L’encadrement des loyers depuis la loi ELAN

La loi ELAN (loi portant Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) du 23 novembre 2018 a notamment défini les grands principes de l’encadrement des loyers des locations d’habitation (articles 139 et 140 de la loi) ou mixte (d’habitation et professionnel, cf. article 2 de la loi modifiée de 1989), tout en affirmant :

• « la fixation du loyer des logements mis en location est libre » (article 139 de la loi, introduit à l’« article 17. – II » de la loi modifiée de 1989), un principe qui persiste encore (en partie) avec l’encadrement des loyers :

« Même dans les territoires où s'applique l’encadrement des loyers, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré » (cf. article 140 – III, A, de la loi, introduit à l’ « article 17 » de la loi modifiée de 1989).

L’objectif de l’encadrement des loyers est « d’agir sur les loyers excessifs et de contenir les hausses de loyers abusives et constatées dans les territoires les plus tendus, pour ainsi préserver le pouvoir d’achat des Français et faciliter l’accès au logement » (cf. motifs de l’arrêté du préfet d’IDF, du 28 mai 2019). 

I. Cet encadrement des loyers (hors charges) pourra être appliqué à titre expérimental pendant 5 ans (i.e. jusqu’au 22 novembre 2023) sur (1°) des territoires limitativement désignés par la loi et (2°) après une procédure spécifique complémentaire

1. Territoires limitativement désignés par la loi (et précisés par un décret spécifique pour chaque territoire) :

• zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants,
• les agglomérations d’1 million d’habitants (article 140), qu’un décret toujours attendu doit venir définir,
• la métropole du Grand Paris,
• métropoles de Lyon et d’Aix-Marseille-Provence,

Sont exclus de cette expérimentation :

• les logements appartenant à ou gérés par des organismes d'habitations à loyer modéré* (* HLM, mentionnés à l'article L. 411-2 du code de construction et de l'habitation ou appartenant à ou gérés par des sociétés d'économie mixte agréées en application de l'article L. 481-1 du même code, et faisant l'objet d'une convention mentionnée à l'article L. 351-2 dudit code) ;
• les logements meublés situés dans une résidence avec services gérée (selon un mode d'organisation adapté aux nécessités des résidents par un mandataire unique, définis au c du 4° de l'article 261 D du code général des impôts).

2. Mais pour pouvoir être effectivement appliquée sur ces territoires, cet encadrement des loyers doit en plus être préalablement complété par :

• la demande des établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, ou les établissements publics territoriaux de l’une de ces personnes adressée au préfet territorialement compétent ou au gouvernement selon le cas (N.B. : cette demande d’application de l’encadrement des loyers dans ce territoire doit être transmise suffisamment tôt de manière à permettre à l’autorité publique concernée d’instruire et, le cas échéant, de décider de l’application de cet encadrement des loyers dans lesdits territoires désignés avant le 24 novembre 2020 qui est la date limite) ;
• ensuite, le cas échéant et suivant le territoire, le 1^er Ministre décide, par décret d’appliquer l’encadrement des loyers dans ce territoire ;
• enfin, quel que soit le territoire, un arrêté préfectoral viendra à chaque fois fixer les loyers applicables, secteur par secteur notamment. Il est pris sur les observations de l’Observatoire des Loyers territorialement compétent.

II. L’encadrement des loyers à Paris :

A. L’encadrement des loyers va s’appliquer à la Ville de Paris aux baux signés à compter du 1^er juillet 2019 jusqu’au 22 novembre 2023 à titre expérimental pour les locations d’habitations nues et meublées : nouveaux emménagés (relocations et premières locations), renouvellements de baux et baux mobilité (l’encadrement des loyers ne s’applique pas aux baux en cours ni aux reconductions tacites), en vertu de :

• l’instruction conclue favorablement par le Gouvernement de la candidature adressée par la ville de Paris le 28 janvier 2019 ;
• du décret du 12 avril 2019 du 1^er Ministre qui a décidé : « Le dispositif d’encadrement des loyers prévu à l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 susvisée est mis en place sur l’intégralité du territoire de la ville de Paris » ;
• l’arrêté préfectoral du 28 Mai 2019 qui fixe, « sur l’intégralité du territoire de la Ville de Paris, les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés, par catégorie de logement et par secteur géographique, mentionnés au I de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 susvisée. Ces loyers, exprimés en euros par mètre carré de surface habitable, figurent à l’annexe 2 du présent arrêté. »

La Direction Régionale et Interdépartementale de l’Hébergement et du Logement d’Ile-de-France met à disposition de tout un chacun, un site internet, et plus particulièrement la page : http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/ en application des articles 2, 3 et 5 dudit arrêté.

Cette page internet permet de connaître le loyer de référence pour chaque logement en fonction de ses caractéristiques, quartier et situation sectorielle (l’arrêté distingue 14 secteurs géographiques à l’annexe 1, dans lesquels sont répartis 80 quartiers répertoriés à l’annexe 3).

