La dernière actualité en matière de transaction et de gestion locative

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La dernière actualité en matière de transaction et de gestion locative

La dernière actualité en matière de transaction et de gestion locative, autour de cinq thèmes :

  • Le projet de loi de ratification de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats
  • L’annulation des décrets de la loi ALUR sur l’encadrement des loyers à Lille et Paris
  • L’application de la loi ALUR : le nouvel arrêté fixant le contenu de la notice d’information délivrée par le bailleur au locataire dans le cadre d’un congé
  • La question sur le droit de préemption subsidiaire de la commune
  • Le point sur la fiscalité

1. Le projet de loi de ratification de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats

Le Parlement s’est saisi, à l’occasion de la ratification de l’ordonnance du 10 février 2016 réformant le droit des obligations et renumérotant une partie du Code civil, de certaines dispositions afin de les amender, ce qui n’est pas habituel.

Les débats devant le Sénat, puis à nouveau devant l’Assemblée Nationale ont notamment porté sur les règles du contrat d’adhésion, ou de l’imprévision, mesure phare de la réforme du droit des contrats.

Une question suscite beaucoup d’intérêt, celle de l’entrée en vigueur de la réforme. En effet, aux termes de l’article 9 de l’ordonnance du 10 février 2016, les contrats conclus avant la date du 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne.

Le Sénat avait ajouté au projet de loi de ratification « y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public ».

Le but de cette modification était de contrer la jurisprudence de la Cour de cassation qui a admis, quant à la loi ALUR sur la restitution du dépôt de garantie et la majoration prévue à l’article 22, qu’elle puisse s’appliquer immédiatement aux effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées (Cass. civ. 3ème, 17 novembre 2016, n°15-24552).

L’Assemblée nationale, approuvée par le gouvernement, a supprimé cette précision considérant la formulation d’origine comme suffisamment claire ; l’application immédiate par les tribunaux de certains textes de l’ordonnance, au motif qu’ils régiraient « les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisés » ou qu’ils répondraient à « des exigences impérieuses d’ordre public » serait contraire à l’esprit comme à la lettre du texte ( Rapport AN, n°429)

2. L’annulation des décrets de la loi ALUR sur l’encadrement des loyers à Lille et Paris

Après le tribunal administratif de Lille (le 17 octobre 2017), le tribunal administratif de Paris a décidé à son tour (le 28 novembre 2017) de mettre fin à l’encadrement des loyers institué par la loi ALUR (en modifiant la loi du 6 juillet 1989 réglementant l’habitat principal) à travers l’annulation des arrêtés préfectoraux pris sur trois années depuis la création de ce dispositif et fixant en zones tendues le loyer médian de référence auquel les bailleurs devaient se conformer dans la fourchette de prix des loyers pratiqués entre + 20% et – 30% de ce niveau.

Cette censure non pas de la loi elle-même ou de son décret d’application (rejetée auparavant par le Conseil d’Etat) mais d’un élément essentiel du dispositif repose sur sa non généralisation à l’ensemble de la zone tendue, mais à son étendue limitée aux seules villes de Lille et de Paris, où il s’appliquait depuis respectivement février 2016 et août 2015.

En effet, la région d’Ile de France comporte 412 communes et la loi votée le 24 mars 2014 n’est nullement circonscrite aux grandes villes et doit s’appliquer dans l’ensemble du territoire, ce qui est impossible en raison du défaut actuel d’agrément des observatoires locaux qui doivent fournir au Préfet les éléments de comparaison du marché locatif.

Bien qu’un appel ait été formé par l’exécutif, il est sans caractère suspensif, et le système - très décrié par la doctrine - se trouve donc durablement paralysé, jusqu’à une éventuelle modification législative, qui ne figure pas dans les annonces du gouvernement actuel, qui a indiqué sur ce terrain attendre les résultats de l’expérimentation en cours depuis 2015.

Il peut en résulter de graves difficultés de décomptes rétroactifs entre parties s’il faut définir le niveau de prix qu’il eût fallu adopter en l’absence d’un blocage légal.

Il est observé toutefois que dans les grandes agglomérations l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 plafonne le loyer initial des locaux vacants et de renouvellement au dernier loyer pratiqué avec le locataire sortant - sauf certaines exceptions - , ce loyer étant éventuellement révisé ; de sorte que si l'encadrement est actuellement effacé du droit positif par les deux jugements des tribunaux administratifs, il subsiste un plafonnement (qui n'est pas un encadrement mais qui a des effets similaires), sauf si le bailleur a fait des travaux importants d'amélioration des locaux privatifs ou des parties communes.

