Projet de Loi Elan - Quelles nouveautés en Droit de l’Urbanisme, Construction et Environnement 2nd volet

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Projet de Loi Elan - Quelles nouveautés en Droit de l’Urbanisme, Construction et Environnement ? 2nd volet

Le projet de Loi portant Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique,  dit projet de loi « ELAN », a été adopté par l’Assemblée Nationale, en date du 12 juin 2018, et par le Sénat en date du 25 juillet 2018.

Les textes votés par les deux assemblées diffèrent sur un certain nombre de points et une Commission Mixte Paritaire s’est tenue le 19 septembre dernier afin d’essayer de trouver une rédaction qui pourrait convenir aux deux chambres.

Un accord de principe a été trouvé entre les deux chambres sur les sujets en litige.

Pour autant, il nous a semblé intéressant de commenter les principales dispositions en matière d’Urbanisme-Foncier, Construction-Bâtiment et Environnement du texte adopté par l’Assemblée Nationale en première lecture, avec les principales corrections de principe apportées à la suite de la commission mixte paritaire connues à ce jour et  indiquées avec la mention CMP.

Voici le 2ème volet de cette présentation : suite des nouveautés en matière du droit de l’environnement

1. Prévention des risques de mouvement de terrain consécutifs à la sècheresse et à la réhydratation des sols - Art 19 Ter 

Dans certaines zones, qui seront définies par arrêtés ministériels, il y aura obligation de réaliser une étude géotechnique préalablement à la vente d’un terrain non bâti constructible.

Cette disposition ne sera pas applicable aux secteurs dans lesquels les règles d’urbanisme applicables ne permettent pas la réalisation de maisons individuelles.

Pour les projets de construction ne comportant pas plus de deux logements, le maître d’ouvrage devra transmettre l’étude aux personnes réputées constructeurs de l’ouvrage.

Cette étude sera annexée à l’avant contrat et au titre de propriété.

2. Règlementation environnementale des bâtiments, performances énergétiques

a. Pose de compteur individuel de quantité de chaleur – détermination de la quantité de chaleur et régulation-application également au refroidissement - Art 21 

L’installation à mettre en place doit permettre la possibilité de déterminer et de réguler (ce qui est un ajout prévu par le projet de Loi) la quantité de chaleur et d’eau chaude fournie à chaque local (Précision nouvelle : Uniquement pour les immeubles à usage d’habitation ou mixte pourvu d’une installation centrale de chauffage)

« Tout immeuble collectif d’habitation ou mixte pourvu d’une installation centrale de froid doit comporter, quand la technique le permet, une installation permettant de déterminer et de réguler la quantité de froid fournie à chaque local occupé à titre privatif. »

L’article L 241-9 du Code de l’Energie prévoyait dans les dérogations à l’installation d’un tel dispositif  le coût excessif  « résultant de la nécessité de modifier l'ensemble de l'installation de chauffage ». Ceci est replacé par le coût excessif « au regard des économies attendues ».

Il sera ajouté au même article un dernier alinéa :

« Lorsqu’il n’est pas rentable ou techniquement possible d’utiliser des compteurs individuels pour déterminer la quantité de chaleur, des répartiteurs des frais de chauffage individuels sont utilisés pour déterminer la quantité de chaleur à chaque radiateur, à moins que l’installation de tels répartiteurs ne soit elle-même pas rentable ou techniquement impossible.
Dans ces cas, d’autres méthodes rentables permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif sont envisagées. Le décret en Conseil d’État précise le cadre de mise en place de ces méthodes. »

b. Amélioration de la performance énergétique des bâtiments tertiaires - Art 55

Ce qui suit vient remplacer les dispositions règlementaires prises très tardivement à la suite de la Loi Grenelle 2 et annulées récemment après avoir été suspendues.

« Art. L. 111-10-3. – I. – Des actions de réduction de la consommation d’énergie finale sont mises en oeuvre dans certains bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments à usage tertiaire existant à la date de publication de la loi n° du portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique afin de parvenir à une réduction de la consommation d’énergie finale pour l’ensemble des bâtiments soumis à l’obligation d’au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, par rapport à 2010.

« Les actions définies au présent article s’inscrivent en cohérence avec les objectifs fixés par la stratégie nationale de développement à faible intensité de carbone mentionnée à l’article L. 222-1 B du code de l’environnement.

