La dernière actualité en matière de Baux commerciaux

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La dernière actualité en matière de Baux commerciaux autour de 4 thèmes :

  • Bénéfice du statut des Baux commerciaux et condition de fixité ;
  • Loyer en renouvellement et motifs de déplafonnement ;
  • Déspécialisation : appréciation ;
  • Travaux et réparations : qui doit les réaliser ?

1. Le Bénéfice du statut des Baux commerciaux et la condition de fixité

  • Cour de cassation 3° chambre civile, 22 mars 2018, pourvoi n°15-15901

Suivant l’article L.145-1 du Code de commerce, le statut des baux commerciaux est applicable aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité.

En l’espèce, la Cour de cassation a approuvé la Cour d’appel d’avoir considéré que ne remplissait la condition de local au sens de l’article L.145-1 du Code  de commerce :

«  la baraque mobile de type "Algeco" installée sur le terrain, qui ne comportait aucune fondation et dont l'implantation n'avait nécessité qu'une simple autorisation de travaux exemptée de permis de construire (...) et qu'il ne pouvait être justifié d'une autorisation expresse du propriétaire pour son installation, ni même d'une tolérance ».

En conséquence, la demande en revendication du statut par le preneur a été rejetée.

2. Loyer en renouvellement et motifs de déplafonnement  

  • Cour de cassation 3° chambre civile. 15 février 2018, pourvoi n° 17-11866 & 17-11867 FS-P+B+I

En l’espèce, les parties étaient opposées sur une fixation du loyer révisé, et une procédure était en cours.

De plus, l’échéance du bail étant proche (1er avril 2013), le preneur fait délivrer une demande de renouvellement de son bail.

Le 7 mars 2014, les parties signent un avenant aux termes duquel :

  • Elles mettent fin à la procédure de fixation du loyer révisé ;
  • Elles « réajustent » le loyer pour la période du 1er janvier 2012 au 31 mars 2013, date de l’échéance contractuelle (loyer différent par rapport à celui pratiqué avant le 1er janvier 2012).

Le bailleur demande alors que le loyer du bail renouvelé soit déplafonné.

La Cour de Paris fait droit à sa demande, et le pourvoi du preneur devant la Cour de cassation est rejeté 

En effet, suivant l’article L.145-34 du Code de commerce, dans l’hypothèse d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 portant sur les caractéristiques du local considéré – la destination des lieux - les obligations respectives des parties – les facteurs locaux de commercialité – il y a déplafonnement du loyer.

Dans la présente affaire, il y avait eu modification notable de l’une des clauses du bail (le loyer), donc des obligations respectives des parties, donc motif de fixation à la valeur locative.

Pour éviter cette solution malencontreuse pour le preneur, il aurait fallu y déroger dans l’avenant au bail à cette règle, l’article L 145-34 n’étant pas d’ordre public.

3. Déspécialisation : appréciation

  • TGI Nanterre 4 décembre 2017

Ce jugement du TGI de Nanterre est une illustration intéressante de l’appréciation de la clause de destination du bail commercial visant l’activité exercée par le preneur.

En l’espèce, il a été considéré que lorsque le bail est consenti à usage d’alimentation générale, les produits offerts à la vente doivent être destinés à toute clientèle, et non à des acheteurs spécifiques.

Ainsi, un commerce ne vendant ni alcool ni porc ne pouvait être considéré comme généraliste (épicerie Halal).

Le preneur n’avait pas respecté la clause de destination du bail et la procédure de déspécialisation subséquente.

En conséquence, le TGI de Nanterre a ordonnée la résiliation du bail.

4. Travaux et réparations : qui doit les réaliser ?

  • Cour de cassation 3° chambre civile 15 février 2018, pourvoi n°16-26889

Suivant l’article 1719 du Code civil :

«  Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

  1. De délivrer au preneur la chose louée (…)
  2.  D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
  3.  D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
  4.  D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

En l’espèce, un bail commercial disposait que les preneurs « prendront les locaux dans l'état où ils se trouveront lors de leur entrée en jouissance et les rendront en fin de bail en bon état de réparations locatives et met à leur charge le paiement de toutes les réparations aux compteurs (…) ».

En l’absence de stipulation expresse dudit contrat, la Cour de cassation a considéré, au visa de l’article 1719 du Code civil, que les travaux de mise en conformité aux normes administratives restaient à la charge du bailleur.

Le bailleur qui souhaite s’en décharger, doit donc les mentionner très précisément par une clause explicite.

 

Géraldine Lamoril – Docteur en droit – Consultante-Formation ELEGIA – Département Droit Immobilier

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