Comment mettre en oeuvre le bail commercial ?

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La mise en œuvre d’un bail commercial pose plusieurs questions à la fois en cours de bail comme les charges, ou en fin de bail comme le renouvellement ou l’accession. Vous pouvez - et parfois vous devrez - régler ces questions dès la rédaction du bail d'origine afin d'éviter d'avoir à négocier de nouvelles conditions avec le preneur.

Mise en oeuvre du bail commercial : la clause charges

Depuis la loi Pinel de juin 2014 et le décret de novembre 2014, tout contrat de bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances et leur répartition bailleur / preneur.
Le preneur ayant un droit au renouvellement de son contrat de bail aux clauses et conditions du précédent, le bailleur ne peut juridiquement pas imposer cet inventaire lors du renouvellement. Il va donc falloir négocier.
La loi Pinel a aussi prévu que certaines charges ne peuvent maintenant plus être transférées au preneur, c’est le nouvel article R145-35 du Code de commerce :

Ne peuvent être imputés au locataire :

  1. Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
  2. Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;
  3. Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
  4. Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;
  5. Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires. La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique.

Il est conseillé de prévoir la pondération conventionnelle de ces charges. À défaut d’inventaire précis et limitatif, alors il ne semble plus possible de répercuter les charges sur le preneur.

Le renouvellement du bail commercial

Le renouvellement doit être l’occasion pour les bailleurs d’intégrer l’inventaire charges qui ne figurait pas dans leurs baux jusqu’à présent.

Le renouvellement nécessitant en général d’engager une négociation avec le preneur, dans certains cas, en présence d’une résistance du preneur, il pourra être nécessaire d’engager si possible une action en résiliation du bail.

Le bailleur peut refuser le renouvellement :

  • soit en déniant le statut des baux commerciaux au preneur (défaut d’exploitation d’un fonds de commerce, d’immatriculation, etc.),
  • soit pour un motif grave et légitime (ce qui peut nécessiter une mise en demeure préalable),
  • soit en offrant une indemnité d’éviction.

Attention, si vous offrez le renouvellement vous êtes réputés avoir renoncé aux motifs graves et légitimes de refus de renouvellement dont vous aviez connaissance.

Les clauses d'accession du bail commercial

Les clauses d’accession peuvent prévoir une accession en fin de bail ou en fin de jouissance, en général sans indemnité, et avec la faculté pour le bailleur de demander la remise en état.

Le preneur peut tenter de faire renoncer le bailleur à la remise en état pour les travaux autorisés.

Si l’accession s’opère en fin de bail, et si le bailleur ne se prononce pas, il sera réputé vouloir conserver les travaux et ne pourra donc plus demander de remise en état lorsque le preneur quittera les locaux quelques années plus tard. L’accession a des conséquences fiscales et sur la détermination de la valeur locative.

Ce qu’il faut retenir

La rédaction d’un bail est un moment important qui conditionnera les relations entre le bailleur et le preneur pendant des années.

Le bailleur ne pouvant juridiquement pas imposer de modification du contrat à son locataire, même lors du renouvellement, il faut être très vigilant lors de la rédaction du bail d’origine.

Le bailleur peut cependant essayer de proposer un avenant de renouvellement avec de nouvelles clauses et conditions au preneur, qui n’est pas tenu de les accepter.

La mise en œuvre d’un bail commercial demande donc une parfaite connaissance des règles pour anticiper les écueils possibles.

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