« Tout bâtiment, partie de bâtiment ou ensemble de bâtiments soumis à l’obligation doit atteindre, pour chacune des années 2030, 2040 et 2050, les objectifs suivants : « 1° Soit un niveau de consommation d’énergie finale réduit, respectivement, de 40 %, 50 % et 60 % par rapport à 2010 ;
« 2° Soit, notamment pour les bâtiments mis en service à compter du 1er janvier 2011, un niveau de consommation d’énergie finale fixé en valeur absolue, en fonction de la consommation énergétique des bâtiments nouveaux de leur catégorie.

« Les objectifs mentionnés aux 1° et 2° du présent I peuvent être modulés en fonction :  
« a) De contraintes techniques, architecturales, ou patrimoniales relatives aux bâtiments concernés ;
« b) D’un changement de l’activité exercée dans ces bâtiments ou du volume de cette activité ;
« c) De coûts manifestement disproportionnés des actions par rapport aux avantages attendus en termes de consommation d’énergie finale.
« La chaleur fatale autoconsommée par les bâtiments soumis à obligation peut être déduite de la consommation, contribuant ainsi à atteindre les objectifs.
« La consommation d’énergie liée à la recharge de tout véhicule électrique et hybride rechargeable est déduite de la consommation énergétique du bâtiment et ne rentre pas dans la consommation de référence.

« II. – Les propriétaires des bâtiments ou des parties de bâtiments et, le cas échéant, les preneurs à bail sont soumis à l’obligation prévue au I pour les actions qui relèvent de leurs responsabilités respectives. Ils définissent nsemble les actions destinées à respecter cette obligation et mettent en oeuvre les moyens correspondants chacun en ce qui les concerne.

« Chaque partie assure la transmission des consommations d’énergie es bâtiments ou parties de bâtiments la concernant pour suivi du respect de son obligation.

« L’évaluation du respect de l’obligation est annexée, à titre d’information :
 « 1° En cas de vente, à la promesse ou au compromis de vente et, à défaut, à l’acte authentique de vente ;
« 2° En cas de location, au contrat de bail.

« III. – Un décret en Conseil d’État détermine :
« 1° Les catégories de bâtiments soumis à l’obligation prévue au I, en fonction de leur surface et du type d’activité qui y est exercée à titre principal ;
« 2° Pour chaque catégorie de bâtiments soumis à l’obligation, les conditions de détermination de l’objectif de réduction de consommation  énergétique finale mentionné au 2° du même I ;
« 3° Les conditions d’application de la modulation prévue aux a, b et c
dudit I ;
« 4° Les modalités de mise en place d’une plateforme informatique permettant de recueillir et de mettre à disposition des personnes soumises à l’obligation prévue au I, de manière anonymisée, à compter du 1er janvier 2020, les données de consommation et d’assurer le suivi de la réduction de consommation d’énergie finale, ainsi que les modalités de transmission de ces données ;
« 5° Les modalités selon lesquelles l’évaluation et le contrôle du respect de l’obligation de réduction des consommations d’énergie finale, à chacune des échéances de 2030, 2040 et 2050, sont établis ;
« 6° Les modalités selon lesquelles sont publiés dans chaque bâtiment, partie de bâtiment ou ensemble de bâtiments soumis à l’obligation, par voie d’affichage ou tout autre moyen pertinent, sa consommation d’énergie finale au cours des trois années écoulées, les objectifs passés et le prochain
objectif à atteindre ;
« 7° (nouveau) Les modalités de mise en oeuvre d’une procédure de sanction administrative en cas de non-respect de l’obligation prévue au 1° du I. »

II (nouveau). – Le présent article entre en vigueur à compter de la publication du décret en Conseil d’État mentionné au III de l’article L. 111-10-3 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction résultant du I du présent article, et au plus tard un an après la promulgation de la présente loi. »
 

c. Performances environnementales des logements – Art.55 bis A

L’article L 111-4 du Code de la Construction et de l’Habitation prévoit actuellement que :

« Les règles générales de construction applicables aux bâtiments d'habitation, les mesures d'entretien destinées à assurer le respect des règles de sécurité jusqu'à destruction desdits bâtiments ainsi que les modalités de justification de l'exécution de cette obligation d'entretien sont fixées par décret en Conseil d'Etat. Les dispositions de ce texte se substituent de plein droit aux dispositions contraires ou divergentes des règlements départementaux et communaux. ».