Pour les logements loués meublés :

« il est fait application (…), d'une majoration unitaire par mètre carré aux loyers de référence (…) déterminée à partir des écarts constatés entre les loyers des logements loués non meublés et des logements loués meublés observés par l'Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne » (cf. article 3 de l’arrêté).

Concrètement, pour connaître le loyer de référence applicable, il suffit de :

1. Spécifier dans cette dite page internet les caractéristiques suivantes :

• le type de location (non meublée ou meublée) ;
• le nombre de pièces principales (i.e. hors couloir, WC, salle de bain ;
  néanmoins un salon de plus de 30 m² vaut 2 pièces) ;
• l’époque de construction (soit : avant 1946 ; de 1946 à 1970 ; de 1971 à 1990, à partir de 1990) ; 

2. puis sélectionner la période pour laquelle vous souhaitez consulter les loyers de référence applicable (en fait mentionner toujours « à compter du 1^er juillet 2019 »)

3. et enfin de saisir l’adresse précise (ex. : n° + la nature et le nom de la voie) ou cliquer sur le quartier concerné dans la carte

Ainsi, vous obtenez à chaque fois en réponse :

• le loyer de référence ;
• le loyer de référence majoré (supérieur de 20 %) ;
• le loyer de référence minoré (diminué de 30 %).

Ces loyers figurant dans l’arrêté, exprimés par un prix au m² de surface habitable, ont été déterminés en fonction du marché locatif observé par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) et déclinés par secteurs géographiques (regroupant un ou plusieurs quartiers) et par catégories de logement (nombre de pièces, nu/meublé et époque de construction du bâtiment).

A titre d’exemples pour un 2 pièces (ex. : chambre + 1 salon), voici les loyers retenus par arrêté

a) Pour les plus hautes références de loyers (secteur géographique « 1 » dont : Notre Dame des Champs / VIe arrondissement ; Saint-Thomas d’Acquin / VIIe arrondissement, …),

• Logement construit après 1990 :

• le loyer de référence : 29,1 € ;
• le loyer de référence majoré : 34,9 € ;
• le loyer de référence minoré : 20,4 €.

b) Pour les références les plus basses de loyers encadrés (secteur géographique « 13 » dont : Chapelle (XVIII°), Villette (XIX°), Pont de Flandres (XIX°) …), logement construit entre 1971 et 1990) :

• Logement construit entre 1971 et 1990 :

• le loyer de référence : 17,7 € ;
• le loyer de référence majoré : 21,2 € ;
• le loyer de référence minoré : 12,4 €.

Les locataires et les bailleurs particuliers et les professionnels du logement parisien auront à cœur d’utiliser ce site et de respecter l’arrêté d’encadrement des loyers.

B. En plus, du respect de ce qui précède, la loi permet expressément ou en pratique, aux locataires et aux bailleurs de convenir d’une clause expresse de (1°) complément de loyer ; et rappelons-le ici pour mémoire (2°) de travaux d’amélioration (cf. « article 17 – 1, II » de la loi de 1989 modifiée antérieurement) ; (3°) et/ou de disposition(s) transitoire(s) :

1. La clause expresse de complément de loyer :

Seul le « loyer de référence majoré » peut se voir adjoindre un « complément de loyer » pour les logements justifiant de caractéristiques de localisation ou de confort particulières, « par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique » (ex. : balcon(s), terrasse avec vue, vue exceptionnelle, jardin privatif, etc.), pourvu que soit chaque fois spécifié, le cas échéant, l’état et la superficie de ces prestations supplémentaires que ne prend pas en compte l’arrêté parmi les caractéristiques qu’il retient et doivent être renseignés par le bailleur en premier lieu).

A défaut de « loyer de référence majoré » convenu dans le bail, il n’est pas possible d’adjoindre un « complément de loyer ».

2. La clause expresse de travaux d’amélioration (cf. art. 17 – 1, II, préexistant de la loi de 1989 modifiée)

1. Les parties peuvent convenir de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter (bien sûr en respectant toutes les réglementations applicables, et notamment accord de la copropriété le cas échéant). Alors le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux d’amélioration. Cette majoration ne peut faire l'objet d'une action en diminution de loyer.

2. Il est aussi possible que les parties conviennent que ce sera au locataire de réaliser des travaux moyennant une réduction de loyer définitive ou transitoire (dans le même respect des réglementations qui incomberaient au bailleur, plus sans doute un contrôle de l’architecte du bailleur et/ou de celui de la copropriété, selon le cas).

3. La clause expresse de travaux d’amélioration peut être distinctivement complétée par une clause expresse de disposition(s) transitoire(s).

3. La clause expresse de disposition(s) transitoire(s) 

Les parties peuvent convenir dès l’établissement du bail ou ultérieurement par avenant, que des travaux d'entretien ou d’amélioration seront à la charge de l’une ou l’autre des parties et convenir qu’en conséquences des nuisances, le locataire bénéficiera par exemple d’un loyer réduit pendant la période des travaux.

