenu de la rupture anticipée du bail à effet du 31 décembre 2007 et un accord a été conclu aux termes duquel le preneur pouvait se maintenir dans les lieux à compter du 1er janvier 2008 pour une durée de 23 mois afin de favoriser la cession de son fonds de commerce ou de son droit au bail. Aucune cession n’ayant été réalisée, le bailleur a assigné le locataire le 18 octobre 2010 aux fins d’obtenir son expulsion.
La cour d’appel a fait droit à cette demande au motif que les parties avaient entendu limiter à 23 mois l’occupation des locaux par le locataire dans l’attente de la cession du fonds de commerce ou du droit au bail, cet événement étant incertain et extérieur à la volonté des parties puisqu’impliquant l’intervention d’un tiers pour l’acquisition du fonds ou du droit au bail.
La Cour de cassation censure cette analyse et casse l’arrêt rendu considérant que la cession du fonds de commerce ou du droit au bail ne constitue pas une cause objective de précarité de l’occupation des lieux faisant obstacle à la conclusion ou à l’exécution d’un bail commercial. Les Hauts magistrats relèvent, au visa de l’article L. 145-5 du code de commerce relatif au bail dérogatoire de 24 mois (devenus 36 mois depuis la loi Pinel de 2014), que le locataire s’est maintenu au-delà du délai convenu entre les parties sans que le bailleur ait manifesté son opposition de sorte qu’il s’est opéré un nouveau bail soumis aux dispositions statutaires des baux commerciaux.

Philippe Legrand, Avocat à la cour d'appel de Paris – Dictionnaire permanent Editions Législatives – Veille Permanente 8 janvier 2019