L’article 55 bis A du projet de loi  ajoute :

« Ces règles concernent notamment les performances environnementales du bâtiment tout au long de son cycle de vie, la qualité sanitaire et le confort d’usage du logement. »

d. Dans le cadre de la performance énergétique et environnementale et caractéristiques énergétiques et environnementales des bâtiments,  il est ajouté au Code de la Construction et de l’habitation un article L. 111-8-5 - Article 55 bis B

« Art. L. 111-8-5. – Un décret en Conseil d’État définit :
« 1° Pour les produits de construction, les modalités de calcul et de formalisation dans la déclaration de performance environnementale du produit :
« a) Des émissions de gaz à effet de serre tout au long du cycle de vie du bâtiment dans lequel ils sont incorporés ;
« b) De leur contribution au stockage temporaire de ces gaz pendant la durée de vie des bâtiments ;
« c) De la quantité de matériaux biosourcés ou recyclables qui leur sont incorporés ;
« 2° Les catégories de produits dont la déclaration de performance environnementale doit indiquer leur impact sur la qualité de l’air intérieur du bâtiment ;
« 3° Les obligations de transmission des déclarations de performance environnementale des produits de construction à l’observatoire de la performance environnementale des produits de construction ;
« 4° Les obligations de compétences et d’indépendance des personnes réalisant ou vérifiant les déclarations de performance environnementale des produits de construction. » ;

e. L’attestation jointe à la DACT devra, en plus de la prise en compte de la règlementation thermique, préciser que les règlementations environnementales ont été prises en compte - Art 55 bis B

f. A compter du 1er janvier 2020, le DPE joint au bail ne le sera plus à titre d’information et le locataire pourra s’en prévaloir à l’encontre du bailleur - Art 55 bis C

g. Nouvelle règlementation en remplacement de la RT - Art 55 bis  

Dans la section du Code de la Construction et de l’habitation relative aux performances énergétiques et environnementales des bâtiments, il est ajouté que :

« Les caractéristiques énergétiques et environnementales des bâtiments et parties de bâtiments neufs s’inscrivent dans une exigence de lutte contre les changements climatiques, de sobriété de la consommation de la ressource et de préservation de la qualité de l’air intérieur. Elles répondent à des objectifs d’économies d’énergie, de limitation de l’empreinte carbone par le stockage carbone durant la vie du bâtiment, de recours à des matériaux renouvelables d’origine biosourcée, d’incorporation de matériaux issus du recyclage, de recours aux énergies renouvelables et d’amélioration de la qualité de l’air intérieur. » ;

« – à partir de 2020, pour les constructions nouvelles, en fonction des différentes catégories de bâtiments, le niveau d’empreinte carbone à respecter, évalué sur l’ensemble du cycle de vie du bâtiment, en intégrant la capacité de stockage du carbone dans les matériaux ; »

3° Après le même troisième alinéa, sont insérés trois alinéas ainsi rédigés :
« – les exigences en matière de qualité de l’air intérieur des bâtiments ;
« – les exigences en matière de recours à des matériaux renouvelables d’origine biosourcée ou d’incorporation de matériaux issus du recyclage ;
« – les exigences en matière de stockage de carbone pendant les phases de construction et de démolition des bâtiments ; ».

h. Divers : DPE-Création d’un observatoire des diagnostics immobiliers  et d’un observatoire de la qualité de l’air intérieur - Art 21 bis A 

  • Interdiction de l’utilisation de certains appareils de chauffage 

Dans le cadre d’un plan de protection de l’atmosphère, le représentant de l’État dans le département peut interdire l’utilisation des appareils de chauffage contribuant fortement aux émissions de polluants atmosphériques -  Art 21 bis E
  • Participation des usagers aux coûts des équipements d’autoconsommation quand le propriétaire a installé à ses frais des équipements d’autoconsommation collective -  Art 21 bis 

  • Intégration de l’amélioration de la performance énergétique dans les PLH - Art 55 quater

4. VEFA : travaux que se réserve l’acquéreur et mise en jeu de la GFA - Art 22 

  • VEFA :

L’acquéreur peut se réserver la réalisation de certains travaux. Le contrat préliminaire devra prévoir que le futur acquéreur accepte la charge, le coût, et les responsabilités qui résultent  de ces travaux à réaliser après la livraison de l’immeuble. Ces travaux feront l’objet d’une description.

Le contrat de VEFA devra préciser en plus de ce qui est obligatoire à ce jour  la description des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution lorsque la vente est précédée d’un contrat préliminaire comportant la clause prévue au II de l’article L. 261-15 et dès lors que l’acquéreur n’a pas demandé au vendeur d’exécuter ou de faire exécuter les travaux dont il s’est réservé l’exécution.

