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État des lieux de sortie : toujours des frictions en perspective

La loi ALUR avait parmi ses objectifs principaux d'aplanir les difficultés entre bailleurs et locataires en visant à « simplifier et sécuriser la location ». Or un point de conflit majeur depuis toujours est de définir et de chiffrer les réparations qui incombent au locataire à son départ. Le nouveau décret du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale vise donc, en principe, à limiter ces difficultés de fin de contrat.

État des lieux de sortie : toujours des frictions en perspective

 

En réalité se posent deux difficultés : d'une part une définition de la réparation locative souvent inadaptée et d'autre part un relevé contradictoire de comparaison entre l'entrée et la sortie du locataire généralement pas assez rigoureux.

Une définition de la réparation locative souvent inadaptée

Pour le premier point, c'est le décret de 87-712 du 26 août 1987 (on attend toujours le décret annoncé par la loi du 6 juillet 1989 !) qui par cette liste surannée pousse à ergoter. On aurait pu attendre de la loi ALUR une révision sur le sujet, on se contentera de la définition d'un terme que la jurisprudence avait fini par définir à force de conflits : la vétusté. Jusqu'à présent la vétusté était la lente dégradation du fait de l'usage normal des choses et du temps qui passe ; le décret 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté « comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ».  Pour mémoire l'entretien ou réparation de ce qui est vétuste n'incombe pas au locataire, mais au bailleur. Le décret précité ouvre aussi la voie à l'utilisation d'une grille de vétusté pour les locations d'habitations principales. Cette grille, déjà utilisée par le logement social, permet de mettre un terme à la rigueur excessive que représente l'imputation totale au locataire des pertes et dégradations sur des biens ou équipements pourtant vétustes ou en passe de l'être. En réalité, sur le terrain, le bailleur prend en compte le plus souvent cette vétusté, mais chacun avec son regard et donc de façon très approximative.

Désormais, le décret autorise les parties à convenir de l'application d'une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif local du logement social.

Cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire en cas de pertes ou dégradations. C'est mieux, mais on est en droit d'être déçu. Pourquoi se référer à des accords adaptés au logement social, est-ce que la grille du logement social va être adaptée à tous les patrimoines tels qu'un site historique ? Pourquoi la grille ne serait-elle pas la même à Toulouse ou à Lille ? Qui va choisir la grille ? Comment va gérer un gestionnaire qui reprend des baux signés pas divers bailleurs ou confrères et donc avec des grilles différentes ? etc. Une chose est certaine : il va falloir collecter toutes les grilles autorisées, choisir la plus pertinente selon le patrimoine (une vétusté maximum à 20 ans pour un parquet du 17ème siècle va nécessairement causer des conflits) et former les collaborateurs à leur utilisation et à la pédagogie vis-à-vis des locataires.

Un relevé contradictoire de comparaison entre l'entrée et la sortie du locataire généralement pas assez rigoureux.

Pour le second point, les pratiques du métier et les usages des bailleurs pour l'établissement des états des lieux se révèlent trop approximatifs pour un partage serein de la remise en état du logement. La plupart des litiges ne font pas l'objet de procédure et il y a pourtant une jurisprudence pléthorique. La formation prévue au catalogue ELEGIA sur l'établissement des états des lieux en résidentiel a toujours beaucoup de succès tant les gestionnaires de bailleurs institutionnels ou d'agences immobilières sont souvent en difficulté lors de l'établissement de l'état des lieux de sortie : entre conflit dur avec le locataire sortant ou perte de rentabilité pour le bailleur, il est toujours difficile de trouver le bon compromis. On l'aura bien compris, c'est la politique interne qui va définir l'orientation entre coût social et parfois juridique du conflit, éventuellement la perte d'image, et le coût financier pour le bailleur. Une difficulté supplémentaire est de résumer en quelques mots bien choisis les aspects multiples de la dégradation d'un logement. Les expressions pourtant courantes comme « état d'usage » sont inopérantes pour l'évaluation des réparations et devant les tribunaux.

Une échappatoire est fréquemment recherchée : un prestataire externe (filiale ou pas). Cela peut réduire la part d'affect par sa théorique neutralité et faciliter l'acceptation par le locataire grâce à la présupposée expertise qui limite les négociations. Mais cela a aussi un coût à la charge de l'agent immobilier ou du bailleur.

Là encore, malheureusement, le décret n'apporte pas grand-chose : il rend obligatoire la pratique actuelle. Aucun professionnel sérieux ne verra ses habitudes remises en cause par ce décret, aucun des conflits récurrents de la matière ne se trouve ainsi résolu. Tout au plus pouvons-nous noter que le décret officialise la transmission sous forme dématérialisée. Il y avait pourtant matière pour fournir et imposer un outil réellement performant : un descriptif très précis de l'état du logement appuyé d'une série de photos pour limiter l'interprétation des qualificatifs employés.

Au contraire, il soulève une difficulté : « les états des lieux peuvent être réalisés sous la forme d'un document unique ou de documents distincts ayant une présentation similaire ». Lorsqu'entre l'entrée et la sortie, il s'est écoulé plusieurs années et qu'il y a eu changement de bailleur ou d'agent immobilier, les états des lieux d'entrée de sortie seront inévitablement différents, ce n'est pas nouveau, mais seront-ils « similaires » ?

Il apparaît une fois encore pour la loi ALUR que l'objectif était pertinent, car représentant un intérêt commun évident, mais que sa mise en œuvre se montre bien décevante.


Mathieu Gilbert
Après un DESS de l'IAE de Paris et après une première vie dans la construction immobilière, il est passé aux services immobiliers où il a occupé l'ensemble des postes de gestionnaire à dirigeant de cabinet pour un grand groupe avant de créer sa propre structure de property management et syndic.
Formateur chez ELEGIA depuis 2009, son intervention pratique permet aux participants d'acquérir une maîtrise très opérationnelle de la gestion locative et de la copropriété.










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