La déclaration et l’autorisation préalable de mise en location

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, comportait de nombreux volets. L’un de ses volets, consacré à la lutte contre l’habitat indigne, prévoyait notamment l’obligation faite aux propriétaires-bailleurs désireux de mettre en location leur logement de procéder à une déclaration de mise en location et, dans certains cas, d’obtenir au préalable une autorisation de mise en location. La mise à disposition récente sur le site www.service-public.fr des formulaires permettant aux propriétaires-bailleurs de réaliser cette déclaration et de demander l’autorisation de mise en location est l’occasion de faire ici un point sur les dispositions encadrant ces deux situations.

1. La déclaration de mise en location

Quels logements sont susceptibles d’être concernés ?

Les logements susceptibles d’être concernés par cette déclaration sont ceux mis en location ou faisant l’objet d’une nouvelle mise location, qu’ils soient loués meublés ou non meublés à titre de résidence principale, autrement dit les logements dont la location est soumise aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (art. R634-1 du CCH). Ainsi, ne sont notamment pas concernées les locations lors de leur reconduite tacite ou les locations touristiques.

Quels logements susceptibles d’être concernés sont véritablement soumis à la déclaration ?

Il convient pour cela de contacter l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat (EPCI) et la mairie pour savoir si votre logement est concerné par cette mesure. Tant l’EPCI que la mairie peut en effet définir des zones géographiques soumises à la déclaration (art. L634-1 du CCH).

Dans quel délai doit se faire la déclaration ?

La déclaration doit avoir lieu dans les 15 jours suivant la date de conclusion du bail (art. L634-3 du CCH).

Comment déclarer ?

Le propriétaire-bailleur doit remplir le formulaire portant la référence CERFA 15651 disponible sur le site Internet www.service-public.fr (arrêté du 27 mars 2017 - NOR LHAL1634597A). Une fois complété, le formulaire doit être adressé ou déposé à l’adresse du siège de l’EPCI ou, à défaut, à la mairie de la commune. La déclaration peut être envoyée de manière dématérialisée sous réserve que l’EPCI ou la mairie ait prévu cette possibilité (art. L634-3 du CCH).

Un récépissé est remis au propriétaire-bailleur comme preuve de son dépôt (art. L634-3 du CCH). Si la déclaration est incomplète, un récépissé est néanmoins remis au propriétaire-bailleur, à charge pour lui de fournir les informations manquantes dans un délai maximal de 1 mois (art. R634-3 du CCH).

Quelle sanction en cas d’absence de déclaration ?

Lorsqu’aucune demande d’autorisation n’a été déposée et que le préfet a connaissance de ce manquement, ce dernier demande au propriétaire-bailleur s’il a des observations à formuler (art. L634-4 du CCH). Le propriétaire-bailleur dispose alors de 1 mois pour les formuler (art. R634-4 du CCH). Durant ce délai, il peut procéder à la déclaration manquante (art. R634-4 du CCH). A l’issue de ce délai, le préfet peut ordonner au propriétaire-bailleur le paiement d’une amende d’un montant maximal de 5 000 €, le montant l’amende dépendant de la gravité des manquements constatés (art. L634-4 du CCH).

Notons que l’absence de déclaration n’a aucune conséquence pour le bail en cours dont bénéficie le locataire (art. L634-3 du CCH).

Précisons enfin que le propriétaire-bailleur ne pourra bénéficier en tiers payant des aides personnelles au logement que si le récépissé de la déclaration de mise en location est fourni (art. L634-3 du CCH).

1. L’autorisation préalable de mise en location

Quels logements sont susceptibles d’être concernés ?

Les logements susceptibles d’être concernés par cette autorisation préalable sont ceux mis en location ou faisant l’objet d’une nouvelle mise location, qu’ils soient loués meublés ou non meublés à titre de résidence principale, autrement dit les logements dont la location est soumise aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (art. R635-1 du CCH). Ainsi, ne sont notamment pas concernées les locations lors de leur reconduite tacite ou les locations touristiques.