« II. – Le contrat préliminaire peut prévoir qu’en cas de conclusion de la vente, l’acquéreur se réserve l’exécution de travaux de finition ou d’installation d’équipements qu’il se procure par lui-même. Le contrat comporte alors une clause en caractères très apparents stipulant que l’acquéreur accepte la charge, le coût et les responsabilités qui résultent de ces travaux, qu’il réalise après la livraison de l’immeuble.
« Dans ce cas, le contrat préliminaire précise :
« 1° Le prix du local réservé mentionné au deuxième alinéa du I, décomposé comme suit :
« a) Le prix de vente convenu ;
« b) Le coût des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le vendeur ;
« c) Le coût total de l’immeuble égal à la somme du prix convenu et du coût des travaux mentionnés aux a et b ;
« 2° Le délai dans lequel l’acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l’exécution des travaux mentionnés au premier alinéa du présent II.
« Si l’acquéreur exerce la faculté prévue au 2°, le vendeur est tenu d’exécuter ou de faire exécuter les travaux dont l’acquéreur s’est réservé l’exécution aux prix et conditions mentionnés au contrat préliminaire.
« Un décret en Conseil d’État précise les conditions d’application du présent II, notamment la nature des travaux dont l’acquéreur peut se réserver l’exécution. » ;

  • GFA :

« La garantie financière d’achèvement peut être mise en œuvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.
« Le garant financier de l’achèvement de l’immeuble peut faire désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête. L’administrateur ad hoc, qui dispose des pouvoirs du maître de l’ouvrage, a pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Il peut réaliser toutes les opérations qui y concourent et procéder à la réception de l’ouvrage, au sens de l’article 1792-6 du code civil. Il dispose d’une assurance de responsabilité en application de l’article L. 241-2 du code des assurances. Sa rémunération est à la charge du garant.
« Lorsque sa garantie est mise en oeuvre, le garant financier de l’achèvement de l’immeuble est seul fondé à exiger de l’acquéreur le paiement du solde du prix de vente, même si le vendeur fait l’objet d’une procédure au titre du livre VI du code de commerce. »

5. Dispositions diverses

  • Contrôle de l’application des règles de construction : délai porté de 3 à  6 ans  et procédure de contrôle (droits de visite, recours…) - Art 23 
  • Les modalités de la présentation droit de rétractation ou délai de réflexion en matière immobilière doivent être lisibles et compréhensibles - Art 23 bis 
  • Renforcement de la lutte contre l’habitat indigne (modification des régimes de la déclaration et d’autorisations préalables à la location, sanctions renforcées, responsabilisation des syndics de copropriété qui devront signaler au procureur de la République les faits délictueux)  - Art 56 à  56 sexies
  • Sanctions renforcées en cas de non réalisation de travaux prescrits dans les ERP à usage total ou partiel d’hébergement (pour l’exploitant et le propriétaire) - Art 57
  • Dispositions relatives aux bâtiments menaçant ruine à usage principal d’habitation. Contenu de l’arrêté de péril, arrêtés d’insalubrité  - Art 57
  • Amélioration du droit des copropriétés : dispositions relatives aux copropriétés dégradées, autorisation de légiférer par ordonnance pour redéfinir le droit des copropriétés - Art 59 et 60

6. Amélioration du contentieux de l’urbanisme - Art 24 

a. Eviter que l’annulation d’un document d’urbanisme n’entraine l’annulation des autorisations d’occupation du sol  délivrées :

« L’annulation, totale ou partielle, ou la déclaration d’illégalité d’un schéma de cohérence territoriale, d’un plan local d’urbanisme, d’un document d’urbanisme en tenant lieu ou d’une carte communale pour un motif étranger aux règles d’urbanisme applicables au lotissement ne fait pas obstacle, pour l’application du présent article, au maintien de l’application des règles au vu desquelles le permis d’aménager a été accordé ou la décision de non-opposition a été prise. »

« Art. L. 600-12-1. – L’annulation ou la déclaration d’illégalité d’un schéma de cohérence territoriale, d’un plan local d’urbanisme, d’un document d’urbanisme en tenant lieu ou d’une carte communale sont par elles-mêmes sans incidence sur les décisions relatives à l’utilisation du sol ou à l’occupation des sols régies par le présent code délivrées antérieurement à leur prononcé dès lors que ces annulations ou déclarations d’illégalité reposent sur un motif étranger aux règles d’urbanisme applicables au projet.

