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Refus de renouvellement par le bailleur commercial : attention au respect du formalisme

 

Pour être valable, la notification de refus de renouvellement ne peut être faite que par acte extrajudiciaire ainsi qu'il résulte des dispositions de l'article L. 145-10 du code de commerce et non par une déclaration verbale consignée par l'huissier de justice.

 

Pour en savoir plus :

A propos de l’arrêt : Cass. 3e civ., 24 sept. 2020, n° 19-13.333, n° 659 FS - P + B + I

 

Le formalisme qui résulte des dispositions de la loi Macron du 6 août 2015 (qui était également applicable à l’article L. 145-10 du code de commerce dans sa rédaction antérieure à la loi du 4 août 2008) exige que la réponse de refus de renouvellement par le bailleur, qui répond à une demande de renouvellement du locataire, doit être signifié par acte extrajudiciaire.

 

Remarque : depuis la loi Macron de 2015, lorsque la demande en renouvellement du bail émane du locataire elle peut être notifiée par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).

Dans le cas d’espèce, le preneur a signifié au bailleur une demande de renouvellement de bail et lors de la délivrance de l’acte, le bailleur a déclaré à l’huissier de justice instrumentaire qu’il refusait de renouveler le bail parce qu’il voulait reprendre son bien, ce que l’huissier a consigné. Le preneur a donc remis les clés au bailleur en raison de son refus puis l’a assigné en paiement d’une indemnité d’éviction.

La cour d’appel a débouté le preneur de sa demande d’indemnité d’éviction au motif que le formalisme du refus de renouvellement n’avait pas été respecté.

Le preneur s’est pourvu en cassation en faisant valoir que l’article L. 145-10 du code de commerce n’exclut pas qu’un même acte extrajudiciaire comporte à la fois la demande en renouvellement du bail commercial émanant du locataire et la réponse du bailleur à cette demande, qui en l’espèce a été consignée dans l’acte, lequel vaut jusqu’à inscription de faux.

La Cour de cassation répond en considérant qu’à défaut de figurer dans un acte notifié par le bailleur au preneur, une déclaration de refus de renouvellement de bail faite verbalement par le bailleur en réponse à l’interpellation de l’huissier ne constitue pas l’acte de refus de renouvellement prévu à l’article L. 145-10 du code de commerce. Les hauts magistrats relèvent également que la simple mention de la déclaration du bailleur portée sur la demande de renouvellement est sans effet sur le renouvellement du bail. Par conséquent, le pourvoi du preneur est rejeté

 

Philippe Legrand,

Avocat à la cour d'appel de Paris – Dictionnaire Permanent Gestion Immobilière - VP.4 novembre 2020

 

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