L’intervention du Conseil constitutionnel sur les QPC formées à l’occasion de contentieux en immobilier (Bail d’habitation)

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L’intervention du Conseil constitutionnel sur les QPC formées à l’occasion de contentieux en immobilier (Bail d’habitation)

Plusieurs questions prioritaires de constitutionnalité ont été transmises par la Cour de cassation au Conseil constitutionnel ces derniers mois, notamment en matière de Bail d’habitation s’agissant de la pénalité de 10% du loyer mensuel pour restitution tardive du dépôt de garantie, ainsi que des visites domiciliaires.

I. De la pénalité de 10% du loyer mensuel pour restitution tardive du dépôt de garantie

1° - Le 13 décembre 2018, la 3° chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt (n°18-17.729) transmettant une QPC relative à l’art. 22, 7°al. de la loi du 6 juillet 1989 qui institue une pénalité de 10 % du loyer mensuel pour chaque période d’un mois commencé en retard dans la restitution du dépôt de garantie en matière locative, au motif qu’elle serait contraire au droit de propriété ainsi qu’aux principes de proportionnalité et d’individualisation des peines garantis par la déclaration des droits de l’homme de 1789.

Il a été considéré que par son automaticité et par l’absence de pouvoir de modulation accordé au juge, cette sanction pourrait être une punition contraire à la Constitution. Le 22 février 2019, le juge constitutionnel a estimé dans une décision n° 2018-766 QPC que la majoration contestée présente un caractère indemnitaire mais n’a pas de caractère punitif dans la mesure où il s’agit d’une compensation du préjudice subi par le locataire du fait du défaut ou du retard de restitution, qui favorise le règlement rapide de nombreux contentieux mineurs, et enfin que le niveau de la majoration est en lien avec l’ampleur et la durée dudit préjudice.

Cette reconnaissance de constitutionnalité est à rapprocher d’un arrêt rendu par la même 3° chambre civile de la Cour de cassation (n° 17-26.986) le 15 novembre 2018, qui avait estimé que la majoration de 10 %, prévue à l’article 22,7° de la loi du 22 juillet 1989, ne se cumule pas avec les intérêts moratoires, qui ne sont dus de plein droit qu’à compter du jugement la liquidant. En effet, il était reproché au juge de proximité statuant en dernier ressort d’avoir indemnisé deux fois le même préjudice issu du retard à restituer et la haute juridiction décide raisonnablement que les deux sanctions ne se cumulent pas.

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II. Des visites domiciliaires

2° - Selon le même processus légal, mais cette fois en matière de « meublés touristiques », la 3° chambre civile de la Cour de cassation a rendu le 17 janvier 2019 un arrêt (n° 18-40.040) transmettant au Conseil constitutionnel la QPC portant sur les art. L 651-4, L 651-6 et L 651-7 du CCH (code de la construction et de l’habitation) conférant aux agents assermentés du service municipal du logement le pouvoir de visiter les locaux à usage d’habitation, même en l’absence de l’occupant, avec faculté de s’en faire ouvrir les portes afin de constater les infractions à la réglementation sur les locations de courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Ces dispositions, qui ne prévoient aucune autorisation préalable du juge, ne comportent pas de précisions suffisantes sur leurs conditions d’exercice et ne prévoient pas de voies de recours appropriées pour le contrôle judiciaire de la régularité des opérations. Le juge constitutionnel a statué le 5 avril 2019 par sa décision n° 2019-772 QPC, qui s’insère dans une jurisprudence constante soumettant les visites domiciliaires à une décision préalable de l’autorité judiciaire, et à des garanties procédurales appropriées (V. Cons. Const. 16 juillet 1996 n° 96-377 DC).

Est donc déclarée inconstitutionnelle, avec prise d’effet immédiat, la mesure incriminée, considérée par les requérants comme méconnaissant la liberté individuelle et le principe d’inviolabilité du domicile, ainsi que les droits de la défense et le droit de ne pas s’auto-incriminer. Le Conseil a retenu sur le fondement du droit au respect de la vie privée que les investigations sur les conditions d’occupation des logements, afin d’assurer le respect des autorisations d’affectation d’usage et des lourdes sanctions qui y sont attachées devaient être préalablement autorisés par le juge, mais que par contre le droit à un procès équitable et celui de la défense ne sauraient faire obstacle à ce que l’administration recueille les déclarations des personnes rencontrées dans les lieux en dehors de toute contrainte, ou se fasse présenter des documents justificatifs, nécessaires à la conduite de la procédure de contrôle. 

Cette issue est à rapprocher de l’affrontement actuel des pouvoirs publics et des bailleurs de locaux meublés procédant à de courtes locations touristiques, autour des annonces de type AIRBNB largement réprimées par la récente LOI « ELAN » du 23 novembre 2018, en raison de la soustraction du marché locatif de très nombreuses locations classiques qu’elles impliquent. Les protagonistes sont notamment dans l’attente de la décision de la CJUE (Cour de justice de l’Union Européenne) saisie par la justice française d’un renvoi préjudiciel fondé sur la liberté de prestation de services garantie par la directive n° 2006/123/CE du 16 décembre 2006. La plupart des poursuites répressives actuelles font l’objet d’un sursis à statuer.

Par ailleurs la CEDH (Cour européenne des droits de l’homme) a rendu le 16 mai 2019 (req. N° 66554 Halabi c/ France) une décision visant les visites domiciliaires en matière d’urbanisme, qui méconnaissent également le respect à la vie privée et familiale en ce qu’elles interviennent sans accord de l’occupant et à défaut d’une autorisation judiciaire. Il s’agissait en l’espèce de vérifier des travaux effectués sans permis de construire et il a été retenu que ces mesures contrevenaient à l’art. 8 de la conv. EDH, ce qui démontre que c’est le droit européen qui constitue actuellement le meilleur rempart contre la rafale de mesures répressives issues de la loi ELAN et de la loi de lutte contre la fraude du 23 octobre 2018.

 

François de LA VAISSIERE, Avocat honoraire du barreau de Paris, enseignant et spécialiste en droit immobilier, formateur ELEGIA.

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