Le sous-locataire de bonne foi dispose d'un droit personnel au maintien dans les lieux pour les Baux de la loi du 1er septembre 1948

La veuve du locataire en titre qui n'a jamais vécu dans le logement n'est pas redevable d'une indemnité d'occupation car elle n'a pas la qualité d'occupante, en revanche, au décès du locataire, la sous-locataire a perdu cette qualité pour devenir une occupante bénéficiaire du droit au maintien dans les lieux, indépendamment des droits du locataire principal.

A propos d’un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du  14 juin 2018, n° 17-12.512, n° 568 P+B+I

L’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 prévoit que les occupants de bonne foi bénéficient, de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués et que sont, notamment, réputés de bonne foi, les sous-locataires qui, en vertu d’une sous-location régulière, exécutent leurs obligations.

L’article 5 de la même loi dispose que le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire et que le bénéfice du maintien dans les lieux n’appartient qu’au conjoint du défunt, à son partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité (PACS) et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec lui depuis plus d’un an, à ses ascendants, aux personnes handicapées visées au 2° de l’article 27, ainsi que, jusqu’à leur majorité, à ses enfants mineurs.

En l’espèce M. Z, avait donné en sous-location l’appartement qu’il avait lui-même pris à bail à Mme A, laquelle avait fait reconnaître en justice que cette sous-location était régie, comme la location principale, par la loi du 1er septembre 1948. M. Z étant décédé, le bail dont il était titulaire s’est trouvé de plein droit résilié et les propriétaires du logement ont voulu obtenir l’expulsion de la veuve de M. Z et celle de Mme A ainsi que leur condamnation à leur payer une indemnité d’occupation, considérant que l’une et l’autre étaient occupantes de leur bien sans droit ni titre. La cour d’appel leur a répondu que Mme Z était, en effet, sans droit sur le logement mais que non occupante des lieux elle n’était pas redevable d’une indemnité d’occupation, et qu’en revanche, Mme A occupante de bonne foi disposait d’un droit au maintien dans les lieux. La Cour de cassation, par l’arrêt commenté, approuve cette analyse.

La situation de Mme Z et celle de Mme A était très différente. La première, veuve du locataire principal, n’avait jamais habité avec son mari à titre de logement conjugal l’appartement litigieux, de sorte qu’elle n’était pas cotitulaire du bail principal, résilié de plein droit suite au décès du seul locataire en titre. Le fait qu’elle ait continué, à la mort de son époux, à percevoir des “sous-loyers” de la part de Mme A pour les reverser aux propriétaires ne lui conférait pas la qualité d’occupante des lieux. Sans droit propre sur le logement, elle était également sans obligation financière.

La seconde, Mme A, avait, certes, perdu sa qualité de sous-locataire en raison de la résiliation du bail principal qui avait entraîné celle de son contrat régulier de sous-location, mais elle avait aussitôt acquis celle d’occupante de bonne foi du logement, bénéficiaire, en application de l’article 4 susvisé, d’un droit au maintien dans les lieux. Tirant non du locataire principal décédé, dont il était acquis qu’elle n’était pas un des ayants-droit énumérés à l’article 5 susvisé, mais directement de la loi elle-même un droit personnel, ce droit n’était pas, comme le soutenaient les propriétaires, subordonné à la délivrance d’un congé au locataire principal avant son décès.

Cette décision s’inscrit dans la ligne d’anciens arrêts qui reconnaissaient déjà au sous-locataire un droit personnel résultant de la loi elle-même et indépendant des droits que pouvait avoir le locataire principal (Cass. 28 avr. 1956 : Bull. civ. n° 376 ; Cass.  4 oct. 1962 : Bull.civ.n° 688)

Dictionnaire permanent Gestion immobilière – Juillet 2018