Quels logements susceptibles d’être concernés sont véritablement soumis à l’autorisation préalable ?

Il convient pour cela de contacter l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat (EPCI) et la mairie pour savoir si votre logement est concerné par cette mesure. Tant l’EPCI que la mairie peut en effet définir des zones géographiques soumises à la déclaration (art. L635-1 du CCH).

Comment s’effectue la demande d’autorisation ?

Le propriétaire-bailleur doit remplir le formulaire portant la référence CERFA 15652 disponible sur le site Internet www.service-public.fr (arrêté du 27 mars 2017 - NOR LHAL1634601A). Une fois complété, le formulaire doit être adressé ou déposé à l’adresse du siège de l’EPCI ou, à défaut, à la mairie de la commune. La déclaration peut être envoyée de manière dématérialisée sous réserve que l’EPCI ou la mairie ait prévu cette possibilité (art. L635-4 du CCH).

Un récépissé est remis au propriétaire comme preuve de son dépôt (art. L635-4 du CCH).

Quel est le délai de traitement de la demande d’autorisation ?

Une fois la demande d’autorisation déposée, l’EPCI ou la mairie dispose d’1 mois pour l’étudier et y répondre favorablement ou non (art. L635-4 du CCH).

En cas d’absence de réponse de l’EPCI ou de la mairie dans le délai précité, il sera supposé que l’autorisation est accordée tacitement (art. L635-4 du CCH).

Quelle est la durée de validité de l’autorisation accordée ?

L’autorisation est valable durant toute la période de location et devra être renouvelée à chaque nouvelle location (art. L635-4 du CCH). Précisons néanmoins qu’une autorisation donnée devient caduque au bout de 2 ans si elle n’est pas suivie d’une mise en location durant cette période (art. R635-3 du CCH).

Quelle sanction en cas d’absence de demande d’autorisation ?

Lorsqu’aucune demande d’autorisation n’a été déposée et que le préfet a connaissance de ce manquement, ce dernier demande au propriétaire-bailleur s’il a des observations à formuler (art. L635-7 du CCH). Le propriétaire-bailleur dispose alors de 1 mois pour les formuler (art. R635-4 du CCH). Durant ce délai, il peut procéder au dépôt de la demande d’autorisation manquante (art. R635-4 du CCH). A l’issue de ce délai, le préfet peut ordonner au propriétaire-bailleur le paiement d’une amende d’un montant maximal de 5 000 €, le montant l’amende dépendant de la gravité des manquements constatés (art. L635-7 du CCH).

Si dans les 3 ans suivant cette première absence de demande d’autorisation, le propriétaire-bailleur renouvelle ce manquement lors d’une prochaine location, le montant maximal de l’amende passe à 15 000 € (art. L635-7 du CCH).

Quelle sanction si le propriétaire-bailleur met en location le logement alors que sa demande d’autorisation a été rejetée ?

Si le propriétaire-bailleur met en location le logement alors que sa demande d’autorisation a été rejetée, celui-ci peut apporter, pendant un délai d’1 mois, toute information qu’il jugera utile quant à cette situation. Passé ce délai, le préfet peut ordonner au propriétaire-bailleur le paiement d’une amende d’un montant maximal de 15 000 € (art. L635-7 du CCH).

Précisons que l’absence de déclaration n’a aucune conséquence pour le bail en cours dont bénéficie le locataire (art. L635-8 du CCH).

Que se passe-t-il en cas de vente ou de donation du logement ?

Le nouveau propriétaire-bailleur peut demander à ce que l’autorisation de mise en location lui soit transférée, sous réserve de l’accord de l’ancien propriétaire-bailleur bénéficiaire de l’autorisation initiale (art. R635-3 du CCH). A cet effet, le nouveau propriétaire-bailleur devra compléter le formulaire CERFA 15663 disponible sur le site Internet www.service-public.fr.

Jean-Charles Delacourt, Consultant Formateur en droit immobilier