Comment prévenir la défaillance financière du locataire ?

Il n’y a malheureusement aucune solution parfaite pour prévenir la défaillance financière du locataire. Cependant, certaines garanties existent pour en diminuer l'impact. Vous pouvez par exemple prévoir des garanties dans le bail, tenter des recouvrer vos impayés et enfin gérer la procédure collective.

Prévenir la défaillance du locataire par les garanties du bail

Lors de la rédaction des clauses du bail, plusieurs garanties sont envisageables, certaines étant plus efficaces que d’autres :

La caution

• Les conditions de validité sont de plus en plus complexes et rendent cette sûreté moins efficace.
• Les cautions peuvent parfois opposer les délais de la procédure collective du locataire.
• Les cautions de personnes physiques sont les moins efficaces.

La garantie à première demande

Il s’agit, pour une banque ayant un établissement en France, de s’engager à vous verser une somme déterminée du seul fait que vous le demandiez. Il s’agit de la garantie la plus efficace, car le garant ne peut normalement opposer aucune exception tenant de la créance ou de la personne garantie.

Attention à votre responsabilité si vous l’appelez sans raison.

Le dépôt de garantie

Il s’agit de la seule garantie dans laquelle vous disposez déjà des fonds, ce qui présente un avantage évident. Si le bailleur dispose de plus de deux termes de loyer entre ses mains (loyers payés d’avance et dépôt de garantie), alors il doit verser à son locataire des intérêts sur les sommes dépassant ces deux termes. Il s’agit d’une disposition d’ordre public à laquelle on ne peut déroger.

Gage avec dépossession

Il s’agit de la remise d’un bien par le débiteur entre les mains du créancier, en garantie du paiement de sa créance. L’avantage en cas de procédure collective est que le créancier peut refuser de rendre le gage, tant qu’il n’est pas payé de sa créance. Il s’agit cependant d’une sûreté difficile à mettre en place qui peut générer en outre des frais de conservation à la charge du bailleur.

Le recouvrement des impayés en cas de défaillance financière

Il ne faut pas hésiter à faire une saisie conservatoire de compte bancaire, auquel cas, si elle est fructueuse, il faudra engager une action tendant à l’obtention d’un titre exécutoire dans le mois qui suit.

Si le débiteur acquiesce à la saisie, alors vous êtes payé de votre créance (dans la limite des fonds disponibles), mais le débiteur recouvre le fonctionnement de son compte bancaire (en général bloqué pendant 15 jours).

Vous pouvez engager une action en acquisition de clause résolutoire ou résiliation judiciaire du bail, tout en demandant le paiement de votre créance (le défaut de paiement étant un motif de résiliation), auquel cas vous devrez saisir le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble, soit en référé (acquisition de clause résolutoire) soit dans le cadre d’une procédure au fond. Il faut en général entre 3 à 6 mois pour obtenir une décision de référé et un an et demi pour une décision au fond.

Si vous ne demandez que le paiement, vous pouvez faire une procédure d’injonction de payer, de référé ou au fond.

La procédure collective du locataire

Vous ne pouvez plus poursuivre le paiement des dettes antérieures à l’ouverture de la procédure, dettes qui doivent être déclarées à la procédure collective.

Si vous aviez engagé une action en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, elle tombe à l’ouverture, mais si c’était pour un autre motif vous pouvez régulariser. Si à l’ouverture vous disposez d’une décision définitive prononçant la résiliation du bail, alors vous pourrez expulser votre locataire.

Vous avez 3 mois à compter de l’ouverture pour engager une action tendant à la résiliation du bail pour des motifs antérieurs autres que des défauts de paiement. Passé ce délai, vous ne pourrez plus vous en prévaloir. Si à la fin des 3 mois vous n’êtes pas payé de vos loyers postérieurs, alors vous pouvez demander au juge commissaire de prononcer la résiliation du bail.

Passé ce délai de 3 mois, vous retrouvez tous vos droits et actions de droit commun pour obtenir la résiliation du bail.

Ce qu’il faut retenir

• Vous devez prévoir dans le bail des garanties qui limiteront vos pertes, même si ces garanties ne sont jamais parfaites.
• Vous devez réagir vite aux impayés, notamment en pratiquant des saisies conservatoires de créance.
• En cas de procédure collective, pensez à déclarer votre créance à la procédure collective, et n’hésitez pas à vous prévaloir des manquements antérieurs du preneur, autres que des défauts de paiement.