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La réforme de la copropriété : les passerelles des majorités lors du vote en assemblée générale

 

Depuis le 1er juin 2020, la plupart des dispositions de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété sont entrées en vigueur. Dans ce contexte, il peut être intéressant de s’attarder sur les majorités relatives aux décisions prises en assemblée générale des copropriétaires.

 

Pour en savoir plus :

Rappelons tout d’abord qu’il existe trois majorités identifiées généralement par le numéro de l’article de la loi du 10 juillet 1965 qui y fait référence :

  • La majorité de l’article 24, dite majorité simple,
  • La majorité de l’article 25, dite majorité absolue,
  • La majorité de l’article 26, dite double majorité.

 

De l’article 25 à l’article 24…

 

Jusqu’au 1er juin 2020, en vertu de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions votées à la majorité de l’article 25 pouvaient faire l’objet d’un second vote si la résolution n’avait pas été adoptée lors de la première lecture.

Ce second vote s’effectuait à la majorité de l’article 24 et pouvait intervenir au cours de la même assemblée générale si la résolution avait recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat. Ce second vote pouvait également avoir lieu au cours d’une assemblée générale ultérieure si la résolution avait recueilli moins du tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat.

Cette possibilité de procéder à un second vote n’était pas applicable à toutes les décisions relevant de la majorité de l’article 25, notamment celles relatives aux travaux de transformation, addition ou amélioration.

L’ordonnance du 30 octobre 2019 est venue modifiée l’article 25-1. Ainsi, depuis le 1er juin 2020, seule subsiste la possibilité de procéder à un second vote immédiat si la résolution a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat : la nécessité de procéder à un second vote ultérieur si la résolution avait recueilli moins du tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat a donc disparu. Par ailleurs, le recours à un second vote immédiat a été notamment étendu aux décisions relatives aux travaux de transformation, addition ou amélioration.

 

De l’article 26 à l’article 25…

 

Une modification similaire est venue frappée les décisions relevant de la majorité de l’article 26 lors d’un premier vote. Jusqu’au 1er juin 2020, la possibilité d’un second vote pour des décisions prises initialement à la majorité de l’article 26 était prévue par l’article 19-1 du décret du 17 mars 1967. Si une résolution n’était pas adoptée en première lecture à la majorité de l’article 26 mais recueillait au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés, ce dernier prévoyait la possibilité de procéder à un second vote lors d’une assemblée générale ultérieure, le vote ayant alors lieu à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés à cette nouvelle assemblée générale (on parlait communément de majorité de l’article 26 allégée).

Depuis le 1er juin 2020 vient s’appliquer l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 nouvellement créé. Cet article prévoit qu’il est possible de procéder à un second vote lors de la même assemblée générale si la résolution a recueilli l'approbation d’au moins la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, ce second vote ayant lieu à la majorité des voix de tous les copropriétaires, autrement dit à la majorité de l’article 25. Par ailleurs, ce second vote concerne toutes les décisions prises à la majorité de l’article 26.

L’article 19-1 du décret du 17 mars 1967 a en outre été remis à plat par le décret n°2020-834 du 2 juillet 2020. Cet article prévoit désormais l’impossibilité de bénéficier de la passerelle prévue à l’article 25-1 pour une décision qui initialement devait être votée à l’article 26. Autrement dit, une décision qui ne passait en première lecture à l’article 26, puis qui ne passait pas en seconde lecture à l’article 25, ne peut pas retomber à l’article 24 en troisième lecture. On ne passe pas d’une passerelle à une autre !

 

Jean-Charles Delacourt

Expert en gestion d’actifs mobiliers et immobiliers

 

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