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BLOG / Immobilier - Urbanisme - Construction

A l’issue des élections présidentielles de mai dernier, c’est l’occasion de faire un état des lieux :

  • Sur les projets de réforme à venir en matière immobilière,
  • L’arrêté du 10 janvier 2017 portant sur les annonces immobilières dans le cadre de la transaction,
  • L’application dans le temps des règles nouvelles dans le domaine de l’urbanisme, suivant un arrêt du Conseil d’Etat du 23 mars 2017,
  • Plusieurs arrêts de la Cour de Cassation en matière de révision du bail commercial,
  • La réponse ministérielle publiée au JO le 21 mars 2017 sur l’application ou non de l’adage « tout mois commencé est dû » concernant le bail d’habitation.

1. Les projets de réforme à venir en matière immobilière :

La législation en matière immobilière devrait être stable, aucune réforme d’ensemble ne semblant devoir être mise en chantier. En particulier, le très symbolique régime de l’encadrement des loyers qui devait – selon le gouvernement sortant - être généralisé à l’ensemble des zones tendues ne sera en fait ni supprimé (il restera en vigueur à Paris et à Lille – depuis le 1 février 2017 pour cette dernière) ni étendu (ce qui exigera que le Parlement se prononce à bref délai puisque le Conseil d’Etat a annulé le 15 mars 2017 la décision informelle du premier Ministre Manuel Valls imposant une expérimentation limitée en dépit de la généralisation votée dans le cadre de la loi ALUR du 24 mars 2014, mais jamais appliquée depuis – sur ce point, cf. la newsletter Elegia d’avril 2017, §2 sur les baux d’habitation).

Il ne semble pas plus d’actualité de modifier le régime des aides au logement (40 milliards d’euros par an). La défiscalisation Pinel et, Cosse ancien, devrait également subsister, de même que l’éco-prêt à taux zéro, ou la stratification des différentes aides d’état.

Enfin, stabilité encore pour la fiscalité immobilière, puisqu’il n’est ni question de supprimer l’ISF, ni programmée une quelconque réforme de la taxation des plus-values immobilières, (durée de détention de 22 ans pour l’exonération de l’impôt de 19 %, et 30 ans pour les prélèvements sociaux de 15,5 %).

Aucune réforme, non plus, ne se profile pour les baux commerciaux qui resteront régis par la loi Pinel.

 

Parmi les projets en gestation figure le « bail mobilité professionnelle » destiné à donner un statut protecteur aux actifs pour des locations de courte durée, ce qui viendra sans doute concurrencer en milieu urbain les locations touristiques à une clientèle de passage, de type AIRBNB, dont on sait que les pouvoirs publics et les collectivités locales les dissuadent désormais en les insérant dans un nouvel écheveau d’obligations – sanctionnées par de lourdes amendes - administratives (déclaration obligatoire en mairie cf. décret du 28 avril 2017), fiscales (imposition des revenus au-delà de 23.000 €/an), et règlementaires (interdiction des locations ou sous-locations de résidence principale au-delà de 4 mois par an).

Quant à l’exonération de la taxe d’habitation promise pour 80 % de la population, elle risque de se heurter au principe d’égalité lors du passage du projet de loi devant le conseil constitutionnel et ne pourra être mise en œuvre que dans le budget de 2019 à voter en 2018 après les navettes parlementaires habituelles en matière budgétaire.

2. Transactions et locations immobilières :

L’arrêté du 10 janvier 2017 (JO du 18 janvier) est entré en vigueur au 1 avril dernier et fixe désormais les exigences très formalistes à respecter dans toute annonce immobilière.

Quel que soit le support utilisé et à quelque titre que ce soit, tout professionnel doit mentionner pour les locations non saisonnières :

  • le montant du loyer et des charges en distinguant ses composantes et en précisant sa périodicité et ses modalités de paiement ;
  • le dépôt de garantie, le caractère meublé ou nu de la location, le montant TTC des honoraires et la personne en ayant la charge, le coût de l’état des lieux, la localisation précise des lieux loués, et leur surface habitable…

Il s’agit de permettre de vérifier le respect par les bailleurs ou leurs représentants mandataires des nombreuses obligations réglementaires, le plafonnement des frais et honoraires récupérables auprès des locataires, et de permettre une meilleure mise en œuvre de la faculté de diminution proportionnelle du loyer en cas d’écart de plus d’un vingtième de la surface annoncée. Il s’agit aussi de rendre plus lisibles les tarifs de l’agent immobilier, y compris par tranches, notamment sur internet. La question de l’étendue des sanctions demeure encore incertaine, sauf à faire annuler judiciairement les transactions litigieuses à travers de vice du consentement.