« Le présent article n’est pas applicable aux décisions de refus ou d’opposition à déclaration préalable contestées par le pétitionnaire. » ;

b. Limiter le délai dans lequel une requête en référé suspension peut être déposée

« Un recours dirigé contre une décision de non-opposition à déclaration préalable ou contre un permis de construire, d’aménager ou de démolir ne peut être assorti d’une requête en référé suspension que jusqu’à l’expiration du délai fixé pour la cristallisation des moyens soulevés devant le juge saisi en premier ressort. »

c. Permettre de maintenir toute ou partie de la décision contestée

Art. L. 600-5. – Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1 (voir infra) , le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé.» ;

« Art. L. 600-5-1. – Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. » ;

« Art. L. 600-5-2. – Lorsqu’un permis modificatif, une décision modificative ou une mesure de régularisation intervient au cours d’une instance portant sur un recours dirigé contre le permis de construire, de démolir ou d’aménager initialement délivré ou contre la décision de non-opposition à déclaration préalable initialement obtenue et que ce permis modificatif, cette décision modificative ou cette mesure de régularisation ont été communiqués aux parties à cette instance, la légalité de cet acte ne peut être contestée par les parties que dans le cadre de cette même instance. »

d. Dispositions relatives aux recours initiés par les associations

« Les transactions conclues avec des associations ne peuvent pas avoir pour contrepartie le versement d’une somme d’argent, sauf lorsque les associations agissent pour la défense de leurs intérêts matériels propres.»

Toute association de protection de l’environnement agréée en application de l’article L. 141-1 du code de l’environnement est présumée ne pas adopter de comportement abusif. » ;

e. Renforcement des droits du représentant de l’Etat dans le département 

Le préfet en cas d’annulation d’un permis de construire  après saisine de la juridiction suite à  déféré préfectoral peut dans tous les cas demander la démolition de l’ouvrage réalisé en vertu dudit permis de construire.

Faciliter l’indemnisation du titulaire de l’autorisation
Le préjudice causé par un recours qui traduit un comportement abusif de son auteur n’a plus besoin d’être qualifié d’abusif pour permettre l’allocation de dommages et intérêts au profit de son titulaire.

7. Diverses dispositions en matière d’urbanisme - CMP

a. Autorisations d’urbanisme : CMP

« Lorsqu’une autorisation d’urbanisme a été délivrée sur un terrain donné, l’autorisation existante ne fait pas obstacle au dépôt d’une nouvelle demande d’autorisation visant le même terrain. Le dépôt d’une nouvelle demande d’autorisation ne nécessite pas d’obtenir le retrait de l’autorisation précédemment délivrée, et n’emporte pas retrait implicite de cette dernière.
« La délivrance d’une nouvelle autorisation d’urbanisme sur ce même terrain rapporte l’autorisation précédemment délivrée. »

b. Plus d’obligation de création de  parkings pour certaines opérations : CMP

Pour les projets de transformation ou d’amélioration effectués sur des logements existants situés dans une commune appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants (liste de l’article 232 du CGI) ou dans une commune de plus de 15.000 habitants en forte croissance démographique (liste du dernier alinéa du II du CCH), il ne peut être imposé aucune obligation de réaliser des aires de stationnement nonobstant toute disposition contraire du PLU.

c. Publication des anciens cahiers des charges - Article 13 bis - CMP

La disposition issue de la Loi Alur (insérée dans l’article L 442-9 du Code de l’Urbanisme) qui prévoyait que :

"Toute disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d'interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d'affecter l'usage ou la destination de l'immeuble, contenue dans un cahier des charges non approuvé d'un lotissement, cesse de produire ses effets dans le délai de cinq ans à compter de la promulgation de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 précitée si ce cahier des charges n'a pas fait l'objet, avant l'expiration de ce délai, d'une publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier » est abrogée.

Ces anciens cahiers des charges vont en conséquence continuer à être une menace pour la sécurité juridique des opérations

8. Revitalisation des centres villes

a. Opérations de revitalisation des territoires - Art 54

Une opération globale qui donne lieu à la signature d’une convention

« Art. L. 303-2. – I. – Les opérations de revitalisation de territoire ont pour objet la mise en oeuvre d’un projet global de territoire destiné à adapter et moderniser le parc de logements et de locaux commerciaux et artisanaux ainsi que le tissu urbain de ce territoire pour améliorer son attractivité, lutter contre la vacance des logements et des locaux commerciaux et artisanaux ainsi que contre l’habitat indigne, réhabiliter l’immobilier de loisir, valoriser le patrimoine bâti et réhabiliter les friches urbaines, dans une perspective de mixité sociale, d’innovation et de développement durable. »

b. La convention d’opération de revitalisation des territoires

« Ces opérations donnent lieu à une convention entre l’État, ses établissements publics intéressés, un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre et tout ou partie de ses communes membres, ainsi que toute personne publique ou tout acteur privé susceptible d’apporter un soutien ou de prendre part à la réalisation des opérations prévues par la convention.

