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Le preneur non immatriculé d'un bail dérogatoire peut-il se prévaloir du statut des baux commerciaux ?

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Le preneur non immatriculé d'un bail dérogatoire peut-il se prévaloir du statut des baux commerciaux ?

La question de l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés pour bénéficier du statut aux baux commerciaux est récurrente en jurisprudence.

Par un arrêt du 25 octobre 2018  (n°17-26126), publié au bulletin, la Cour de cassation en sa 3ème chambre civile, apporte une précision inédite.

En l’espèce, un bailleur avait donné à bail dérogatoire un local commercial, le preneur s’engageant à fournir une attestation d’inscription au registre du commerce et des sociétés. Le preneur à son issu, est laissé en possession des lieux loués. A la suite, il assigne le bailleur aux fins de voir constater qu’il est titulaire d’un bail commercial d’une durée de 9 années. Pour autant, il n’est pas immatriculé au registre des commerces et des sociétés.

Peu importe, la Cour de cassation dans l’exercice de son contrôle approuve la Cour d’appel en adoptant les motifs suivant :

« (c’est) à bon droit, sans contradiction, que l'inscription au registre du commerce et des sociétés n'est pas nécessaire pour que s'opère un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux et en a exactement déduit que (le preneur) était devenu titulaire d'un bail statutaire de neuf ans. »

Cette précision inédite apporte une nouvelle pierre à l’édifice portant sur la question de l’immatriculation et les conditions d’application du statut des baux commerciaux.

Rappelons l’état du droit en cette matière.

Suivant l’article L.145-1 du Code de commerce, le statut des baux commerciaux s’applique :

« aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce(…) ».

Ainsi l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés est une condition essentielle pour bénéficier de ce statut.

Quelles en sont les contours exacts ?

Dans un arrêt du 22 septembre 2016 (n°15-18456 – publié au bulletin), la 3ème chambre civile, par un arrêt de cassation, avait considéré strictement que pour bénéficier du droit au renouvellement de son bail, le preneur doit veiller à toujours mettre son activité déclarée au registre du commerce et des sociétés en conformité avec son activité effective.

Naturellement, le preneur ne peut exercer cette dernière qu’en conformité avec la destination autorisée dans le bail.

C’est donc à la demande de renouvellement que s’apprécie la condition d’immatriculation (effective et exacte) du preneur au registre du commerce et des sociétés (en ce sens également, CA Versailles, 27 février, n°16/06319)

Dans le prolongement de cette jurisprudence qui se précise au fil des années, le preneur qui a l’issu de son bail dérogatoire est laissé dans les lieux, peut donc bénéficier du statut.

A relever qu’il importe peu qu’une clause expresse prévoit que le preneur ne pourra pas se maintenir dans les lieux. (Cass. 3e civ.,  13 janv. 2015, n°13-23.736).

Peu importe également que le bail dérogatoire ait été résilié avant l’expiration de sa durée (Cass. 3e civ., 31 mai 2018, n° 17-16.944).

Si le bailleur ne veut pas qu’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux s’opère à l’expiration du bail dérogatoire, il doit prendre les mesures nécessaires en délivrant une sommation de délaisser les lieux loués.

 

Géraldine Lamoril – Consultante-Formation – Docteur en droit