En cas de réduction transitoire de loyer, il est toujours impératif -pour le bailleur notamment- de bien mentionner celle-ci distinctivement au bail à la suite des 3, voire 4, types de loyers impératifs à mentionner (cf. ci-dessous). En l’occurrence les parties préciserons que le loyer convenu -dit « loyer de base »- sera pour une période convenue (précise, éventuellement conditionnée, ex. : jusqu’à la date de la réception de fin de travaux) réduit à un montant précis pour cause de travaux ou autre (de préférence la description des travaux sera mentionnée en annexe).

C - Attention, en vertu de la loi, il convient de chaque fois faire distinctivement apparaître dans le bail 3, voire 4, types et montants de loyers :

Les charges, quant à elles, ne font pas l’objet de cette loi ELAN et seront mentionnées comme d’habitude conformément aux textes en vigueur (notamment les articles 23 et 23-1 de ladite loi du 6 juillet 1989 modifiée).

Par ailleurs, comme précédemment et cela n’a pas été réformé, doivent figurer dans le bail :

• les informations relatives au loyer du dernier locataire : le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, la date de versement et date de la dernière révision du loyer – la mention obligatoire si le précédent locataire a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;

• les modalités de révision : le dernier indice IRL (Indice de Révision des Loyers).

III. Contestations à propos de l’application de Cet encadrement des loyers et conséquences 

Le locataire ou le bailleur, suivant le cas, peut saisir la Commission Départementale de Conciliation ou le juge pour faire respecter l’encadrement des loyers à la suite de la signature du bail ou avant son renouvellement, et des amendes administratives pour les bailleurs récalcitrants.

1. En cas d'absence de la mention du loyer de référence et du loyer de référence majoré, voire le cas échéant, de « complément de loyer » ou encore de loyer transitoire inférieur au loyer de base, en bonne et due forme, la sanction n’est pas la nullité du bail, mais elle peut être coûteuse pour le bailleur.

1. En effet, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat, mettre en demeure le bailleur de porter cette information au bail.

2. A défaut de réponse du bailleur dans ce délai ou en cas de refus du bailleur, le locataire peut, dans un nouveau délai de trois mois à compter de la mise en demeure, saisir le tribunal d’instance afin d'obtenir le report de cette information au bail (et, le cas échéant, la diminution du loyer de manière rétroactive).

2. De plus, des actions en diminution ou en réévaluation de loyer sont ouvertes lors du renouvellement du bail, sous certaines conditions de procédure et de délais antérieurs ou postérieurs au renouvellement, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

1. En cas de litiges relatifs au(x) montant(s) du/desdits loyer(s) ou aux compléments de loyers, l’une ou l’autre des parties peut saisir la Commission Départementale de Conciliation.
2. Après la saisine de la Commission et en l’absence de conciliation pour ces différents cas de figure, le juge d’instance (cf. article R 221-38 du code de l’Organisation judiciaire) pourra être saisi dans un délai de trois mois. A défaut de saisine dans ce délai, le contrat est renouvelé en l’état.

3. Enfin, afin de dissuader les bailleurs de ne pas respecter l’encadrement de loyers, les bailleurs en infraction et qui persisteraient pourront être sanctionnés par des amendes administratives (cf. les modalités précisées le décret pris en Conseil d’État le 13 mai 2019)

après une mise en demeure restée infructueuse de (i) mettre son contrat en conformité et/ou (ii) de rembourser au locataire les trop perçus éventuels, le préfet de département pourra prononcer une amende administrative pouvant aller :

• jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et ;
• jusqu’à 15 000 € pour une personne morale.

• LOI n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique
• Décret no 2019-315 du 12 avril 2019 fixant le périmètre du territoire de la ville de Paris sur lequel est mis en place le dispositif d’encadrement des loyers prévu à l’article 140 de la loi no 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique ;
• Décret n° 2019-437 du 13 mai 2019 relatif aux modalités d'application de la mise en demeure en cas de non-respect du dispositif expérimental d'encadrement du niveau des loyers et au recouvrement des amendes administratives dans le cadre des rapports locatifs ;
• Arrêté n°2019-05 fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés pour la Ville de Paris (publié le 28 Mai 2019 au recueil des actes administratifs spécial n° IDF-029-2019-05) ;
• le « MODE D’EMPLOI à l’attention des bailleurs et des locataires », édité par la préfecture de la Région ile de France 

• http://www.prefectures-regions.gouv.fr/ile-de-france/content/download/58810/386839/file/Mode%20d'emploi%20%C3%A0%20l'attention%20des%20bailleurs%20et%20des%20locataires.pdf

Pour connaître les textes encore attendus en applications des seuls articles 139 et 140 de la loi ELAN qui concernent seulement l’encadrement des loyers, cf. ce tableau édité par Légifrance (p. 5 et 6) :

• https://www.legifrance.gouv.fr/affichLoiPubliee.do?idDocument=JORFDOLE000036769798&type=echeancier&legislature=

Le territoire de Paris est découpé en quatorze secteurs géographiques, regroupant 80 quartiers, dans lesquels ont été fixés des niveaux de loyers de référence :

• http://www.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/les-cartes-annexees-a-l-arrete-prefectoral-a4615.html

Cyrille Durand-Fontanel
Avocat à la Cour et Formateur ELEGIA