« La possibilité pour une des entités mentionnées au deuxième alinéa d’être signataire de la convention est subordonnée à la condition que cette adhésion ne soit pas susceptible de la mettre ultérieurement en situation de conflit d’intérêts.

« La convention définit le projet urbain, économique et social de revitalisation du territoire concerné, favorisant la mixité sociale, le développement durable, la valorisation du patrimoine et l’innovation. Elle délimite le périmètre des secteurs d’intervention, parmi lesquels figure nécessairement le centre-ville de la ville principale du territoire de l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre signataire.
« La convention précise sa durée, le calendrier, le plan de financement des actions prévues et leur répartition dans les secteurs d’intervention délimités.
Certaines de ces actions peuvent être déléguées à des opérateurs constitués sous la forme de société coopérative d’intérêt collectif mentionnée à l’article 19 quinquies de la loi n° 47-1775 du 10 septembre 1947 portant statut de la coopération, pour les actions relatives au commerce et à l’artisanat, ou sous la forme d’association foncière urbaine de projet mentionnée à l’article L. 322-12 du code de l’urbanisme, pour les actions d’aménagement.

« Le cas échéant, une concertation publique est engagée à l’initiative de l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre concerné préalablement à la signature de la convention mentionnée au deuxième alinéa du présent I.
« Le représentant de l’État dans le département informe régulièrement les députés et sénateurs élus dans le département sur la préparation et la conduite des opérations de revitalisation de territoire menées dans le département, en présentant notamment les actions engagées dans le cadre de la convention et les résultats obtenus.

« II. – Une convention d’opération de revitalisation de territoire comprend tout ou partie des actions d’amélioration de l’habitat prévues à l’article L. 303-1. Lorsqu’elle comprend l’ensemble des dispositions mentionnées aux a à e du même article L. 303-1, elle tient lieu de convention d’opération programmée d’amélioration de l’habitat au sens dudit article L. 303-1.

La convention d’opération de revitalisation de territoire prévoit également tout ou partie des actions suivantes :

« 1° Un dispositif d’intervention immobilière et foncière contribuant à la revalorisation des îlots d’habitat vacant ou dégradé et incluant notamment des actions d’acquisition, de travaux et de portage de lots de copropriété ;
« 2° Un plan de relogement et d’accompagnement social des occupants, avec pour objectif prioritaire leur maintien au sein du même quartier requalifié ;
« 3° L’utilisation des dispositifs coercitifs de lutte contre l’habitat indigne ;
 « 4° Des actions en faveur de la transition énergétique du territoire, notamment de l’amélioration de la performance énergétique du parc immobilier et de la végétalisation urbaine et des immeubles ;
« 5° Un projet social, comportant notamment des actions en faveur de la mixité sociale et d’adaptation de l’offre de logement, de services publics et de services de santé aux personnes en perte d’autonomie ;
« 6° Des actions ou opérations d’aménagement, au sens de  l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, contribuant à l’aménagement des espaces et des équipements publics de proximité et prenant en compte les problèmes d’accessibilité, de desserte des commerces et des locaux artisanaux de centre-ville et de mobilité ainsi que l’objectif de localisation des commerces en centre-ville ;
« 6° bis (nouveau) Un dispositif d’intervention immobilière et foncière visant la reconversion ou la réhabilitation des sites industriels et commerciaux vacants et des sites administratifs et militaires déclassés, dans un but de limitation des nouvelles emprises foncières ;
« 7° Des actions destinées à moderniser ou à créer des activités ou des animations économiques, commerciales, artisanales, touristiques ou culturelles, sous la responsabilité d’un opérateur ;
« 8° Des actions ou opérations favorisant, en particulier en centre-ville, la création, l’extension, la transformation ou la reconversion de surfaces commerciales ou artisanales, au sens de l’article L. 325-1 du code de l’urbanisme ;
« 9° Un engagement de la ou des autorités compétentes en matière de plan local d’urbanisme de procéder aux modifications des documents d’urbanisme, approuvés ou en cours d’approbation, nécessaires à la mise en œuvre des plans, projets ou actions prévus par la convention. En cas de transfert de la compétence en matière de plan d’urbanisme à l’établissement public de coopération intercommunale, en application de l’avant-dernier de l’article L. 5211-17 du code général des collectivités territoriales, l’établissement public de coopération intercommunale se substitue à la ou aux communes concernées par cet engagement.
« L’opération de revitalisation de territoire peut donner lieu à l’instauration du droit de préemption urbain renforcé prévu à l’article L. 211-4 du code de l’urbanisme et à l’instauration du droit de préemption sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce, les baux commerciaux et les terrains faisant l’objet de projets d’aménagement commercial prévu à l’article L. 214-1 du même code. Le droit de préemption prévu au même article L. 214-1 peut être délégué à l’opérateur chargé de la mise en œuvre des actions prévues aux 7° ou 8° du présent II.
« Les actions prévues dans une convention de revitalisation de territoire peuvent figurer parmi les actions inscrites dans les contrats de plan prévus à l’article 11 de la loi n° 82-653 du 29 juillet 1982 portant réforme de la planification. » ;

