Quelles sont les règles juridiques qui régissent la révision du loyer dans le cadre d'un bail commercial ? Est-il possible de réviser son montant en cours de bail et comment se calcule le nouveau loyer en cas de renouvellement ? Découvrez comment tout cela fonctionne en pratique.
La révision du loyer en cours de bail
Réviser le loyer en fonction de la variation de l'indice
Il est possible de modifier le montant du loyer en cours de bail en fonction de la révision de l'indice.
La clause d'indexation : comment ça marche ?
- Il est conseillé de choisir l’ILAT ou l’ILC mais l’indexation sur l’ICC est valable ;
- Attention à la rédaction de la clause pour éviter la nullité de la clause ;
- L’indexation n’est pas d’ordre public, il faut une clause dans le contrat la prévoyant ;
Comment fonctionne la révision triennale ?
Il s’agit d’une disposition d’ordre public qui s’applique même en l’absence de clause. Pour les contrats postérieurs au 1er septembre 2014, la révision se fait obligatoirement sur les indices ILAT ou ILC.
La révision du loyer à la valeur locative
Le revalorisation du loyer à la valeur locative peut avoir lieu lors d’une révision triennale.
- Il faut une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative.
- Le lissage de 10% est applicable.
Selon l'article L145-39 du Code de commerce :
- Il faut une variation de plus de 25% du loyer du fait de l’indexation (à la hausse ou à la baisse) ;
- Le loyer de référence est le dernier loyer judiciairement ou contractuellement fixé ;
- Le lissage de 10% est applicable.
La fixation du loyer du bail renouvelé
Le plafonnement du loyer
Il s’agit de la valeur maximale du loyer du bail renouvelé, sauf à justifier d’un motif de déplafonnement pour le bailleur qui souhaite obtenir la valeur locative
- Le preneur peut toujours demander la valeur locative si elle est inférieure au plafond ;
- Le plafond correspond au loyer d’origine multiplié par la variation de l’indice sur la période.
Le déplafonnement du loyer
Les motifs de déplafonnement sont automatiques (1 à 4) ou prouvés (5 à 9) :
- Usage exclusif de bureaux
- Locaux monovalents
- Durée contractuelle de plus de 9 ans
- Durée effective du contrat de plus de 12 ans
- Modification des facteurs locaux de commercialité
- Modification des caractéristiques des lieux loués
- Modification des obligations des parties
- Amélioration des lieux loués
- Changement de destination
Seul le bailleur doit justifier d’un motif de déplafonnement. Pour les motifs 5 à 9 et 3, le lissage de 10% est applicable
L’application du contrat
Les règles de plafonnement n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent valablement convenir que les loyers des baux renouvelés seront fixés à la valeur locative.
Ce qu'il faut retenir
La question de la variationdu loyer d’un bailcommercial, simple enapparence, est cependantplus complexe qu’il n’y parait. De nombreusesrègles ou clauses peuventavoir un impact, mêmeavec plusieurs années dedécalage. La plus grande vigilance s’impose et il ne faut pashésiter à faire appel à un professionnel.
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