Les particularités de la loi ELAN en droit de la construction

La loi n°2018-1021 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique dite « Loi ELAN » parue en novembre 2018 comporte trois mesures phares en droit de la construction :

• La promotion de la préfabrication (art. 67)
• L’adaptabilité de l’habitat (art. 64)
• La VEFA (art 64 et 75) :

I. La promotion de la préfabrication (article 67 de la loi ELAN)

Les modes alternatifs de construction s’inscrivent de plus en plus dans notre paysage avec notamment les constructions en bois ou encore les constructions numérique en 3 D.

C’est à un troisième procédé que s’intéresse la loi ELAN, la préfabrication appréhendée sous le prisme des maisons individuelles.

Suivant, l’article L. 111-1-1 du Code de la construction et de l’habitation :

« La préfabrication consiste à concevoir et réaliser un ouvrage à partir d'éléments préfabriqués assemblés, installés et mis en œuvre sur le chantier.

Ces éléments préfabriqués font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos et de couvert de la construction et peuvent intégrer l'isolation et les réserves pour les réseaux divers. Ils sont produits sur un site qui peut être soit une usine ou un atelier, soit une installation temporaire jouxtant le chantier ».

Une ordonnance doit être publiée pour définir à la fois la maison préfabriquée et le régime juridique lui étant applicable.

En conséquence, il faudra adapter le régime applicable au contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI) avec fourniture de plan à l’hypothèse dans laquelle le constructeur assure « la fabrication, la pose et l’assemblage sur le chantier d’éléments préfabriqués pour réaliser l’ouvrage ».

II. L’adaptabilité de l’habitat (article 64 de la loi ELAN)

La loi ELAN tire les conséquences  des critiques portées aux précédents législatifs relatifs à l’accessibilité des logements aux handicapés.

L’objectif de la loi n’est plus de figer et de généraliser mais de s’adapter à la vie et donc au vieillissement afin d’éviter que les appartements deviennent obsolètes, mais, au contraire qu’ils vieillissent avec leurs occupants.

L’article L.111-7-1 du Code de construction et de l’habitation est donc modifié en vue d’assouplir les normes d’accessibilité des logements neufs aux personnes handicapées.

Ce texte prévoit de passer du « 100% de logements neufs accessibles », prévu par la loi Handicap du 11 février 2005, à la notion de « 100% de logements évolutifs », autrement dit susceptibles d'être adaptés pour accueillir une personne handicapée, en abattant, par exemple, des cloisons amovibles.

Le texte prévoit toutefois le maintien d'un quota de 20% de logements neufs accessibles d'emblée.

III. La  VEFA : la garantie financière d’achèvement sécurisée (article 75 de la loi ELAN)

Avant la conclusion d'un contrat de vente d'un immeuble à construire, le vendeur souscrit une garantie financière de l'achèvement de l'immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement (L. 261-10-1 du CCH).

La loi ELAN précise le fonctionnement de la garantie financière de l'achèvement de l'immeuble.

• La défaillance financière du vendeur

La garantie financière d’achèvement pourra être mise en œuvre par l’acquéreur de l’immeuble en état futur d’achèvement en cas de défaillance financière du vendeur caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

• La désignation d'un administrateur provisoire

Le garant financier de l’achèvement de l’immeuble peut faire désigner un administrateur ad hoc, qui aura pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Il dispose des pouvoirs de maître de l’ouvrage et notamment de faire toutes les opérations techniques, juridiques, administratives et financières concourant à l’achèvement de l’immeuble, y compris celui de mettre en œuvre la réception de l'ouvrage. La rémunération de l'administrateur provisoire est à la charge du garant.

• Le paiement du solde du prix de vente

Le garant financier de l'achèvement de l'immeuble est, une fois son engagement mis en œuvre, seul fondé à exiger des acquéreurs le paiement du solde du prix de vente, même en cas d'ouverture d'une procédure de traitement des difficultés des entreprises.

Géraldine LAMORIL – Docteur en droit – Consultante Formation ELEGIA