Contenu de l'indemnité d'éviction pour le cessionnaire du droit au bail

Le cessionnaire d'un fonds de commerce, acquis après la délivrance du congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction, a droit à la réparation du trouble commercial que lui cause l'éviction.

Les éléments à retenir pour le calcul d’une indemnité d’éviction à verser au preneur par le bailleur sont prévus par l’article L. 145-14 du code de commerce. Ce texte mentionne que l’indemnité d’éviction est égale à la somme de la valeur marchande du fonds de commerce et de diverses indemnités accessoires. Parmi ces dernières, sont énumérées : les frais de déménagement, les frais de réinstallation, les frais et droits de mutation à payer pour acquérir un fonds de même valeur. Cette liste introduite par l’adverbe notamment n’est donc qu’indicative.

Il est admis qu’une indemnité pour trouble commercial est comprise dans l’indemnité d’éviction. Cette indemnité correspond au préjudice subi par le commerçant à l’occasion du rachat de son fonds (temps perdu en recherche, fermeture momentanée entre l’éviction et la réinstallation). Il est usuel de fixer cette indemnité à 3 mois de bénéfice net à condition toutefois que le preneur se réinstalle.

Dans le cas d’espèce soumis à la Cour de cassation, le bailleur a signifié au preneur un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction prenant effet 9 mois après ce congé. Dans ce laps de temps le preneur a cédé son fonds de commerce avec le droit au bail, le cessionnaire devenant en conséquence créancier de l’indemnité d’éviction (Cass. 3e civ. 6 avr. 2005, n° 01-12.719, n° 458 P + B ; Cass. 3e civ., 17 févr. 2010, n° 08-19.357, n° 232 P + B).

Pour limiter à une certaine somme l’indemnité d’éviction due au cessionnaire la cour d’appel a considéré que celui-ci ne pouvait prétendre à l’indemnisation d’un trouble commercial dès lors qu’il avait connaissance de l’éviction lorsqu’il a acquis le fonds de commerce.

La Haute juridiction censure cette décision et casse l’arrêt en retenant que le cessionnaire d’un fonds de commerce a droit à la réparation du trouble commercial que lui cause l’éviction et qu’en conséquence la cour d’appel a violé les dispositions de l’article L. 145-14 du Code de commerce.
 

Philippe Legrand, Avocat à la cour d'appel de Paris – Dictionnaire Permanent Gestion immobilière – Veille permanente 5 fév.2018