Les règles d'or de la récupération de charges selon le loi Pinel

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Loi Pinel : les 3 règles d’or de la récupération des charges

La question des charges a toujours été un sujet contentieux entre les bailleurs et les locataires. La loi Pinel a mis en place des mécanismes d’information du preneur qui devraient peut-être permettre, à terme, de diminuer ce contentieux, même si dans un premier temps elle risque d'en faire naître un nouveau. Découvrez les 3 règles d'or de la récupération de charges au regard des nouvelles dispositions législatives.

Règle numéro 1 : l’information triennale

  • L’article L.145-40-2 prévoit sur ce point que :

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

  1. Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;
  2. Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.
  • Il faudra préciser dans le bail que cette information ne lie pas le bailleur dans le sens où il ne sera pas tenu de réaliser ces travaux qui ne sont qu’envisagés, et qu’il pourra réaliser d’autres travaux.

Règle numéro 2 : la pondération contractuelle

  • Le nouvel article L145-40-2 prévoit que :

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

  • La notion de quote-part des parties communes nécessaire à l’exploitation de la chose louée pouvant être difficile à déterminer, il faut se féliciter que l’article R145-35 prévoit une possibilité de pondération contractuelle :

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

  • Il est donc conseillé de mettre en œuvre ces dispositions en prévoyant une pondération contractuelle par exemple dans la clause de désignation des locaux.

Règle numéro 3 : l’inventaire précis et limitatif

Les dispositions de l’article L145-40-2

Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Que dit la loi Pinel sur le transfert de charges au preneur ?

La loi Pinel a aussi prévu que certaines charges ne peuvent maintenant plus être transférées au preneur, c’est le nouvel article R145-35 du Code de commerce :

Ne peuvent être imputés au locataire :

  1. Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
  2. Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;
  3. Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
  4. Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;
  5. Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires. La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires. Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique.

Ces deux dispositions sont d’ordre public dont il n’est pas possible d’y déroger.
A défaut d’inventaire précis et limitatif, alors il ne semble plus possible de répercuter les charges sur le preneur.
Elles s’appliquent également aux contrats renouvelés depuis le mois de novembre 2014, ce qui pose problème car même s’il s’agit d’une disposition d’ordre public, le bailleur ne peut pas juridiquement imposer cet inventaire à son locataire lors du renouvellement.

Ce qu’il faut retenir

La récupération des charges est généralement une source de contentieux entre les parties, notamment en raison de l’absence de clarté des clauses de transfert dans les baux commerciaux.

La loi Pinel imposant un inventaire précis et limitatif, cela pourra à terme diminuer ce contentieux.

Dans un premier temps cependant cela créera un contentieux, puisqu’il est impossible d’imposer cet inventaire lors du renouvellement et que s’il n’y en a pas, il semblerait que le bailleur ne puisse plus récupérer les charges.

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