Le locataire sera informé plus tôt des risques pesant sur le bien loué

Dès l'annonce immobilière concernant la location de biens devant faire l'objet d'un état des risques, une mention informera le locataire du moyen lui permettant d'accéder aux informations. L'état des risques sera ensuite fourni lors de la première visite.

Pour en savoir plus :

A propos de la loi : L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 236 : JO, 24 août

Lorsque les biens immobiliers proposés à la location sont situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, par un plan de prévention des risques miniers ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon, le locataire est informé de l'existence de ces risques par un état qui les recense (C.

envir., art. L. 125-5). Ce n'est pas nouveau. Pour les locataires de logements soumis à la loi de 1989, cet état fait d'ailleurs partie du dossier de diagnostic technique (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 3-3).

La loi Climat et résilience du 22 août 2021, d'une part, étend la liste des risques à mentionner à celui lié au recul du trait de côte qui concerne certaines communes du littoral (risque qui fait l'objet de diverses autres mesures dans la loi), et, d'autre part, rend l'information du locataire plus précoce. Ces nouveautés entreront en vigueur à compter du décret en Conseil d'État pris pour l'application de ce texte, et au plus tard le 1er janvier 2023 (L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 236, V).

Remarque : Rappelons que le champ d'application de la mesure est très vaste puisqu'il est question de location de biens immobiliers, il peut donc s'agit de baux concernant des logements loués nus ou meublés, des bureaux, des commerces, des biens ruraux, etc.

Contenu de l'état des risques

L'état des risques tel que réformé par la loi Climat et résilience intégrera le risque d'effondrement présenté par l'érosion côtière (recul du trait de côte) pour les immeubles situés dans les zones qui seront prochainement cartographiées (C. envir., art.L. 125-5, I, mod. par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 236, I, 1°, b).

A l'occasion de l'intégration de ce nouveau risque dans une liste qui s'allonge sans cesse, le législateur ajoute dans l'état des risques l'information relative à l'existence d'un sinistre ayant été indemnisé par une assurance au titre des catastrophes naturelles ou technologiques (C. envir., art. L. 125-5, IV, mod. par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 236, I, 5°). Si l'information devait déjà être communiquée par écrit au locataire, son insertion dans l'état des risques permet à la fois d'imposer qu'elle soit transmise plus tôt dans le processus contractuel (v. ci-dessous) et qu'elle soit annexée au bail.

Il est plus clairement affirmé que l'obligation d'annexer l'état des risques aux contrats de location concerne tant les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 que les baux commerciaux (C. envir., art. L. 125-5, II, al. 3, mod. par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 236, I, 3°).

Une information sur les risques en amont de la conclusion du bail

Quel que soit son support de diffusion (presse papier, agence, internet), toute annonce relative à la mise en location d'un bien immobilier soumis à l'obligation de dresser un état des risques devra comprendre une mention précisant le moyen d'accéder aux informations sur les risques énumérés ci-dessus (C. envir., art. L. 125-5, II, al. 1, mod. par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 236, I, 3°).

Remarque : actuellement, il est déjà possible de trouver les informations nécessaires (sauf bien sûr s'agissant du risque lié au recul du trait de côte), sur le site « Géorisques » (http://erial.georisques.gouv.fr), et l'état peut être délivré sur tout autre support que le formulaire réglementaire (Arr. 9 juin 2021, NOR : TREP2102756A : JO, 2 juill.).

Par ailleurs, l'état des risques sera fourni au potentiel locataire lors de la première visite du bien, le texte précise « si une telle visite a lieu ». Il est rare qu'une visite ne soit pas organisée et celle-ci peut être tout à fait virtuelle. Il est donc envisageable de remettre l'état des risques par voie dématérialisée (C. envir., art. L. 125-5, II, al. 2, mod. par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 236, I, 3°).

Sanction

Si l'état des risques n'est pas établi et/ou annexé ou que la déclaration de sinistre a été omise dans l'état, le locataire pourra poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du loyer (prix du bail) (C. envir., art. L. 125-5, V, mod. par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 236, I, 6°). Cette sanction, qui existait déjà avant la réforme, a été intégrée dans l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, sans doute afin de la rendre plus visible aux bailleurs et aux locataires (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 3-3, mod. L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 236, IV).

Alexandra FONTIN, Dictionnaire permanent Gestion immobilière – VP. 20 Septembre 2021

Découvrez notre formation - Bail d'habitation : réglementation et pratique juridique