Fonds travaux pour tous

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Le nouveau fonds travaux prévu par la loi ALUR sera à créer dès le 1er janvier 2017, une mise en place qui pose beaucoup de questions pratiques.

Ce fonds est obligatoire pour toutes copropriétés de plus de 5 ans (à compter de la réception des travaux) et destinées pour tout ou partie à l’habitation (avec toutefois deux possibilités anecdotiques de s’en exonérer). Il doit remplacer les « provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d’entretien et de conservation » qui étaient en définitive des avances remboursables aux copropriétaires.

L’adoption de ces provisions spéciales par l’assemblée générale était très irrégulière : certains syndics arrivaient à convaincre de leurs clients de l’intérêt de cette épargne « forcée » pour éviter les blocages financiers lors du vote des gros travaux, mais il faut reconnaître que beaucoup de syndics avaient abandonné ce combat, préférant laisser chacun épargner (ou pas…) de son côté.

Parmi les syndics, ceux qui avaient fait l’effort de promouvoir l’ancien fonds travaux se demandent quel sort réserver à ces futurs « anciens fonds travaux ». La loi supprime au 1er janvier 2017 l’obligation de proposer la création de ces comptes, mais ne les interdit pas. Il est donc possible de maintenir l’ancien fonds travaux parallèlement à la création du nouveau fonds ALUR qui se différencie principalement par le fait qu’il est obligatoire et non remboursable au copropriétaire vendeur. Cette dernière particularité rend la transformation d’un ancien fonds en nouveau fonds est particulièrement délicate et de toute façon aura bien peu de chance d’emporter l’adhésion des copropriétaires. La logique voudrait que les prochaines décisions de travaux soient financées en priorité par l’affectation de l’ancien fonds, mais il est probable que les copropriétaires souhaiteront au contraire consommer en premier lieu le fonds travaux ALUR non remboursable.

Les praticiens s’interrogent aussi sur la possibilité d’affecter à l’un ou à l’autre des fonds des produits exceptionnels ou les éventuels excédents de budget comme c’est l’usage sur certaines copropriétés (sous réserve qu’ils soient en charges générales et que cela fasse l’objet d’une décision d’assemblée générale). Cette possibilité d’abondements complémentaires n’est pas prévue pour le nouveau fonds travaux, mais elle n’est pas non plus interdite. On peut raisonnablement retenir que la majorité à appliquer dans ce cas sera celle prévue à l’article 25 et 25-1 comme le changement du taux de cotisation.

Pour la mise en place de ce nouveau fonds, deux questions se posent : comment et quand ?

L’entrée en application est prévue au 1er janvier 2017, une décision de l’assemblée générale est nécessaire pour définir le taux de la cotisation, taux qui ne peut être inférieur à 5%.

Porter à l’ordre du jour la question en 2016 pouvait sembler surprenant s’agissant d’une mesure qui n’est pas encore en application et pouvant même se trouver en concurrence avec la précédente obligation, qui elle est toujours en application jusqu’au 31/12/2016 ! Néanmoins, c’était l’assurance de pouvoir faire le 1er appel de cotisation au 1er janvier 2017, au taux décidé par les copropriétaires comme le prévoit le texte. Les syndicats qui n’auront pas statué en fin d’année seront quand même appelés, au taux de 5% au 1er trimestre 2017, et ce, jusqu’à la tenue de l’assemblée appelée à statuer sur le taux de cotisation. Une note d’information envoyée le plus tôt possible s’impose pour expliquer aux copropriétaires la ligne supplémentaire sur leurs appels de charges. Un effort de pédagogie sera nécessaire pour éviter trop d’agacement, voire de contestations.

Lorsque cela n’a pas été fait, quelle résolution est à porter devant d’assemblée générale lors de la création du fonds travaux ALUR ? Il ne s’agit pas d’interroger l’assemblée sur la décision ou non de créer le fonds, c’est obligatoire et le syndic se trouverait bien en difficulté en cas de refus de l’assemblée générale. La décision portera donc uniquement sur l’option d’aller au-delà du taux minimum de 5%. De même pour les modalités d’appels qui sont imposées par le texte : ce sont les mêmes que celles des provisions du budget prévisionnel, l’assemblée ne se prononcera donc pas sur le sujet. Cela n’interdit évidemment pas d’intégrer dans la convocation une explication sur l’objet et le fonctionnement de ce fonds travaux.

5% du budget minimum, c’est en définitive très peu, c’est très loin du budget nécessaire pour l’entretien d’une copropriété, surtout lorsque celle-ci a structurellement peu de charges de fonctionnement. Dans les copropriétés avec un budget de quelques milliers d’euros, c’est au mieux quelques centaines d’euros mis de côté chaque année. Impossible de financer de façon significative des travaux de ravalement ou de toiture. Le risque est donc que les fonds soient affectés dès l’assemblée suivante de leur appel à de petits travaux relevant plus de la maintenance que d’entretien et néanmoins votés en assemblée générale (attention, les travaux d’amélioration sont exclus).

Le fonds travaux ALUR pose bien d’autres questions que l’on ne peut développer dans le cadre cet article mais qui font l’objet d’échanges intenses pendant les formations, rappelant chaque fois combien les professionnels se trouvent dépendants de textes malheureusement imprécis.

Le fonds travaux ALUR va aussi nécessiter beaucoup de pédagogie si l’on veut que son tout à fait louable objectif de prévenir la dégradation des copropriétés puisse être atteint.

Parmi les outils mis en place par la loi ALUR, il est celui qui pourrait être le signe d’un véritable changement de paradigme : arriver à ce que celui qui a profité, voire usé, finance les futurs travaux de remise en état et alléger ainsi le fardeau du malheureux qui se trouve être copropriétaire au moment du financement des travaux d’entretien non réalisés depuis une éternité… jusqu’à 30 ans pour une toiture.

Si le syndic présente le fonds travaux comme une contrainte de plus imposée d’en haut par des politiques loin de toute réalité, il me semble qu’il se tire une balle dans le pied. Le fonds sera maintenu à son strict minimum et encore dans la mauvaise humeur et, effectivement, il ne permettra de mener aucun projet significatif. Si au contraire, il est retenu comme un véritable outil de gestion patrimonial dont la prochaine étape sera le DTG, ce fonds peut participer à un meilleur entretien des copropriétés. Or, un immeuble bien entretenu, le préfinancement partiel des futurs travaux et le minimum d’aléas pour l’acquéreur quant aux gros travaux à réaliser apporteront probablement une plus-value bien supérieure aux quelques centaines ou millier d’euros « non remboursables ». C’est donc bien une question d’approche, même si l’on peut comprendre la saturation de tous face aux couteuses obligations nouvelles que chaque texte impose aux copropriétaires et indirectement aux syndics.

Mathieu GILBERT

Consultant formateur en Immobilier