Dans ces périmètres, l’exploitation des commerces soumises à autorisation est modifiée :

  • Pas d’autorisation pour certains  projets : Par dérogation à l’article L. 752-1, ne sont pas soumis à autorisation d’exploitation commerciale les projets mentionnés au 1° à 6° du même article L. 752-1 dont l’implantation est prévue dans le secteur d’intervention du centre-ville de la ville principale objet d’une opération de revitalisation de territoire définie au I de l’article L. 303-2 du code de la construction et de l’habitation, sauf si la convention de revitalisation du territoire le prévoit (pour les magasin d’une surface de vente supérieure à 5000 m² ou de 2500 m² en cas de prédominance alimentaire) - CMP.

  • Suspension possible de certaines demandes :

« V. – Le représentant de l’État dans le département peut suspendre par arrêté, après avis de l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre et des communes signataires d’une convention d’opération de revitalisation de territoire mentionnée à l’article L. 303-2 du code de la construction et de l’habitation, l’enregistrement et l’examen en commission départementale d’aménagement commercial des demandes d’autorisation d’exploitation commerciale relatives aux projets mentionnés aux 1°, 4°et 7° de l’article L. 752-1 du présent code dont l’implantation est prévue sur le territoire d’une ou de plusieurs communes signataires de cette convention mais hors des secteurs d’intervention de l’opération. La décision du représentant de l’État dans le département est prise compte tenu des caractéristiques du projet et de l’analyse des données existantes sur la zone de chalandise, au regard notamment du niveau et de l’évolution des taux de logements vacants, de vacance commerciale et de chômage dans les centres-villes et les territoires concernés.
« Le représentant de l’État dans le département peut également suspendre par arrêté, après avis du ou des établissements publics de coopération intercommunale et des communes concernés, l’enregistrement et l’examen en commission départementale d’aménagement commercial des demandes d’autorisation relatives aux projets mentionnés aux mêmes 1°, 4° et 7° qui sont situés dans des communes qui n’ont pas signé la convention mais sont membres de l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre signataire de la convention ou d’un établissement public de coopération intercommunale limitrophe de celui-ci, lorsque ces projets, compte tenu de leurs caractéristiques et de l’analyse des données existantes sur leurs zones de chalandise, sont de nature à compromettre gravement les objectifs de l’opération, au regard notamment du niveau et de l’évolution des taux de logements vacants, de vacance commerciale et de chômage dans les centres-villes et les territoires concernés par la dite opération.

« La suspension de l’enregistrement et de l’examen des demandes prévue aux deux premiers alinéas du présent V est d’une durée maximale de trois ans. Le représentant de l’État dans le département peut, le cas échéant, après avis de l’établissement public de coopération intercommunale et des communes signataires de la convention mentionnée à l’article L. 303-2 du code de la construction et de l’habitation, la proroger d’un an. »

  • Plus de CDAC nécessaire pour les projets mixtes logements/commerces dans certaines hypothèses - CMP

Les opérations immobilières combinant un projet d’implantation commerciale et des logements situées dans un centre-ville compris dans l’un des secteurs d’intervention d’une opération mentionnée à l’article L. 303-2 du Code de la construction et de l’habitation ne sont pas soumises à une autorisation d’exploitation commerciale dès lors que la surface de vente du commerce est inférieure au quart de la surface de plancher à destination d’habitation.

c. Projets soumis à autorisation d’exploitation commerciale en cas de réouverture - Art 54 bis

Est soumise à autorisation la réouverture au public, sur le même emplacement, d'un magasin de commerce de détail d'une surface de vente supérieure à 2500 mètres carrés (au lieu de 1000 m²) dont les locaux ont cessé d'être exploités pendant trois ans, ce délai ne courant, en cas de procédure de redressement judiciaire de l'exploitant, que du jour où le propriétaire a recouvré la pleine et entière disposition des locaux ;

d. Contenu du DAAC renforcé – Désormais obligatoire - CMP

e. Une protection accrue du commerce de centre-ville - CMP

Le demandeur doit produire une analyse d’impact du projet à l’appui de sa demande d’autorisation. Cette analyse réalisée par un organisme indépendant et habilité doit évaluer les effets du projet sur le commerce de centre-ville. Dans cette analyse doit être démontrer qu’aucune friche existante en centre vile ou à défaut en périphérie ne permet l’accueil du projet.

