Meublé de tourisme : ELAN serre la vis

La loi ELAN définit les meublés de tourisme et renforce le contrôle ainsi que les sanctions.

Depuis quelques années et grâce à l’existence de plateformes numériques dédiées (Airbnb, Abritel…), de nombreux propriétaires ou locataires de logements choisissent de les proposer à la location touristique pour compléter leurs revenus. La généralisation de cette situation provoque, dans les zones où le marché est tendu, une diminution de l’offre locative et un renchérissement des prix. La loi ALUR, puis la loi pour une République numérique, comportaient des mesures destinées à encadrer le phénomène. La loi ELAN revient sur le sujet pour clarifier les dispositions mises en place et renforcer les sanctions (L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 145).
 

• Définir le meublé de tourisme pour mieux l’encadrer

La loi ELAN définit les meublés de tourisme comme les villas, appartements ou studios meublés, à usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois (C. tourisme, art. L. 324-1-1, mod. L. ELAN, art. 145, I, 1°).

L’exigence d’un usage exclusif du locataire sort les chambres chez l’habitant du régime de déclaration et d’enregistrement lorsque ce dernier est applicable. La location d’une simple chambre chez l’habitant qui ne remplit pas les conditions requises par le code du tourisme pour la chambre d’hôte est donc libre (ex. : location d’un canapé, chambre sans fourniture du petit-déjeuner…) (V. Artigalas et P. Morhet-Richaud, Rapp. d’information Sénat no 587, 20 juin 2018, « Airbnb, Booking… : pour une régulation équilibrée et efficace »).

La location d’une résidence principale au-delà de la limite de 120 jours est expressément prohibée, sauf raison professionnelle, raison de santé ou force majeure (C. tourisme, art. L. 324-1-1, IV, créé par L. ELAN, art. 145, I, 4°).

Pour permettre la surveillance des locations, la déclaration en mairie doit indiquer si le meublé constitue la résidence principale du loueur (C. tourisme, art. L. 324-1-1, III, créé par L. ELAN, art. 145, I, 3°, b).
 

• Renforcement du contrôle à tous les étages

• Contrôle des intermédiaires

La commune ayant instauré la procédure de déclaration et d’enregistrement peut, jusqu’au 31 décembre de l’année qui suit celle au cours de laquelle le meublé a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels le logement a été loué. Ce dernier dispose d’un mois pour transmettre l’information en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration (C. tourisme, art. L. 324-1-1, IV, créé par L. ELAN, art. 145, I, 4°).

• Contrôle des intermédiaires

Dans le même délai, la commune peut demander à l’intermédiaire qui prête son concours à la mise en location du meublé le nombre de jours au cours desquels le meublé a fait l’objet d’une location par son intermédiaire. Elle peut également solliciter un décompte individualisé pour une liste de meublés dans un périmètre donné. Toutefois, pour que l’intermédiaire soit tenu de répondre, il faut qu’il ait connaissance du nombre de nuitées auxquelles il a prêté son concours, ce qui sera le cas notamment lorsque l’intermédiaire met à disposition une plateforme numérique de nature à lui conférer cette connaissance ou le contrôle des données stockées (C. tourisme, art. L. 324-2-1, II, créé par L. ELAN, art. 145, II, 2°).

Cette connaissance ne sera pas systématique car la loi ELAN, pour éviter une distorsion de la concurrence entre plateformes, vise également celles intervenant à titre gratuit (plateformes de réseaux sociaux telles que Facebook). Or, ces dernières ne sont pas toujours en capacité de disposer des données permettant de leur imposer le respect de la réglementation (V.Artigalas et P. Morhet-Richaud, Rapp. d’information Sénat no 587, 20 juin 2018, « Airbnb, Booking… : pour une régulation équilibrée et efficace »).

Un décret en Conseil d’État précisera la fréquence et les modalités techniques de la transmission des informations à la commune (C. tourisme, art. L. 324-2-1, II, al. 3, créé par L. ELAN, art. 145, II, 2°).

L’intermédiaire doit toujours obtenir du loueur en meublé de tourisme une déclaration sur l’honneur attestant du respect de ses obligations indiquant si le logement constitue ou non sa résidence principale et, le cas échéant, le numéro de déclaration en mairie de l’article L. 324-1-1, II du code du tourisme. La nouveauté réside dans le moment auquel ces éléments doivent être obtenus : préalablement à la publication ou à la mise en ligne de l’annonce et non plus avant la location (C. tourisme, art. L. 324-2-1, I, mod. par L. ELAN, art. 145, II, 1°). Aux termes de l’exposé des motifs de l’amendement, cette mesure a été prise en faveur des plateformes opérant à titre gratuit qui n’ont pas de visibilité des mises en location effectives (Amendement AN, no 2172).

Lorsque l’intermédiaire a connaissance du dépassement de la limite de 120 jours par année civile (v. ci-dessus cette notion de connaissance), il doit retirer l’annonce de son site. Il est prévu qu’un dispositif de retrait des offres (en pratique un logiciel) puisse être mutualisé. Il sera certifié chaque année par un tiers indépendant (C. tourisme, art. L. 324-2-1, III, mod. par L. ELAN, art. 145, II).

Lors des débats devant l’Assemblée nationale, Julien Denormandie a évoqué les engagements d’une fédération des principales plateformes (Union nationale pour la promotion des locations de vacances - UNPLV) qui incluent notamment le blocage des annonces de locations de résidences principales au-delà du seuil de 120 jours et le suivi des annonces malgré les changements de plateformes.

• Contrôle par des agents assermentés

Des agents assermentés du service municipal ou départemental du logement sont habilités à contrôler le respect des obligations des loueurs et des intermédiaires (C. tourisme, art. L. 324-2-1, IV, créé par L. ELAN, art. 145, II, 3°).
 

• Sanctionner plus sévèrement

• Sanction à l’égard du loueur

Le défaut de déclaration et d’enregistrement de la location expose le bailleur à une amende civile qui ne peut excéder 5 000 € (C. tourisme, art. L. 324-1-1, V, al. 1er, créé par L. ELAN, art. 145, I, 4°).

La location d’une résidence principale au-delà de la limite de 120 jours peut donner lieu à une amende civile allant jusqu’à 10 000 € (C. tourisme, art. L. 324-1-1, V, al. 2, créé par L. ELAN, art. 145, I, 4°).

Tant que l’article R. 324-1-2 du code du tourisme demeure, l’absence de déclaration simple, hors zones tendues soumises aux autorisations de changement d’affectation, reste sanctionnée par les peines prévues pour les contraventions de 3e classe.

• Sanctions à l’égard des intermédiaires

Les intermédiaires pourront être condamnés à une amende civile d’un montant maximum, par meublé, de :

• Prononcé de l’amende

L’amende est prononcée par le président du TGI, statuant en la forme des référés, sur demande de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme. Le produit de l’amende est versé à la commune (C. tourisme, art. L. 324-1-1, V, al. 3, créé par L. ELAN, art. 145, I, 4°)

Alexandra Fontin, Dictionnaire permanent Gestion immobilière – Veille du 4 février 2019
L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 145