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L’essentiel en matière de Bail d’habitation : les aides personnelles au logement, l’adaptation du logement loué aux situations de handicap, l’encadrement des loyers en Ile-de-France, le traitement des impayés, le dispositif VISALE, la fiscalité immobilièr

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Les aides personnelles au logement

Le décret n° 2016-748  du 6 juin 2016 à effet  au  1 septembre 2016, a amplement réformé les aides personnelles au logement, en application de l'article 27 de la loi ALUR :

  • Il modifie les modalités de traitement des impayés et le rôle des CCAPEX (commissions spécialisées de coordination des actions de prévention des expulsions locatives) ;
  • Il aménage le maintien ou la suspension des aides au logement en fonction du patrimoine d'au moins 30.000 € éventuellement détenu par l'allocataire et prévoit les recours spécifiques ;
  • Il comporte notamment à son article 15 une modification de l'art. R 831-12 du CCH qui contraint le bailleur à signaler, à l'organisme ou au service payeur, tout déménagement du bénéficiaire des aides ou la résiliation de son bail dans le délai d'un mois.  A défaut de quoi,  le bailleur s'expose aux pénalités de l'article 114-17 du Code de la sécurité sociale fixées en fonction de la gravité des faits : jusqu'à deux fois le plafond mensuel de la sécurité sociale - limite doublée en cas de récidive - et de 4 à 8 fois ledit plafond en cas de fraude organisée.

L'adaptation du logement loué aux situations du handicape

Le décret n°2016-1282 du 29 septembre 2016 fixe les conditions d'adaptation du logement loué au handicap de l'occupant : travaux concernés, procédure de mise en œuvre y compris par accord tacite du bailleur.

L'encadrement des loyers en Ile-de France

Un arrêté n° 2016-06-20-001 du Préfet de la région Ile de France, en date du 20 juin 2016, à effet au 1 août 2016, a fixé  les loyers de référence pour Paris dans le cadre de l'encadrement des loyers institué par la loi ALUR, abrogeant celui pris l'année précédente pour un an.

Il comporte des annexes fixant par quartiers les niveaux maximaux - aussi bien pour les locations nues que meublées soumise à la règlementation - en fonction des 3 critères :

  • date de construction,
  • nombre de pièces,
  • secteur géographique

Le traitement simplifié des impayés 

L'arrêté du 5 août 2016 organise le traitement simplifié des petits impayés inférieurs ou égaux à 100€, notamment par  un plan d'apurement à l'initiative de l'organisme payeur, avec effet  au  1 septembre 2016.

Le dispositif Visale

Le dispositif VISALE (visa pour l'emploi et le logement) de caution des loyers prenant en compte les impayés du locataire au cours des 3 premières années du bail, consenti aux jeunes, est étendu à tous les locataires de moins de 30 ans et de plus de 18 ans. L'objectif est d'atteindre 300.000 bénéficiaires au lieu de 35.000 actuellement, du fait des conditions d'octroi trop restrictives fixées jusqu'à présent.

Ce dispositif gratuit est plafonné à 1500  €/mois à Paris et 1300 € pour la Province. Le taux d'effort du locataire ne doit toutefois pas dépasser 50 % de ses revenus. Cela vise le parc privé (et non social) de logements nus ou meublés à usage de résidence principale - conforme à la loi du 6 juillet 1989 - et hors liens de famille.

La fiscalité immobilière : les grandes lignes à venir

Le projet de loi de finances pour 2017, sous réserve d'approbation par le Parlement, comportera à la fin de l'année 2016 les orientations suivantes :