En outre, la censure originaire de la loi ALUR par le Conseil Constitutionnel le 20 mars 2014 empêchait déjà d‘appliquer l’encadrement des loyers aux baux d’habitation principale ayant fait l’objet à leur échéance d’une reconduction tacite, et non pas d’un renouvellement exprès par écrit, situation qui avait été entérinée par la loi MACRON du 6 août 2015.

L’impact immédiat est donc uniquement pour les futurs locataires qui vont s’installer dans un bien qui n’était pas loué avant ou dont la précédente location remonte à plus de 18 mois. Dans ce cas, le propriétaire peut, du jour au lendemain, décider d’augmenter le prix sur son annonce. Il n’a aucune restriction pour fixer la somme, considérée comme une première mise en location et non une variation par actualisation d’un ancien loyer.

3. L’application de la loi ALUR : le nouvel arrêté fixant le contenu de la notice d’information délivrée par le bailleur au locataire dans le cadre d’un congé

Aussi incroyable que cela puisse paraitre, ce n’est que trois ans et neuf mois après la promulgation de la réforme du régime des baux d’habitation principale que le pouvoir réglementaire a publié l’arrêté du Ministre en charge du logement du 13 décembre 2017 fixant le contenu de la notice d’information devant être annexée à partir du 1 janvier 2018 au congé du bailleur délivré au locataire en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement loué.

Cette notice très détaillée, et qui constitue en quelque sorte un mémorandum des armes légales que détient le preneur pour résister à l’initiative de son propriétaire visant à son éviction (sauf en cas d’exercice du droit de  préemption), ne concerne que les locations nues, les meublés n’étant pas concernés - ce qui est discutable, car ils ne sont pas à l’abri des abus éventuels – analyse le droit positif en la matière et les voies de recours dont dispose le destinataire du congé, en distinguant celui pour reprendre et celui pour vente.

Dépourvue de sanction, cette obligation d’annexer la notice ne semble pas, faute d’une vulgarisation suffisante pour le profane, de nature à jouer son rôle en dépit d’une rédaction orientée, car la législation demeure d’une opacité et d’une complexité redoutable.

4. La question sur le droit de préemption subsidiaire de la commune

Le Conseil Constitutionnel a décidé le 9 janvier 2018 (N° 2017-683 QPC) de censurer à postériori, pour méconnaissance du droit de propriété, le droit de préemption donné aux communes en matière de congé locatif après division de l’immeuble en copropriété, en cas d’absence d’acceptation de l’offre de vente par le locataire.

Parallèlement, le Conseil constitutionnel valide le droit de préemption accordé prioritairement au locataire ou occupant de bonne foi parce que les modalités en sont suffisamment encadrées par le texte (art. 10 de la loi N°75-1351 du 31 décembre 1975).

S’agissant de la commune qui peut, à défaut d’exercice de son propre droit de préemption par le locataire, se substituer à l’acquéreur, le Conseil a en effet relevé une atteinte disproportionnée au droit de propriété du bailleur, dès lors que la commune n’est nullement tenue de restreindre l’usage qu’elle envisage de faire du bien, et en particulier de maintenir le locataire en place, ce qui était le motif d’intérêt général avancé pour lutter contre la spéculation immobilière. Le propriétaire se voit au surplus imposer un parcours judicaire et un important différé de règlement du prix, après recours contraint à la procédure d’expropriation.

5. Le point sur la fiscalité

La loi de finances comporte de nombreuses nouveautés et ajuste les règles fiscales en vigueur. On se doit de signaler le soin apporté à traiter les zones tendues où le marché dysfonctionne en raison d’une persistante pénurie locative.

C’est ainsi que le prêt sans intérêt sous condition de ressources dit à taux zéro (PTZ) bénéficiant notamment aux primo-accédants, devant s’éteindre fin 2017, est reconduit pour 4 ans jusqu’au 31 décembre 2022, mais se trouve recentré sur les zones tendues pour le neuf et se voit supprimé en zones A et B1 pour l’ancien (en pratique dans les grandes villes et métropoles).

Toutefois, le PTZ neuf sera également réservé à partir de 2020 aux ménages achetant dans une commune couverte par un contrat de redynamisation de site de défense.

Parallèlement, la réduction d’impôt dite PINEL sous conditions de ressources, prolongée jusqu’au 31 décembre 2021, est circonscrite à partir du 1 janvier 2018 aux territoires où la demande de logement est la plus forte, de sorte qu’il n’est plus applicable en zones B2 et C.

Cependant quelle que soit la zone géographique, le dispositif s’applique dans les communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense. Les frais facturés par les intermédiaires doivent être prochainement plafonnés par décret lors de l’acquisition de logements éligibles à cette réduction d’impôt.
 

François de LA VAISSIERE, Avocat honoraire, Spécialiste en droit immobilier.

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