Prescription de l'action en dénégation du statut des baux commerciaux après exercice du droit d'option

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Prescription de l'action en dénégation du statut des baux commerciaux après exercice du droit d'option

Le bailleur peut dénier au preneur le droit au statut des baux commerciaux même après l'exercice de son droit d'option, et ce, tant qu'une décision n'a pas été rendue sur la fixation de l'indemnité d'éviction.

A propos de l’arrêt de la 3ème Chambre civile du 7 sept. 2017, n° 16-15.012

Il est de jurisprudence constante que le preneur doit être régulièrement immatriculé au Registre du commerce et des sociétés (RCS) à la date de la délivrance du congé ou à celle de la demande de renouvellement, à défaut de quoi le bailleur peut valablement lui contester le droit au renouvellement du bail (Cass. 3e civ., 18 mai 2005, n° 04-11.985, n° 587 P + B ; Cass. 3e civ. 8 sept. 2016, n° 15-17.879, n° 914 D).

Cependant, reste à savoir à quel moment le bailleur peut opposer la dénégation statutaire au preneur :

  • le bailleur peut délivrer un congé comportant refus de renouvellement pour défaut d’immatriculation régulière au RCS du preneur à l’adresse des lieux loués ;
  • ou le bailleur peut répondre par un refus de renouvellement pour défaut d'immatriculation au RCS à la demande de renouvellement qui lui est notifiée par le preneur.

Le bailleur peut-il pour autant dénier au preneur le droit au statut des baux commerciaux après avoir exercé son droit de repentir tel que prévu à l’article L. 145-58 du code de commerce ou encore après avoir exercé son droit d’option tel que prévu par l’article L. 145-57 du code de commerce ?

Il avait été jugé par les juges du fond que l’exercice du droit de repentir constituait un renouvellement de bail et non une simple offre de sorte qu’après l’exercice du droit de repentir le bailleur ne peut plus opposer au locataire une dénégation statutaire, même dans l’hypothèse où il a eu connaissance du défaut d’immatriculation du preneur postérieurement à l’exercice du repentir (CA Paris 28 avr. 2000, n° 1998/1591 : AJDI 2000, p. 735).

Lorsque le bailleur exerce son droit d'option, la Cour de cassation vient de considérer qu’il peut opposer au preneur la dénégation statutaire tant qu’une décision définitive n’a pas été rendue sur la fixation de l’indemnité d’éviction, ce qui signifie par conséquent que la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce n’est pas applicable dans ce cas.

Dans le cas d’espèce, le bailleur donne congé au preneur pour le 31 mars 2010 avec offre de renouvellement. Le 6 mars 2012, le bailleur exerce son droit d’option et offre une indemnité d’éviction au preneur puis le 20 juillet 2012, l’assigne en expulsion en lui déniant l’application du statut pour défaut d’immatriculation tant à la date du congé qu’à sa date d’effet. Le preneur a invoqué la prescription de l’action en dénégation statutaire, celle-ci ayant été exercée plus de 2 ans après la date d’effet du congé, date à laquelle doit s’apprécier la condition de l’immatriculation.

La cour d’appel ayant fait droit à la demande du preneur, l’arrêt est cassé. La Haute juridiction relève que le bailleur qui a offert le paiement d’une indemnité d’éviction après avoir exercé son droit d’option peut dénier au locataire le droit au statut des baux commerciaux tant qu’une décision définitive n’a pas été rendue sur la fixation de l’indemnité d’éviction, c’est-à-dire dans le mois qui suit cette décision ainsi que le prévoit l’article L. 145-57, alinéa 2 du code de commerce.

 

Philippe Legrand, Avocat à la cour d'appel de Paris, Dictionnaire Permanent Gestion Locative

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