Renouvellement du bail commercial motif du déplafonnement et calcul du loyer plafonné

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Renouvellement du bail commercial : motif du déplafonnement et calcul du loyer plafonné

Pour calculer le montant du loyer renouvelé plafonné, le loyer à prendre en considération pour l'application de la variation indiciaire est celui fixé par les parties lors de la prise d'effet du bail à renouveler. Par ailleurs, la révision judiciaire en cours de bail ne constitue pas un motif justifiant le déplafonnement.

A propos de :  Cass. 3e civ., 11 avr. 2019, n°18-14.252, n°303 FS – P + B + I

L’exclusion du plafonnement du loyer du bail renouvelé, telle qu’elle est prévue par l’article L. 145-34 du code de commerce, peut résulter de divers facteurs dont celui concernant la modification notable des éléments entrant dans la définition de la valeur locative comme par exemple la modification des obligations respectives des parties.

Dans le cas d’espèce soumis à la Cour de cassation, le bailleur a obtenu le déplafonnement du loyer dans le cadre de la révision triennale légale du loyer compte tenu de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.

Cette révision ayant eu lieu quelques mois seulement avant l’expiration du bail, le bailleur a sollicité le déplafonnement du loyer du bail renouvelé au motif que :

  • le loyer résultant de la révision triennale légale - qui est d’ordre public - ne pouvait pas être remis en cause lors du renouvellement du bail ;
  • le déplafonnement du loyer intervenu au cours du bail expiré du fait de la révision légale constituait une modification notable des obligations respectives des parties ;
  • et en fixant un loyer de renouvellement inférieur au loyer révisé et ne correspondant pas à la valeur locative, les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile étaient violées.

La cour d’appel a rejeté la demande du bailleur au motif que le loyer à prendre en considération pour calculer le loyer de renouvellement plafonné devait être celui fixé par les parties lors de la prise d’effet du bail à renouveler nonobstant la fixation judiciaire du loyer révisé au cours du bail expiré. Les juges du fond ont ensuite relevé que le bailleur ne prétendait pas être privé de tout bénéfice financier du fait du déplafonnement intervenu lors de la révision légale. Enfin, ils ont constaté que la fixation judiciaire du loyer révisé intervenue en application des dispositions légales dans des conditions étrangères au bail ne constituait pas une modification notable des obligations respectives des parties pouvant justifier le déplafonnement du loyer de renouvellement.

La Cour de cassation a validé l'ensemble de cette argumentation et a rejeté le pourvoi du bailleur.

 

Sophie Meyer, Dictionnaire permanent Gestion immobilière – VP 8 juillet 2019

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