  • Le dispositif « CENSI-BOUVARD » de réduction d'impôt pour l'investissement locatif dans une résidence de services meublée dans la limite de 300.000 € sera prolongé jusqu'à fin 2017, alors qu'il devait s'éteindre dès 2016, à l'instar de ce qui a été décidé pour le dispositif PINEL en secteur intermédiaire des zones tendues. En revanche, il sera supprimé pour les résidences de tourisme, qui continueront cependant à bénéficier d'une réduction d'impôt sur certains travaux (rénovation énergétique, accessibilité aux handicapés, ravalement) au taux de 20 % dans la limite de 22.000 € ;
  • Le crédit d'impôt pour les primes d'assurance « loyers impayés » en vigueur, pour encourager les bailleurs conventionnés de logements à vocation sociale, égal à 38 % du montant de la prime annuelle, est supprimé en raison de la faiblesse de l'effet incitatif en faveur des ménages modestes ;
  • Les modalités de déduction du revenu global des gros travaux supportés par les nus-propriétaires en cas de démembrement, qui trouve son origine dans une donation  ou succession,  seront moins favorables.  En effet, l'avantage actuel - dérogatoire du régime normal (déduction du revenu global plafonnée à 25.000 €/an) sera réduit - de moitié - pour être remplacé en cas de location par une déduction de droit commun sur les seuls revenus fonciers dans la limite de 10.700 € - le déficit foncier étant imputable sur les 10 années suivantes. Si l'immeuble n'est pas loué toute déductibilité sera impossible. Il faut savoir que l'ancien régime pourra néanmoins bénéficier au contribuable/nu-propriétaire s'il accepte un devis ou verse un acompte avant la fin 2016 pour ces grosses réparations.

Un arrêt marquant : quelle incidence des manquements  du professionnel de l'immobilier sur sa commission ?

A propos d'un arrêt de la Cour de cassation 1° chambre civile du 14 janvier 2016, pourvoi  n°14-26.474

On sait que tout professionnel est tenu d'un devoir de conseil, doublé de devoirs déontologiques sanctionnés disciplinairement depuis la loi ALUR.  A cela s'ajoute, depuis l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 qui réforme le droit des contrats et modifie grandement le Code civil, un devoir absolu d'information et de bonne foi à tous les stades de la transaction.

Pour autant, l'on pouvait tenir pour constant que le droit à la rémunération convenue est acquis dès lors que les strictes conditions de la loi HOGUET du 2 janvier 1970 sont respectées (opération effectivement conclue par l'entremise de l'agent immobilier et constatée dans un acte unique).

Cela n'empêchait pas, par-ailleurs, cet intermédiaire de voir son éventuelle responsabilité pour faute sanctionnée distinctement sur action du mandant ou du tiers auquel la charge de la commission aurait été transférée.

En l'espèce, un compromis de vente ferme avait été négocié et rédigé portant sur un bien affecté de différents vices dont une inconstructibilité. Les acquéreurs ont néanmoins signé l'acte authentique mais se sont retournés contre leur mandataire en lui demandant, outre des dommages-intérêts, la réduction de la commission contractuellement due et exigible puisque la vente a été menée à terme, en dépit de ce contexte.

La Cour d'appel leur a refusé de statuer reconventionnellement sur le montant de la rémunération promise.

La Cour de cassation saisie d'un pourvoi censure la décision au double motif :

« que le juge a le pouvoir propre de réduire la rémunération, voire de la supprimer complètement, en fonction des fautes commises dans la mission d'entremise... et que l'intermédiaire au surplus rédacteur de l'acte de vente se trouve tenu d'assurer une parfaite efficacité de cet acte, tout comme le serait un notaire ou un avocat, et ce, y compris à l'égard de l'autre partie envers laquelle il ne serait pas en lien contractuel direct notamment sur le montant de la commission et sa charge finale ».

Bien qu'il ne s'agisse pas d'une jurisprudence nouvelle, il est utile de savoir que le professionnel est tenu d'une obligation de résultat en ce qui concerne l'efficacité de son entremise. Il en résulte  que sa commission peut être écornée dès lors qu'il ne pourrait s'exonérer utilement de sa faute pour force majeure, fait d'un tiers, ou faute de la victime. La présomption de responsabilité est inversée du fait que le professionnel est réputé connaitre les subtilités de l'exercice de son art. Les tribunaux  veillent donc à ce qu'il soit conduit avec exigence et vigilance, comme il se doit à l'égard de parties profanes.

Pour aller plus loin 

Bibliographie : Logement, le fiasco français : Pourquoi est-il si difficile de se loger ? aux Editions Eyrolles par Nicolas Bouzou et  Denys Brunel  (respectivement Economiste et Président de la Chambre Nationale des Propriétaires) qui  proposent  7 grandes réformes pour sortir du marasme actuel et durable du logement ;

Le projet de loi « égalité et citoyenneté » sur le point d'être définitivement adopté par le Parlement, comportera de nombreuses innovations dans la politique du logement, un renforcement de la loi SRU, et une habilitation du gouvernement à légiférer par ordonnances.

 

François de LA VAISSIERE - Avocat honoraire                                                                                 

Spécialiste et formateur en droit immobilier

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