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Impayés de loyers : le nouveau dispositif Visale qui remplace la GRL

Depuis le 1er février 2016, un nouveau service gratuit et dématérialisé de cautionnement des loyers a été mis en place en faveur des bailleurs du parc locatif privé durant les 3 premières années du bail pour faciliter l'accès au logement des ménages modestes ou aux revenus irréguliers.

Impayés de loyers : le nouveau dispositif Visale

 

Le dispositif de la garantie universelle des loyers (GUL), institué par la loi ALUR, étant apparu trop coûteux et complexe à mettre en place et les décrets d'application attendus pour une mise en œuvre n'ayant jamais vu le jour, cette mesure n'aura jamais été effective. Ainsi, les partenaires sociaux d'Action Logement (l'ex -1 % logement) se sont engagés, dans le cadre de la convention entre l'État et Action Logement, à remplacer la garantie des risques locatifs (GRL) par un dispositif de sécurisation des loyers dans le parc privé (Rép. min., n° 45569 JOAN Q, 15 déc. 2015, p. 260). La ministre du logement, le ministre des finances et le président d'Action Logement ont annoncé le 20 janvier 2016 le lancement du Visa pour le Logement et l'Emploi (dit " Visale ") afin de lever l'obstacle de l'accès au logement. Ce système de cautionnement des impayés de loyers est effectif pour les baux signés depuis le 1er février 2016.

Remarque : depuis le 1er janvier 2016, aucun nouveau contrat GRL ne peut plus être souscrit. Des dispositions transitoires ont été aménagées pour les contrats d'assurance encore en cours au 31 décembre 2015 (v. newsletter « Garantie des risques locatifs (GRL) : un sursis d'un an pour les contrats d'assurance en cours »).

Ce dispositif de cautionnement, entièrement gratuit et dématérialisé, permet de garantir au bailleur privé, le paiement du loyer et des charges locatives, en cas d'impayés. Il ne peut pas être cumulé avec une autre forme de caution, garantie ou assurance.
 

Bénéficiaires du Visale


Conditions d'accès des locataires

Pour être éligible, il faut qu'un des titulaires du bail soit salarié d'une entreprise du secteur privé, hors agricole, entrant dans un emploi et entrant dans un logement locatif du parc privé sous réserve des conditions suivantes :

salarié de plus de 30 ans quel que soit son contrat de travail (hors CDI confirmé) et entrant dans un logement dans les 3 mois de sa prise de fonction et pendant la durée de son contrat de travail ;

salarié de moins de 30 ans quel que soit son contrat de travail et entrant dans un logement dans les 12 mois de sa prise de fonction et pendant la durée de son contrat de travail ;

tout ménage entrant dans un logement locatif privé via un organisme agréé d'intermédiation locative.

 Le contrat de travail doit être d'une durée minimale d'un mois. Pour une durée inférieure, le salarié devra justifier d'une durée de travail d'au moins un mois au cours des 3 mois précédents sa demande.
 

Conditions relatives aux revenus du ménage locataire

Le ménage locataire est éligible à Visale dans la limite d'un taux d'effort maximum de 50 % (Loyer + Charges/Revenus d'activité ou de remplacement du ménage locataire). Pour les jeunes salariés de moins de 30 ans en CDI confirmé, le taux d'effort du ménage devra être compris entre 30 % et 50 %.

L'ensemble des revenus déclarés pour les titulaires du bail devront être justifiés.
 

 Conditions d'éligibilité pour le bailleur


Conditions relatives au logement

Le dispositif de cautionnement Visale est applicable pour les bailleurs du parc locatif privé, personnes physiques ou morales hors organismes HLM ou SEM.

Le logement doit constituer la résidence principale du locataire et être situé sur le territoire français (métropole, départements et régions d'Outre-Mer ou Collectivités d'Outre-Mer). Il doit faire l'objet de la signature d'un bail conforme à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en location vide ou meublée.


Conditions relatives au bail

Le bail ne peut être conclu entre membres d'une même famille. En cas de colocation, il doit être individualisé pour chaque colocataire.

Il doit contenir une clause de résiliation en cas de non-paiement du loyer. Le bail ne doit pas être couvert par d'autres garanties ayant le même objet que la garantie Visale (caution personne physique, assurance). Ce bail doit être signé dans le délai de validité du visa présenté par le locataire.

Le montant du loyer, charges comprises, ne doit pas dépasser 1 500 € dans Paris intramuros et 1 300 € sur le reste du territoire.
 

Mode d'obtention dématérialisé et gratuit


Pour bénéficier de Visale, le locataire doit obtenir, avant la signature du bail, un visa certifié par Action Logement, garantissant au bailleur son éligibilité. Ce visa est valide sur la durée de son contrat de travail dans la limite de 3 mois et précise le loyer maximum garanti pouvant figurer au bail. La demande de visa est faite en ligne (www.visale.fr), et délivrée sous 2 jours ouvrés.

Le bailleur, sur la base du visa certifié remis par son futur locataire, avant la signature du bail, renseignera les éléments relatifs au logement et au bail, puis devra accepter les conditions du cautionnement Visale pour être garanti en cas d'impayé de loyers. Il disposera alors de son contrat de cautionnement engageant Action Logement, disponible dans son espace personnel sécurisé, et téléchargeable.

La caution est exclusive pour le bailleur de toute autre garantie de même nature sur la période couverte (assurance Loyers impayés, caution familiale ou bancaire, garantie Loca-pass®). Le locataire peut toutefois bénéficier de l'avance Loca-pass d'Action Logement pour financer son dépôt de garantie.

Visale reste soumis au respect de conditions d'éligibilité tant pour le locataire que pour le bailleur, et à l'acceptation des conditions du contrat de cautionnement par le bailleur.

Une fois le délai de 3 ans passé, les contrats pourront basculer dans le système assurantiel privé pour les propriétaires qui le souhaiteront.
 

Quelles garanties sont couvertes ?


Quelle que soit la cause des difficultés de paiement par le locataire, Visale prend en charge tous les loyers impayés (charges comprises) au cours des trois premières années du bail, dans la limite du départ du locataire. En revanche, Visale ne couvre pas les dégradations locatives.
 

Modalités de recouvrement des créances


L'organisme Action Logement est subrogé dans les droits du bailleur auprès des locataires en recouvrement de sa créance de loyers impayés et le cas échéant en résolution du bail (C. civ., art. 2306). La subrogation doit permettre d'engager une procédure de résiliation de bail en lieu et place du bailleur.

Les locataires ont la possibilité de rembourser leur dette envers Action Logement, directement en ligne, et de manière échelonnée, dès lors qu'ils reprennent le paiement régulier de leur loyer.


Vincent Canu
Avocat au barreau de Paris, spécialiste en droit immobilier








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