La CDAC auditionne pour tout projet nouveau la personne chargée d’animer de commerce en centre-ville au nom de la commune ou de l’EPCI, l’agence du commerce et les associations de commerçants de la commune d’implantation et des communes limitrophes.

La contribution du projet à la préservation du projet à la revitalisation ou à la préservation du tissu commercial du centre-ville de la commune d’implantation et  des communes limitrophes devient un critère essentiel.

f. Un contrôle accru des opérations - CMP

Un mois avant l’ouverture le bénéficiaire de l’autorisation doit communiquer au représentant de l’Etat, au maire ou au représentant de l’intercommunalité un certificat établi par un organisme habilité certifiant qu’il a respecté les termes de l’autorisation.

9. Carnet numérique pour les logements - Art 55 ter

a)-Art. L. 111-10-5. – I. – Il est créé pour tout logement un carnet numérique d’information, de suivi et d’entretien de ce logement.
« Constituent des logements au sens du présent article les locaux destinés à l’habitation mentionnés à l’article L. 631-7.
« Ce carnet est un outil permettant de connaître l’état du logement et du bâtiment, lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété, le fonctionnement de leurs équipements et d’accompagner l’amélioration progressive de leur performance environnementale. Les éléments contenus dans le carnet n’ont qu’une valeur informative.
« Ce carnet est un outil permettant l’accompagnement et le suivi de l’amélioration de la performance énergétique et environnementale du bâtiment et du logement pour toute la durée de vie de celui-ci. Les éléments contenus dans le carnet n’ont qu’une valeur informative.
 « Ce carnet numérique d’information, de suivi et d’entretien mentionne l’ensemble des informations utiles à la bonne utilisation, à l’entretien et à l’amélioration progressive de la performance énergétique du logement et des parties communes lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété. L’opérateur d’un tel service est tenu à déclaration auprès de l’État et d’assurer la possibilité de récupérer les informations et la portabilité du carnet numérique sans frais de gestion supplémentaires.
« Le carnet numérique d’information, de suivi et d’entretien est un service en ligne sécurisé qui regroupe les informations visant à améliorer l’information des propriétaires, des acquéreurs et des occupants des logements.
« Le carnet numérique intègre le dossier de diagnostic technique mentionné à l’article L. 271-4 et, lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété, les documents mentionnés à l’article L. 721-2.
« II. – Le carnet numérique d’information, de suivi et d’entretien du logement est obligatoire pour toute construction neuve dont le permis de construire est déposé à compter du 1er janvier 2020 et pour tous les logements et immeubles existants faisant l’objet d’une mutation fixée par décret et antérieure au 1er janvier 2025.
« III. – Le carnet numérique d’information, de suivi et d’entretien du logement est établi et mis à jour :
« 1° Pour les constructions neuves, par le maître de l’ouvrage qui renseigne le carnet numérique d’information, de suivi et d’entretien et est tenu de le transmettre à son acquéreur à la réception du logement
« 2° Pour les logements existants, par le propriétaire du logement. Le syndicat des copropriétaires transmet les informations relatives aux parties communes.
« Ce carnet est transféré au nouveau propriétaire lors de tout changement de propriété du logement et au plus tard à la signature de l’acte de mutation. »
II. – Un décret en Conseil d’État, publié dans un délai de six mois à compter de la promulgation de la présente loi, précise les modalités d’application du présent article.

b)-Les collectivités territoriales, sur la base du volontariat peuvent mettre en place une stratégie territoriale de résorption de la précarité énergétique en coordination notamment avec les opérateurs habitat-Art 55 sexies

10. Colonnes montantes électriques - CMP

La propriété des colonnes montantes électriques est enfin clarifiée par l’article 55 bis AA. Elles appartiennent au réseau public de distribution d’électricité et il est prévu une procédure de transfert audit réseau.

11. Bâtiment et services numériques

  • Autorisation de légiférer par ordonnance afin de définir les agréments à mettre en place pour les prestataires qui proposent des services et prestations du type bail numérique - Art 61

  • Les documents contenus dans le dossier de diagnostic technique des baux d’habitation sont fournis par voie dématérialisée sauf disposition contraire expresse du bail. Il en est de même pour les extraits du règlement de copropriété le cas échéant - Art 61

 

Hugues Masson, Consultant – Formateur ELEGIA

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