Ces dispositions sont à rapprocher de celles assurant un meilleur contrôle de  la publicité en matière d’investissement locatif défiscalisé (art. 78 de la loi du 9 décembre 2016 créant l’art. L 122-23 du code de la consommation) imposant à compter du 11 décembre 2016, à peine d’une amende administrative, de permettre d’appréhender les risques liés à de tels investissements souvent très décevants et susceptibles d’entrainer la perte rétroactive des bénéfices fiscaux promis, même si le non-respect des engagements du contribuable n’est pas volontaire, mais lié aux contraintes locales du marché locatif.

Plus généralement, et en ce qui concerne l’obligation de l’agent immobilier de contrôler la solvabilité du candidat locataire avant de lui consentir un bail de toute nature, la Cour de Cassation a rappelé dans un arrêt de principe du 16 novembre 2016 que :

« le négociateur d’une opération locative est tenu – quelle que soit l’étendue de sa mission – de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location à l’aide de vérifications sérieuses ».

L’intermédiaire professionnel est donc, même dans le silence du contrat de mandat, responsable des fautes commises dans son mandat de gestion.

3. Application dans le temps des règles nouvelles et urbanisme

Dans un arrêt du 23 mars 2017, rendu en matière de violation de la règle d’urbanisme, la Cour de cassation maintient sa jurisprudence issue de son avis du 16 février 2015 en généralisant à toutes les situations non contractuelles le principe selon lequel la loi nouvelle s’applique immédiatement aux effets à venir dès son entrée en  vigueur, même lorsqu’une instance judiciaire est déjà en cours.

Plusieurs décisions de la Haute Cour avaient été successivement rendues à propos de l’application immédiate de différentes mesures de la loi ALUR du 24 mars 2014, mais en excluant jusqu’alors les procédures en cours non achevées.

4. Baux commerciaux : Jurisprudence en matière de révision

Un arrêt rendu par la Cour de Cassation le 26 janvier 2017 rappelle que le mémoire introductif de la procédure devant le Juge unique des loyers commerciaux ne doit pas précéder la notification de révision, formalité préalable et obligatoire lors de laquelle doit être précisé – à peine de nullité - le montant du loyer offert ou demandé; dans le cas contraire, la saisine du Juge serait irrecevable et la fin de non-recevoir n’est pas régularisable ultérieurement, car il s’agit de règles d’ordre public.

Un arrêt du 26 janvier 2017 ajoute que la demande de révision est impérative et qu’il n’est pas possible de déroger aux 3 étapes de la procédure de fixation du prix, le mémoire ne pouvant être lui-même suivi par une assignation qu’au moins un mois plus tard.

Un autre arrêt du 30 mars 2017 rendu par la Cour de Cassation, toujours marqué par l’ordre public qui s’attache à la révision du loyer, précise que le locataire ne peut renoncer à l’avance à la révision à la baisse en vertu d’une clause d’échelle mobile, le bail précisant alors que le prix contractuel d’origine ne peut être diminué par la suite, ce droit n’étant acquis qu’une fois que la variation de plus du quart de la valeur locative a été constatée. D’une façon générale on ne peut renoncer à l’ordre public de protection qu’une fois acquis le droit correspondant. Toute clause d’indexation en ce sens serait inefficace de même que celle excluant la réciprocité et stipulant que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse.

5. Baux d’habitation : réponse ministérielle n°62982

Cette réponse précise opportunément que contrairement à une idée reçue, et dès lors qu’il s’agit d’une résidence principale nue ou meublée du locataire, le bailleur ne peut prétendre que « tout mois commencé est dû » ; une clause de cette nature serait illégale, car le délai de préavis se décompte de date à date et non par mois entiers.

Contrairement aux baux commerciaux où il convient de donner congé pour la fin du trimestre civil, on peut en matière d’habitation en secteur réglementé donner congé à tout moment, le point de départ du préavis de 3 mois ou du préavis réduit d’un mois dans certains cas étant celui de la réception par le bailleur de la lettre RAR ou de l’émargement.

 

François de la Vaissière, avocat honoraire, spécialiste et formateur en droit immobilier

Réforme de la formation 2018

Agréé auprès du ministère du Travail
pour les informations CE (arrêté n°99-469 du 29/03/99)

Agréé auprès du Préfet de Région pour
les formations CHSCT (arrêté n°2003-2254 du 28/10/03)

Consultants en formations certifiés
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