Transaction, baux d'habitation et copropriété

En dépit d’une certaine stagnation suite aux élections présidentielles, quelques points marquants portant sur l’actualité en droit immobilier méritent d’être signalés, notamment :

• En matière de transaction concernant l’agent immobilier dans le contexte de la réforme du droit des contrats,
• A propos de notion de droit souple appliquée aux baux d’habitation,…
• Portant quant à la copropriété sur la question de la qualification de syndicat des copropriétaires.

1. Transaction et agent immobilier : à propos du revirement de jurisprudence initié par la Cour de Cassation relatif au formalisme du mandat de l’agent immobilier institué par la loi HOGUET du 2 janvier 1970 :

Un arrêt rendu en Chambre mixte le 24 février 2017 (n° 15-20.411 P-B+R+I), promis à une forte publicité, opère un revirement de jurisprudence.

Autrefois, il était permis à toute personne intéressée, même tiers au contrat de mandat passé entre l’agent immobilier et son client, de revendiquer à peine de nullité la violation des dispositions de la loi HOGUET en ce qu’elles exigent que le mandat exclusif soit à durée déterminée et que ce mandat soit porté par ordre chronologique sur le registre côté et paraphé des mandats qui doit être rigoureusement tenu par le professionnel mandaté.

L’affaire examinée concernait un congé pour vendre délivré par le mandataire du bailleur à un locataire à usage d’habitation. La demande de ce dernier en nullité du congé reposait sur le non-respect du formalisme strict de la tenue du mandat, pour lequel prévalait jusqu’alors une nullité absolue.

L’apport de cet arrêt, qui se situe dans le nouveau contexte créé par la réforme du droit des contrats issu de l’ordonnance du 10 février 2016, applicable au 1er octobre de la même année, consiste à apprécier différemment l’objectif suivi par le législateur.

Dans la continuité du nouvel article 1179 du Code civil, la Haute juridiction estime que le locataire ne pouvait invoquer la nullité du mandat écrit liant son bailleur à l’agent immobilier car, s’agissant d’une nullité simplement relative, seul le mandant que la loi voulait protéger avait qualité pour le faire.

La substitution d’une nullité relative à une nullité absolue se fonde sur la distinction entre l’intérêt général dont la sauvegarde impose de sanctionner la règle violée par la nullité absolue, et un intérêt seulement privé dont la violation n’ouvre qu’une nullité relative, c’est-à-dire ouverte aux seuls cocontractants et non aux tiers.

Cette décision, d’un grand intérêt pratique, interdit donc désormais au locataire visé par un agissement de l’agent immobilier mandaté à cet effet (dans le cadre d’un mandat des gestion général ou spécial) de revendiquer une irrégularité de forme affectant ce mandat.

2. Baux d’habitation : la dernière actualité

• Le « droit souple » et la dernière jurisprudence du Conseil d’état

Un arrêt du Conseil d’état en date du 15 mars 2017 est d’un grand intérêt en ce qu’il met en lumière la notion de « droit souple ».

Par cet arrêt, le Conseil d’état a annulé pour excès de pouvoir la « décision informelle » du Premier Ministre Manuel Valls de limiter l’encadrement des loyers à certaines expérimentations localisées, alors que le Parlement avait voté une mise en place généralisée du dispositif dès l’agrément d’observatoires locaux, et que la loi n’a nullement été amendée préalablement.

On peut considérer en outre que cette censure vaut aussi virtuellement pour l’abandon de la garantie universelle des loyers votée en détail par le Parlement, et jamais abrogée. Les garanties du bailleur ont été redéployées au profit des étudiants (dispositif CLE) et des ménages jeunes et précaires (dispositif VISALE) ce qui s’écarte de la loi ALUR,

Un second arrêt du 9 décembre 2016 émanant également du Conseil d’état mérite également d’être signalé en ce qu’il a rejeté les recours de diverses organisations professionnelles contre le décret du 10 juin 2015 ayant fixé les référentiels à retenir pour les éléments de comparaison servant à déterminer le loyer médian de référence.

Il a en effet été admis que le gouvernement avait une certaine latitude pour adopter la méthode adéquate.

• Modifications issues du décret du 9 mars 2017 sur les critères de décence du logement loué :

Un décret du 9 mars 2017 – à effet du 1 janvier ou du 1 juillet 2018 -  a modifié celui du 30 janvier 2002 sur les critères de décence d’un logement loué :

A noter, l’étanchéité à l’air et une aération correcte sont nécessaires à la qualification de logement énergétiquement décent.

• A propos de deux arrêtés du 27 mars 2017

Deux arrêtés du 27 mars 2017 annoncent la mise en ligne sur le site « service-public.fr » des formulaires CERFA 15651 et 15663, accompagnés de leur notice respective, permettant les déclaration de mise en location lorsqu’il s’agit d’obtenir dans certaines zones le permis de louer régi par les articles L 635-1 et L 634-1 et s. du CCH.

• Sur les règles du contentieux locatif

Il est à signaler que la suppression au 1 juillet 2017 des juridictions de proximité aura pour effet de transférer au Tribunaux d’Instance les demandes liées à la restitution du dépôt de garantie dans les conditions de la loi ALUR,

La loi dite « J21 » de modernisation de la justice du XXI ° siècle, en date du 18 novembre 2016, rend obligatoire la tentative préalable de conciliation pour les litiges de moins de 4000 € ; le créancier peut en outre saisir un Huissier de justice pour un recouvrement simplifié des petites créances, sans intervention d’un juge mais sous réserve de l’accord du débiteur sur un tel processus.

3. La copropriété et la question de la qualification du syndicat de copropriétaire

La loi citée du 21 février 2017 n° 2017-203 en son article 3 a modifié le Code de la consommation pour faire du syndicat des copropriétaires un non-professionnel quoique personne morale.

L'article liminaire de ce Code créé, par l'ordonnance n° 2016-301 du 24 mars 2016 et entré en vigueur le 1 juillet 2016, doit donc être interprété comme faisant du syndicat un non professionnel, ce qui est une consécration de la jurisprudence antérieure (1° civ. 25 novembre 2015 n°14-20.760 n° 1347 FS+P+B+I).

François de LA VAISSIERE, Avocat et Formateur en droit immobilier